Immobilier à Saly Portudal (Sénégal) : acheter ou louer sans se tromper de titre

Saly Portudal est une commune du département de Mbour, au Sénégal. Selon la fiche de la commune sur Vie-publique.sn, consultée le 8 octobre 2026, elle compte 41 811 habitants (RGPH 2023) et dépend de l'arrondissement de Sindia, dans la région de Thiès. C'est aussi une station balnéaire, que la Banque mondiale décrit comme « la destination phare du tourisme au Sénégal ». Avant d'y acheter ou d'y louer, trois points comptent plus que le reste : le droit exact que l'on vous vend (titre foncier, bail ou sous-bail), la distance à la mer, et les frais. Ce guide ne donne aucun prix au mètre carré : nous n'avons trouvé aucune statistique officielle de prix pour Saly, et nous n'en inventons pas.

Titre foncier, bail, sous-bail : ce que l'on vous vend vraiment à Saly

À Saly, le vendeur ne détient pas toujours un titre foncier à son nom. Dans le périmètre de la station, des parcelles ont été attribuées par sous-bail. Un communiqué de la SAPCO publié par Dakaractu le 26 février 2021 (consulté le 8 octobre 2026) le montre : la société y invite les bénéficiaires de sous-baux sur l'assiette foncière de la station (titre foncier n° 638/MB) à se rapprocher du Bureau des Domaines de Mbour pour demander la mutation de leurs titres d'occupation et leur inscription au livre foncier, avec un quitus de la SAPCO datant de moins de trois mois. Le communiqué vise les titres délivrés avant la résiliation du bail de la SAPCO, le 2 octobre 2012, et fixait une échéance au 30 juin 2021.

Nous ne savons pas où en est cette régularisation en 2026. La conséquence pratique, elle, est claire : demandez au vendeur quel droit il cède, et la preuve que ce droit est inscrit au livre foncier.

La règle vient de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, dont le texte est reproduit ici. Son article 6 pose que « L'immatriculation est définitive ». Son article 20 prévoit que les droits réels ne produisent effet à l'égard des tiers « qu'autant qu'ils ont été rendus publics ». Son article 4 précise : « Seul l'Etat est autorisé à requérir l'immatriculation des immeubles aux livres fonciers. » Un droit qui n'est pas inscrit ne vous protège donc pas face à un tiers.

Le bail emphytéotique est l'autre titre courant sur les terrains de l'État. Selon la fiche de Keur City sur le bail emphytéotique (consultée le 8 octobre 2026), qui cite l'article 39 du Code du domaine de l'État, il dure 18 ans au minimum et 50 ans au maximum et « confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment d'hypothèque ». Ce n'est pas une pleine propriété : faites lire le bail par un notaire avant de verser quoi que ce soit. Les réflexes généraux sont détaillés dans notre article sur les précautions foncières avant d'acheter un terrain.

Bord de mer : la bande des 100 mètres et l'érosion

Une parcelle située dans la bande littorale ne peut pas être vendue en pleine propriété tant qu'elle appartient au domaine public. Le Code du domaine de l'État (loi n° 76-66 du 2 juillet 1976) pose que le domaine public est « inaliénable et imprescriptible ». Dans une tribune publiée par Dakaractu le 10 juin 2020 (consultée le 8 octobre 2026), le juriste Ferdinand Faye rappelle que l'article 5 a) y range les rivages de la mer et « la zone de cent mètres de large à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées ». Il ajoute que les titres d'occupation précaires et révocables sont « les seuls autorisés par le code du domaine de l'État (article 13) », et que l'article 19 permet le déclassement de terres du littoral.

Pour une villa annoncée « pieds dans l'eau », posez donc deux questions : la parcelle est-elle dans cette bande, et sur quel titre repose-t-elle ? Une autorisation d'occuper n'est pas un titre de propriété. Seul un notaire ou un avocat, pièces en main, peut trancher pour une parcelle donnée.

L'érosion est l'autre risque du front de mer. Selon un article de la Banque mondiale du 1er juin 2023 (consulté le 8 octobre 2026), la « sévère érosion » des plages de Saly a conduit plusieurs hôtels à fermer. Le même article indique que 19 épis et brise-lames ont été construits pour stabiliser 7 km de plage, et que 325 000 m2 de plages ont été rétablis. Regardez où se trouve le bien par rapport à ces ouvrages, et visitez à marée haute.

Acheter à Saly : les vérifications et les frais

Un achat sûr passe par le livre foncier, puis par un notaire. L'ordre des étapes :

1. Obtenir la référence du titre. Numéro de titre foncier, ou copie du bail ou du sous-bail, avec l'identité du titulaire.
2. Interroger le livre foncier. L'article 77 de la loi n° 2011-07 (liens ci-dessus) le permet : « Toute personne, en se conformant aux règles ci-après fixées, peut obtenir communication » des renseignements consignés aux livres fonciers. La demande se fait par réquisition au conservateur de la propriété et des droits fonciers (article 78), qui peut délivrer l'état des droits réels. On y lit le propriétaire inscrit et les charges, dont les hypothèques.
3. Vérifier la position par rapport à la mer (section précédente) et faire contrôler les limites par un géomètre.
4. Signer chez le notaire, qui se charge de l'enregistrement et de l'inscription de la mutation. Pas d'acompte sans reçu ni écrit.

Côté frais, le poste principal est le droit d'enregistrement. Selon Le Journal de l'économie sénégalaise du 14 mars 2015 (consulté le 8 octobre 2026), l'Assemblée nationale a adopté une modification du Code général des impôts qui fait passer le droit de mutation d'immeubles et de droits réels immobiliers « de 10% à 5% ». Nous n'avons pas pu lire le texte consolidé du Code à la date de rédaction : demandez au notaire le taux en vigueur le jour de l'acte. Ses émoluments et les frais d'inscription au livre foncier s'ajoutent. Nous n'en publions pas le montant faute de barème vérifié : exigez un décompte écrit avant de signer. Le mécanisme général est expliqué dans notre article sur les frais d'achat, de notaire et d'enregistrement.

Vous achetez depuis l'étranger ? Voyez comment financer un achat depuis la diaspora et le parcours décrit dans notre guide pour acheter une maison à Dakar, soumis au même droit sénégalais.

Louer à Saly : caution, commission et loyer

Pour un bail d'habitation, la caution est plafonnée à deux mois de loyer quand le loyer ne dépasse pas 500 000 FCFA par mois. C'est ce que prévoit le décret n° 2023-382 du 24 février 2023, dont l'intitulé figure au Journal officiel n° 7605 et dont le contenu est rapporté par Impact.sn le 3 mars 2023 (consulté le 8 octobre 2026). Selon cette source, pour ces mêmes loyers :

• un mois de caution est exigible à l'entrée, le reste se règle par douzièmes sur douze mois ;
• le loyer ne se paie pas d'avance, il se règle à la fin du mois occupé ;
• la commission d'agence ou de courtage est ramenée à la moitié d'un mois de loyer.

Le même décret a baissé les loyers d'habitation à compter du 1er mars 2023. Barème rapporté par Impact.sn (lien ci-dessus) :

Loyer mensuel	Baisse
Jusqu'à 300 000 FCFA	15 %
De 300 001 à 500 000 FCFA	10 %
Plus de 500 000 FCFA	5 %

Deux limites. Le décret vise les baux à usage d'habitation régis par le Code des obligations civiles et commerciales : nous ne savons pas dire s'il couvre une location saisonnière meublée, fréquente dans une station comme Saly. Et nous n'avons pas vérifié qu'il n'a pas été modifié depuis 2023. Sur ces deux points, interrogez un avocat ou un notaire avant de signer. Pour le reste, lisez nos repères sur le bail, le dépôt et le préavis et sur les arnaques immobilières à éviter.

Questions fréquentes

Quel est le prix du mètre carré à Saly ?

Nous ne publions pas de prix au mètre carré pour Saly : aucune statistique officielle n'a été trouvée pour la commune, et un chiffre sans source ne vaut rien. Pour situer un bien, comparez plusieurs annonces du même type dans le même secteur, puis demandez une estimation écrite à un professionnel local. Le notaire peut aussi vous dire sur quelle valeur les droits seront calculés.

Peut-on acheter une villa les pieds dans l'eau ?

Pas en pleine propriété si la parcelle se trouve dans le domaine public maritime, qui comprend une zone de cent mètres de large à partir de la limite des plus fortes marées (article 5 a du Code du domaine de l'État). Ce domaine est inaliénable. Un déclassement est possible, et il se prouve par des pièces. Faites vérifier le titre par un notaire.

Qu'est-ce qu'un sous-bail SAPCO ?

C'est un titre d'occupation délivré sur le terrain de la station balnéaire, immatriculé sous le titre foncier n° 638/MB. En 2021, la SAPCO a demandé à ses bénéficiaires de faire muter et inscrire ces titres au livre foncier, au Bureau des Domaines de Mbour. Avant d'acheter, demandez la preuve de cette inscription et faites lire le dossier par un notaire.

Combien de caution pour une location à l'année ?

Deux mois de loyer au plus pour un bail d'habitation dont le loyer ne dépasse pas 500 000 FCFA par mois, selon le décret n° 2023-382 tel que rapporté par Impact.sn le 3 mars 2023. Un mois se verse à l'entrée, le reste est étalé sur douze mois. Au-dessus de ce loyer, la caution se négocie : faites-la écrire dans le bail.

Ces règles sont celles du Sénégal et diffèrent dans les autres pays couverts par Imonga. Pour la capitale et le reste de la région, voyez nos guides de l'immobilier à Dakar et de l'immobilier à Thiès.

Sources

• Vie-publique.sn, fiche de la commune de Saly Portudal : population (RGPH 2023), arrondissement, département, région. Consulté le 8 octobre 2026.
• Communiqué SAPCO, Dakaractu, 26 février 2021 : sous-baux de la station, titre foncier n° 638/MB, mutation au Bureau des Domaines de Mbour. Consulté le 8 octobre 2026.
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011, fiche Vie-publique.sn et texte reproduit par Keur City : articles 4, 6, 20, 77 et 78. Consultés le 8 octobre 2026.
• Code du domaine de l'État, loi n° 76-66, fiche Vie-publique.sn : domaine public inaliénable et imprescriptible, baux du domaine privé. Consulté le 8 octobre 2026.
• Tribune de Ferdinand Faye, Dakaractu, 10 juin 2020 : articles 5 a), 9, 13 et 19 du Code du domaine de l'État. Consulté le 8 octobre 2026.
• Keur City, le bail emphytéotique au Sénégal : durée et article 39 du Code du domaine de l'État. Consulté le 8 octobre 2026.
• Banque mondiale, 1er juin 2023 : érosion et restauration des plages de Saly. Consulté le 8 octobre 2026.
• Le Journal de l'économie sénégalaise, 14 mars 2015 : droit de mutation d'immeubles ramené de 10 % à 5 %. Consulté le 8 octobre 2026.
• Journal officiel n° 7605, fiche Vie-publique.sn et Impact.sn, 3 mars 2023 : intitulé et contenu du décret n° 2023-382. Consultés le 8 octobre 2026.