Arnaques immobilières en Afrique de l'Ouest : les escroqueries documentées et ce qu'il faut vérifier avant de payer, pays par pays

Les escroqueries immobilières jugées ou signalées ces dernières années au Togo, au Bénin, en Côte d'Ivoire, au Sénégal et au Ghana suivent quelques schémas qui se répètent : un faux propriétaire ou un faux agent encaisse la caution et l'avance d'un logement qu'il n'a pas le droit de louer ; un terrain est vendu à plusieurs acheteurs, ou par quelqu'un qui n'en est pas propriétaire ; de faux documents circulent ; la parcelle appartient à l'État ou se trouve dans une zone gelée ; un programme sur plan n'a pas d'agrément. La parade tient en une règle : ne rien payer avant d'avoir vu le bien et vérifié auprès du registre officiel qui en est le propriétaire. Chaque pays a ce registre : l'état descriptif du titre foncier au Togo, le titre foncier ou le certificat d'appartenance de l'ANDF au Bénin, l'arrêté de concession définitive (ACD) publié au livre foncier en Côte d'Ivoire, l'état des droits réels délivré par le conservateur au Sénégal, la recherche officielle (official search) de la Lands Commission au Ghana. Ensuite, on paie par le notaire (par un avocat au Ghana), par un moyen traçable, contre un reçu écrit.

Les escroqueries documentées dans la région

Nous ne retenons ici que des schémas appuyés sur une décision de justice, une procédure en cours rapportée par la presse avec sa date, ou un communiqué d'une administration. Les personnes poursuivies sont présumées innocentes tant qu'elles ne sont pas condamnées.

Le faux bailleur ou le faux agent qui encaisse caution et avance

Le schéma se retrouve d'un pays à l'autre : quelqu'un fait visiter un logement qu'il ne contrôle pas, encaisse la caution, l'avance et des « frais », puis disparaît.

• Abidjan (Côte d'Ivoire). Le 15 juin 2026, un homme de 72 ans a été déféré devant le procureur de Bingerville, soupçonné d'être la figure centrale d'un réseau d'escroquerie au logement. Selon Linfodrome (15 juin 2026), de jeunes démarcheurs proposaient des logements, puis présentaient le « propriétaire », qui recevait les victimes dans une résidence meublée louée temporairement pour l'occasion. Deux plaintes déposées le 10 juin portaient sur 3 620 000 FCFA.
• Abomey-Calavi (Bénin). Le 8 mai 2026, le tribunal a examiné le cas d'un jeune homme qui se présentait comme agent immobilier et aurait perçu 589 000 FCFA pour une chambre à louer, après l'avoir fait visiter. La victime a découvert qu'il n'était « ni propriétaire ni mandaté » (Bénin Web TV, 9 mai 2026).
• Accra (Ghana). Un couple a été renvoyé devant un tribunal de circuit pour avoir encaissé 36 000 GH₵ au titre de deux ans d'avance sur un appartement de Dzorwulu. Selon l'accusation, il avait pris de l'argent à plusieurs personnes pour le même appartement (Ghana News Agency, 31 octobre 2025). Au Ghana, exiger plus de six mois d'avance pour un bail de plus de six mois est déjà une infraction (Rent Act 1963, section 25(5)).

Le point commun : la victime a payé une personne dont elle n'avait vérifié ni la propriété ni le mandat. Une avance supérieure au plafond légal du pays est un signal de plus.

Le même terrain vendu à plusieurs acheteurs

La double vente a un nom en droit togolais : le stellionat, « vendre ou hypothéquer à une personne, au moyen d'affirmations mensongères ou de réticences, un bien qu'on avait déjà vendu ou hypothéqué à une autre personne » (article 9, point 105, du Code foncier et domanial du Togo de 2018), puni selon l'article 702.

• Togo. En 2014 déjà, un notaire de Lomé expliquait que, saisis d'une double vente, les tribunaux « ne valident que le premier contrat de vente conclu et annulent les autres » (République togolaise, 27 juillet 2014). Les acheteurs suivants perdent donc le terrain.
• Sénégal. Un courtier qui publiait des terrains à Lac Rose, Keur Massar et Tivaouane Peul dans ses statuts WhatsApp a été condamné pour complicité d'escroquerie à deux ans d'emprisonnement dont six mois ferme. Un acheteur a découvert que sa parcelle appartenait déjà à un autre acquéreur ; un couple dont le mari vit à l'étranger avait versé 3,5 millions de FCFA contre des documents qui se sont révélés faux (Pulse Sénégal, 7 juillet 2026).
• Ghana. Trois personnes ont été poursuivies devant le tribunal de circuit d'Accra pour avoir consenti des cessions concurrentes sur un terrain de Tse Addo, puis empêché la plaignante de construire par la force, la violence et l'intimidation (MyJoyOnline et GNA, 12 août 2024). La loi foncière de 2020 punit de sept à quinze ans d'emprisonnement celui qui cède un terrain sans titre, sans autorisation, ou le cède à plusieurs personnes (Land Act 2020, section 277(2)), et punit aussi celui qui, sans droit sur le terrain, extorque de l'argent au propriétaire, l'empêche de construire ou le chasse par la force (section 12).

La vente par quelqu'un qui n'en a pas le droit

Un membre de la famille, un héritier ou un intermédiaire vend un bien qui appartient à plusieurs personnes, ou qui ne lui appartient pas.

• Sénégal. Un homme a comparu devant le tribunal des flagrants délits de Dakar pour faux, usage de faux et escroquerie portant sur 32 millions de FCFA : ses frères et sœurs l'accusaient de s'être servi d'un faux jugement d'hérédité pour s'approprier deux titres fonciers de leur mère à Rufisque, et il a reconnu avoir muté l'un d'eux à son nom puis l'avoir remis à un promoteur (Dakaractu, 27 décembre 2022).
• Ghana. Le chef de famille ou le chef coutumier qui gère une terre familiale ou coutumière le fait comme fiduciaire, au bénéfice de la famille ; manquer à ce devoir est une infraction (Land Act 2020, section 13). Avant d'acheter une terre familiale, faites vérifier qui a le pouvoir de la céder.
• Togo. Pour un bien titré, le vendeur doit être la personne inscrite sur le titre foncier ou, s'il s'agit d'une succession, un mandataire qui détient un mandat notarié l'autorisant à vendre, rappelle une étude notariale de Lomé.

Les faux documents et les faux communiqués

• Bénin. Le 25 septembre 2025, l'ANDF a dénoncé un faux communiqué et une fausse grille tarifaire, présentés comme signés par son directeur général, qui annonçaient la vente de parcelles à Porto-Novo, Cotonou et Parakou. L'agence rappelle qu'elle « n'est pas dans le commerce de terrains ni dans l'intermédiation pour les transactions foncières et immobilières » (La Nouvelle Tribune, 25 septembre 2025). Personne ne peut donc vous vendre un terrain « de l'ANDF ».
• Sénégal. Dans l'affaire du courtier WhatsApp citée plus haut, les papiers présentés comme « parfaitement en règle » et munis d'une « double signature » étaient faux.
• Ghana. Falsifier, insérer ou faire enregistrer frauduleusement un document au registre de la Lands Commission est puni de deux à cinq ans d'emprisonnement (Land Act 2020, section 277(1)). C'est pourquoi la vérification se fait au registre, pas sur la copie que présente le vendeur.

Le terrain de l'État, gelé ou issu d'un lotissement non approuvé

• Togo. Une opération de recensement menée à partir de septembre 2024 a conclu que 68 % des réserves administratives de l'État dans le Grand Lomé étaient occupées illégalement ; les occupants ont reçu douze mois pour libérer les parcelles (Togo First, 20 novembre 2024). Le code togolais déclare le domaine public « inaliénable, imprescriptible et insaisissable » (article 511). Le propriétaire de bonne foi d'un lot issu d'un lotissement clandestin doit à l'État 50 % de la surface du lot (articles 349 et 350). Il punit de 1 à 5 millions de FCFA d'amende et de deux à cinq ans d'emprisonnement tout lotissement réalisé sur un terrain qui n'a ni titre foncier ni l'un des actes de preuve énumérés par le code (article 709).
• Bénin. Le 30 juillet 2026, l'ANDF a mis en garde contre des ventes de parcelles à Tori-Bossito, dans le périmètre de la deuxième phase de la zone économique spéciale de Glo-Djigbé, toujours sous déclaration d'utilité publique : toute cession y est irrégulière, et vendeurs comme acheteurs « s'exposent à des conséquences juridiques » (La Nouvelle Tribune, 30 juillet 2026).
• Côte d'Ivoire. Réaliser une opération d'urbanisme, un lotissement par exemple, sans approbation est puni de deux mois à deux ans d'emprisonnement et de 2 à 20 millions de FCFA d'amende ; le géomètre et le topographe qui y participent sont complices (article 282 nouveau du Code de l'urbanisme, dans la loi n° 2024-351 du 6 juin 2024). La même loi précise que des droits coutumiers « ne valent pas propriété » et « ne sont pas cessibles » (article 272 nouveau).

Le programme sur plan sans agrément

En Côte d'Ivoire, le ministère de la Construction a indiqué le 10 décembre 2024 qu'aucun programme agréé portant les noms « Résidence Nathifa », « Résidence Soa » et « Projet Espoir N'Sikan » ne figurait dans sa base, et invité les souscripteurs à consulter d'abord la liste des promoteurs et programmes agréés publiée sur son site. Le même article rapporte qu'une association de souscripteurs affirme que 4 500 personnes, dont des membres de la diaspora, ont versé 17 milliards de FCFA entre 2012 et 2017 pour des logements jamais livrés (Le TamTamParleur, 6 janvier 2025). Ces chiffres sont ceux de l'association, pas d'une décision de justice.

La loi ivoirienne donne deux repères. Tout vendeur d'immeuble à construire doit détenir un agrément ministériel (article 138 du Code de la construction et de l'habitat de 2019). Et, en vente en l'état futur d'achèvement, aucun versement ne doit intervenir avant la signature du contrat de vente, en dehors du dépôt de garantie de réservation, sauf si les apports sont couverts par une garantie de remboursement d'une banque ou d'un assureur agréé (article 121).

L'achat à distance par la diaspora

Au Sénégal, un acheteur qui avait acquis un terrain auprès d'un promoteur en 2023 y a envoyé son mandataire : la parcelle était déjà clôturée. Le tribunal de grande instance de Guédiawaye a condamné le promoteur à six mois ferme et 11 millions de FCFA de dommages et intérêts (Le Soleil, repris par AllAfrica, 24 décembre 2025).

Dans l'affaire du courtier WhatsApp citée plus haut, un acheteur établi à l'étranger avait repéré les offres sur WhatsApp ; le couple a versé 3,5 millions de FCFA contre de faux documents, et c'est son épouse qui l'a représenté à l'audience. Dans les deux cas, le problème n'a été découvert qu'après le paiement.

Schémas écartés faute de source

Trois pratiques souvent citées n'apparaissent dans aucune source datée que nous avons pu lire, et ne sont donc pas décrites comme des faits : l'annonce dont les photos sont copiées d'une autre annonce ; le parent resté au pays qui détourne l'argent envoyé pour construire ; les « frais de visite » exigés en mobile money avant tout rendez-vous. Les réflexes plus bas protègent aussi contre ces cas.

Avant de payer : ce que chaque pays permet de vérifier

Le tableau résume la vérification officielle, la règle sur la vente sans titre, l'encadrement des agents et les plafonds de location. Le détail et les textes suivent.

Pays	Qui dit qui est propriétaire	Vente sans titre	Agent immobilier	Plafonds à la location
Togo	Conservation foncière (OTR) : état descriptif du titre foncier, numéro unique parcellaire	Nullité absolue du transfert d'un immeuble non immatriculé (art. 161 et 162)	Pas de carte professionnelle trouvée dans les textes lus	Grand Lomé : caution 3 mois, garantie de loyer 3 mois ; honoraires partagés à parts égales
Bénin	ANDF : titre foncier ou certificat d'appartenance (1 an)	Vente précédée de la confirmation des droits ou d'un certificat d'appartenance depuis le 14 août 2023 (art. 17)	Registre et carte professionnelle du ministère de l'Habitat, mandat écrit enregistré	Caution 3 mois ; commission 50 % d'un mois (mise en relation), 10 % du loyer (gestion)
Côte d'Ivoire	ACD publié au livre foncier ; cession par acte authentique et certificat de mutation	Droits coutumiers non cessibles ; lotissement non approuvé puni	Agrément obligatoire ; listes des agents et promoteurs agréés sur le site du ministère	Avance 2 mois, dépôt de garantie 2 mois
Sénégal	Conservateur de la propriété foncière : état des droits réels, copie du titre	Immatriculation nécessaire à la validité de la vente ; terres du domaine national non cessibles	Autorisation préalable et carte professionnelle (loi 82-07)	Loyers jusqu'à 500 000 FCFA : caution 2 mois, pas de loyer d'avance, commission un demi-mois
Ghana	Lands Commission : official search, rapport sous 14 jours	Cession sans titre ou multiple : 7 à 15 ans d'emprisonnement	Licence du Real Estate Agency Council (REAC), paiement en espèces interdit à l'agent	Avance 6 mois (bail de plus de six mois) ; commission 5 % du loyer annuel

Togo

Seul le titre foncier fait preuve de propriété : tout transfert de propriété d'un immeuble non immatriculé est nul de nullité absolue, toute vente doit être précédée de l'immatriculation, et l'acte doit être notarié (articles 161 à 163 du Code foncier et domanial). Avant d'acheter, le notaire demande l'état descriptif du titre foncier, qui donne l'identité du propriétaire, la superficie et les hypothèques (étude notariale de Lomé). Depuis le 1er août 2024, chaque parcelle reçoit un numéro unique parcellaire (NUP) qui « doit obligatoirement figurer dans tout document portant sur un immeuble » (OTR, communiqué n° 021/2024). Pour savoir si une parcelle empiète sur une réserve administrative, le gouvernement renvoie aux services de l'Urbanisme, du Cadastre et des Domaines et aux directions des services techniques des communes (communiqué conjoint du 19 novembre 2024 rapporté par L-FRII).

À la location, le décret n° 2022-001 limite la caution à trois mois de loyer et la garantie de loyer à trois mois ; il s'applique aux logements du Grand Lomé ; les honoraires du professionnel qui a négocié et rédigé le bail sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire (ATOP, 9 février 2022 ; ministère de l'Urbanisme). Nous n'avons pas trouvé de texte togolais imposant une carte professionnelle aux agents immobiliers ni plafonnant leur commission : demandez un mandat écrit du propriétaire et un reçu. Voir aussi notre guide de l'immobilier à Lomé et le guide du statut foncier au Togo.

Bénin

Depuis la fin de la période transitoire, le 14 août 2023, l'article 17 du Code foncier et domanial impose que toute vente soit précédée de la confirmation des droits fonciers ou, à défaut, d'un certificat d'appartenance délivré par l'ANDF, valable un an non renouvelable. Le directeur général de l'ANDF en tirait la conséquence : avec un titre foncier, il ne devrait plus être possible de vendre le même bien à plusieurs personnes, ni de vendre le bien d'autrui (Banouto, 14 juillet 2023).

La loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 encadre la location et les agents :

• l'agent immobilier doit être inscrit au registre tenu par le ministre chargé de l'habitat et détenir une carte professionnelle (article 19) ;
• il agit sur un mandat écrit, enregistré et limité dans le temps, à peine de nullité (articles 21 et 23) ;
• sa commission ne peut dépasser 50 % d'un mois de loyer quand il met seulement les parties en relation, ni 10 % du loyer mensuel quand il gère le logement (article 27), et il ne peut recevoir aucune autre somme que celle convenue (article 29) ;
• exercer sans carte est puni de 50 000 à 1 000 000 FCFA d'amende (article 32) ;
• la caution ne peut excéder trois mois de loyer (article 57).

Le 23 juillet 2026, face aux démarcheurs qui réclament jusqu'à six mois d'avance, le porte-parole du gouvernement a invité les locataires à qui l'on demande plus de trois mois de caution à se rendre au commissariat le plus proche (La Nouvelle Tribune, 23 juillet 2026). Le détail des démarches figure dans notre guide de l'immobilier à Cotonou.

Côte d'Ivoire

La pleine propriété d'un terrain urbain est conférée par l'arrêté de concession définitive (article 220 du Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain de 2020). La revente se fait par acte authentique et donne lieu à un certificat de mutation de propriété foncière, « définitif et inattaquable » (article 223 nouveau, loi de 2024). Le site du ministère de la Construction propose de vérifier si un lotissement est approuvé, annulé ou en sursis, publie les listes des agents immobiliers, des promoteurs et des programmes agréés, et indique un centre d'appel, le 1378.

À la location, le Code de la construction et de l'habitat interdit d'exiger plus de deux mois de loyer d'avance (article 415) et limite le dépôt de garantie à deux mois, remboursable dans le mois qui suit la remise des clés (article 416). Le recours à une agence est facultatif, mais l'agence ou le courtier doit être agréé (article 419) ; exercer sans agrément est puni de quinze jours à douze mois d'emprisonnement et de 200 000 à 2 000 000 FCFA d'amende (article 546). Les honoraires relèvent d'un tarif fixé par décret (article 481), que nous n'avons pas lu : demandez un décompte écrit. Voir notre guide de l'immobilier à Abidjan.

Sénégal

Le titre foncier est « définitif et inattaquable » ; l'immatriculation est nécessaire à la validité des ventes, qui se font par acte authentique (articles 5, 42 et 47 de la loi n° 2011-07 portant régime de la propriété foncière). Toute personne peut demander au conservateur de la propriété foncière une copie du titre et l'état des charges et droits réels qui grèvent un immeuble (articles 77 et 78) : c'est la vérification à faire avant de verser quoi que ce soit. Les terres du domaine national affectées par une commune confèrent un droit d'usage et « ne peuvent faire l'objet d'aucune forme de transaction » (décret n° 2022-2307) : une parcelle affectée par délibération ne se vend pas.

Les activités de transaction et de gestion immobilières sont soumises à une autorisation préalable et à une carte professionnelle (loi n° 82-07 du 30 juin 1982). Pour les loyers jusqu'à 500 000 FCFA par mois, le décret n° 2023-382 limite la caution à deux mois, dont un seul payable à l'entrée, interdit le paiement du loyer d'avance et ramène la commission d'agence à la moitié d'un mois (Journal officiel n° 7605 du 28 février 2023). Voir notre guide de l'immobilier à Dakar.

Ghana

Toute personne peut demander à la Lands Commission une recherche officielle sur une parcelle ; le rapport est remis dans les quatorze jours suivant le paiement des frais, mentionne les actes enregistrés et les demandes en cours, et il est présumé faire foi (sections 130 et 222 du Land Act 2020). La demande se fait par lettre, avec deux plans de situation à l'échelle, coordonnées visibles (Lands Commission). L'acte de cession ne peut être préparé que par un avocat (section 33).

Exercer comme agent ou courtier sans licence du Real Estate Agency Council est interdit (section 22 du Real Estate Agency Act 2020) et puni d'une amende de 5 000 à 10 000 unités de pénalité ou de cinq à dix ans d'emprisonnement (section 54) ; l'agent ne peut pas accepter d'espèces (section 45). En mai 2026, un membre du conseil de la REAC annonçait des inspections contre les agents sans licence (GNA, 31 mai 2026). À la location, le Rent Act limite l'avance à un mois pour un bail mensuel et à six mois pour un bail de plus de six mois, et la commission d'un intermédiaire à 5 % du loyer d'une année (section 25). Voir notre guide de l'immobilier à Accra.

Les réflexes qui évitent la plupart de ces pertes

1. Ne rien payer avant la visite et la vérification. Ni caution, ni avance, ni « réservation ». Dans les affaires d'Abidjan, d'Abomey-Calavi et d'Accra citées plus haut, les victimes ont payé sur la foi d'une visite et de la parole de leur interlocuteur.
2. Vérifier le propriétaire au registre, pas sur la parole du vendeur. Faites comparer par le notaire (ou l'avocat au Ghana) le nom, la superficie et les charges inscrits au registre avec les papiers présentés.
3. Exiger un mandat écrit de toute personne qui loue ou vend pour un autre : agent, parent, héritier. Au Bénin, un mandat non écrit, non enregistré ou sans durée est nul.
4. Vérifier l'agrément ou la carte de l'agent là où la loi l'impose : liste du ministère en Côte d'Ivoire, registre que la REAC doit tenir et publier au Ghana (section 4), carte professionnelle au Bénin et au Sénégal.
5. Payer chez le notaire, par virement ou chèque, contre un reçu écrit. Au Ghana, le bailleur doit remettre un reçu écrit pour chaque loyer (Rent Act, section 33).
6. Faire borner le terrain par un géomètre agréé et situer la parcelle : réserve administrative, zone d'utilité publique, lotissement approuvé ou non.
7. Refuser l'urgence et le prix sans explication. Un bien nettement moins cher que des biens comparables du même quartier, ou « à réserver aujourd'hui », justifie des vérifications de plus, pas un paiement plus rapide.
8. À distance, ne pas dépendre d'une seule personne. Faites faire la recherche au registre par un notaire ou un avocat que vous choisissez vous-même, et ne versez rien à un intermédiaire.

Pour un terrain, les étapes détaillées figurent dans notre article sur les précautions foncières avant d'acheter un terrain.

Si vous avez déjà payé : où se tourner

Gardez tout : messages, numéros, reçus, preuves de transfert, captures de l'annonce. Puis, selon le pays :

• Côte d'Ivoire : pour une escroquerie née en ligne, la Plateforme de lutte contre la cybercriminalité (PLCC) reçoit les plaintes, gratuitement, sur présentation des preuves (KOACI, 7 novembre 2022) ; sinon, le commissariat, comme dans l'affaire d'Angré-Château.
• Bénin : le commissariat pour une caution abusive, selon le porte-parole du gouvernement ; l'ANDF pour vérifier le statut d'une parcelle.
• Sénégal : la police nationale a lancé en février 2026 une plateforme de signalement en ligne des infractions cybercriminelles, rattachée à sa division spéciale de lutte contre la cybercriminalité (APS, repris par AllAfrica, 12 février 2026) ; pour un litige de loyer, la Commission nationale de régulation des loyers (CONAREL) indique un numéro d'appel, le 800 80 77 77 (CONAREL).
• Ghana : la police, comme dans l'affaire de Dzorwulu ; toute personne lésée par un agent ou un courtier peut porter plainte auprès du conseil de la REAC, qui la transmet à un comité d'appel dans les sept jours (section 32 du Real Estate Agency Act 2020).
• Togo : nous n'avons pas trouvé de dispositif de signalement propre à l'immobilier ; la double vente relève du tribunal, et le Code foncier renvoie aux peines du Code pénal (article 702).

Sur Imonga : ce que le site vérifie, et ce qu'il ne vérifie pas

Aucune étape du site ne vérifie l'existence d'un bien, son titre de propriété ou le mandat de l'annonceur. Nos conditions générales d'utilisation le disent : l'annonceur garantit être en droit de publier le bien et que les informations sont exactes ; Imonga peut retirer une annonce non conforme, mais n'est pas partie aux transactions et ne garantit pas l'exactitude des annonces.

• Le badge « vérifié » de l'annuaire des professionnels est attribué par l'équipe Imonga à la fiche d'un professionnel après examen. Il ne remplace ni un agrément, ni une licence, ni une carte professionnelle, et il ne vous dispense d'aucune des vérifications ci-dessus. Au 15 septembre 2026, 33 des 176 fiches des cinq pays portent ce badge (Togo 3 sur 21, Bénin 4 sur 31, Côte d'Ivoire 8 sur 49, Sénégal 6 sur 42, Ghana 12 sur 33), et aucune n'indique de numéro d'agrément ou de carte.
• Le statut foncier affiché sur une annonce (titre foncier, en cours, etc.) est une déclaration de l'annonceur, pas une vérification d'Imonga. Au 15 septembre 2026, sur les 22 terrains à vendre publiés au Togo, 14 sont déclarés « titre foncier », 2 « en cours » et 6 n'ont aucun statut renseigné. Demandez le document lui-même et faites-le vérifier par un notaire.
• L'origine des annonces. Au 15 septembre 2026, Imonga publie 126 annonces, toutes situées au Togo : 119 reprises de publications Facebook et 6 de messages WhatsApp, selon la source enregistrée sur chaque annonce. Une annonce reprise sur Imonga n'est pas une annonce vérifiée.
• Signaler une annonce. Chaque annonce porte un lien « Signaler cette annonce » : choisissez le motif (arnaque présumée, bien indisponible, informations fausses, doublon) et décrivez ce que vous avez constaté. Le signalement arrive à l'équipe Imonga, qui examine l'annonce et peut la retirer. Il ne remplace pas une plainte auprès de la police.

Questions fréquentes

Comment savoir si la personne qui me fait visiter est bien le propriétaire ?

Demandez sa pièce d'identité et le document de propriété, puis comparez-les avec le registre officiel : état descriptif du titre foncier au Togo, ANDF au Bénin, ACD et livre foncier en Côte d'Ivoire, état des droits réels au Sénégal, official search au Ghana. Si c'est un agent ou un parent, exigez un mandat écrit du propriétaire. Sans ces pièces, ne versez ni caution ni avance.

Un agent peut-il me demander des frais avant la visite ?

Aucun des textes que nous avons lus ne prévoit de frais de visite payés d'avance. Au Bénin, l'agent ne peut recevoir que la somme convenue dans le mandat et sa commission est plafonnée ; au Sénégal, elle est limitée à un demi-mois pour les loyers jusqu'à 500 000 FCFA ; au Ghana, à 5 % du loyer annuel. Refusez tout paiement avant visite.

Comment acheter un terrain depuis l'étranger sans se faire escroquer ?

Choisissez vous-même un notaire, ou un avocat au Ghana, et faites-lui vérifier le registre avant tout versement. Faites borner la parcelle par un géomètre agréé. Payez par virement sur un compte que le notaire vous confirme, contre un reçu. Ne confiez pas l'argent à un intermédiaire ou à un proche sans procuration écrite et limitée.

Que vaut un terrain vendu sans titre foncier ?

Cela dépend du pays. Au Togo, le transfert de propriété d'un immeuble non immatriculé est nul. Au Bénin, la vente doit être précédée d'une confirmation des droits ou d'un certificat d'appartenance. En Côte d'Ivoire, les droits coutumiers ne sont pas cessibles. Au Sénégal, les terres du domaine national ne se vendent pas. Au Ghana, céder sans titre est une infraction.

Le badge « vérifié » d'Imonga garantit-il un professionnel ?

Non. Il est attribué par l'équipe Imonga à une fiche après examen, mais il ne remplace ni l'agrément ivoirien, ni la licence REAC au Ghana, ni la carte professionnelle exigée au Bénin et au Sénégal. Vérifiez ces autorisations auprès de l'autorité du pays, et appliquez les mêmes précautions qu'avec n'importe quel interlocuteur.

Sources

Pages et textes consultés les 14 et 15 septembre 2026.

• Linfodrome, 15 juin 2026 : réseau de faux propriétaires à Abidjan.
• Bénin Web TV, 9 mai 2026 : faux agent immobilier à Abomey-Calavi.
• Ghana News Agency, 31 octobre 2025 : fraude à la location à Dzorwulu.
• Pulse Sénégal, 7 juillet 2026 : terrains vendus sur WhatsApp, condamnation.
• MyJoyOnline (GNA), 12 août 2024 : double vente à Tse Addo.
• République togolaise, 27 juillet 2014 : double vente au Togo.
• Dakaractu, 27 décembre 2022 : jugement d'hérédité contesté et titres mutés.
• Le Soleil (AllAfrica), 24 décembre 2025 : terrain déjà clôturé, promoteur condamné à Guédiawaye.
• La Nouvelle Tribune, 25 septembre 2025 et 30 juillet 2026 : mises en garde de l'ANDF.
• La Nouvelle Tribune, 23 juillet 2026 : caution et signalement au commissariat au Bénin.
• Banouto, 14 juillet 2023 : article 17 du Code foncier béninois.
• Loi béninoise n° 2022-30 du 20 décembre 2022 : articles 19, 21, 23, 27, 29, 32 et 57.
• Togo First, 20 novembre 2024 et L-FRII : réserves administratives du Grand Lomé.
• Code foncier et domanial du Togo (loi n° 2018-005) : articles 9, 161 à 163, 349, 350, 511, 702 et 709.
• OTR, communiqué n° 021/2024 : numéro unique parcellaire.
• Étude notariale Tsakadi, Lomé : état descriptif du titre foncier, mandat notarié.
• ATOP, 9 février 2022 et ministère togolais de l'Urbanisme : décret n° 2022-001.
• Le TamTamParleur, 6 janvier 2025 : communiqué du ministère ivoirien de la Construction du 10 décembre 2024.
• Code ivoirien de l'urbanisme (loi n° 2020-624) et loi n° 2024-351 : articles 220, 223, 272 et 282.
• Code ivoirien de la construction et de l'habitat (loi n° 2019-576) : articles 121, 138, 415, 416, 419, 481 et 546.
• Ministère ivoirien de la Construction : vérification des lotissements, listes des agréés, centre d'appel.
• KOACI, 7 novembre 2022 : plainte auprès de la PLCC.
• Loi sénégalaise n° 2011-07 : articles 5, 42, 47, 77 et 78 ; décret n° 2022-2307 : domaine national.
• Loi sénégalaise n° 82-07 et décret n° 2023-382 (JO n° 7605) : carte professionnelle, caution, commission.
• APS (AllAfrica), 12 février 2026 et CONAREL : signalement au Sénégal.
• Land Act 2020 (Act 1036) : sections 12, 13, 33, 130, 222 et 277 ; Lands Commission, official search.
• Real Estate Agency Act 2020 (Act 1047) : sections 4, 22, 32, 45 et 54 ; GNA, 31 mai 2026.
• Rent Act 1963 (Act 220) : sections 25 et 33.
• Données Imonga : annonces, statuts fonciers déclarés et fiches de l'annuaire, extraits de l'API du site le 15 septembre 2026 ; conditions générales d'utilisation du site.