Hurghada s'étire le long de la côte égyptienne de la mer Rouge, entre Ras Gharib au nord et Safaga au sud, adossée aux montagnes de la mer Rouge. Sur Imonga, l'offre de la ville se compose d'appartements à vendre et de programmes neufs portés par des promoteurs égyptiens, dans plusieurs quartiers de la ville et dans les zones balnéaires du sud comme Sahl Hasheesh et Makadi. Cette page décrit l'organisation de la ville, ce que la loi égyptienne permet à un acheteur étranger et ce qu'il faut vérifier avant de signer un bail ou un contrat de vente.
Comment la ville est organisée
Hurghada est une ville en longueur, entre la mer Rouge à l'est et les montagnes de la mer Rouge à l'ouest, à 455 km du Caire, reliée à la capitale par la route Hurghada, Sokhna, Le Caire (Wikipedia, article Hurghada). La même page cite trois districts principaux : El Dahar, où se trouvent le bazar traditionnel et les gares routières, El Saqqala (Sakkala), le quartier le plus ancien, et El Ahyaa. La plupart des grands hôtels sont situés entre El Mamsha et Sahl Hasheesh. Les stations balnéaires sont à part : Sahl Hasheesh à environ 18 km au sud, Makadi Bay à environ 30 km au sud, El Gouna à environ 25 km au nord.
Conséquence pratique : une annonce « à Hurghada » peut désigner un appartement en ville comme une résidence de station éloignée du centre. Vérifiez l'adresse exacte et l'accès aux commerces et aux soins avant de comparer deux biens.
Les biens proposés sur Imonga
En octobre 2026, date de rédaction de cette page, Imonga compte 2 annonces de biens situés à Hurghada, hors programmes neufs : il s'agit de deux appartements à vendre. Le site recense aussi des programmes neufs, en vente ou en construction :
- Al Hambra Waterfalls et West El Balad (AKA Group), secteur Al Hambra ; Princess Resort (AKA Group), Al Mamsha ;
- Atlantis (Castello Development), centre de Hurghada ;
- Upper Nubia (Queen T Investment), district Al-Ahyaa ;
- Mark Resort (Al Arabia Development), Al-Kawther ;
- Azzurra (Gibal, Red Sea Coast Properties), Sahl Hasheesh ;
- Brook et Aden Parks (bureau de vente Orascom Development, Makadi Heights), Makadi ;
- Marassi Red Sea, Horizon III Villas et Island Villas (Emaar Misr).
Le statut affiché sur chaque fiche ne remplace pas une vérification auprès du promoteur. Dans une résidence, demandez le règlement et le montant des charges : notre article sur les charges de copropriété explique les postes à examiner.
Acheter quand on n'est pas égyptien
La propriété immobilière des étrangers relève de la loi n° 230 de 1996. Selon le résumé publié par le cabinet Andersen en Égypte, un non-Égyptien peut posséder au plus deux biens dans tout le pays, pour l'habitation privée du propriétaire et de sa famille proche, chacun d'au plus 4 000 m². Le bien ne peut pas être cédé pendant cinq ans, et sur un terrain nu la construction doit commencer dans les cinq ans (Andersen, loi n° 230 de 1996). Le même cabinet indique que les biens proches des frontières, des zones militaires et des sites archéologiques sont fermés aux étrangers (Andersen, juillet 2025). Dépasser le plafond suppose l'approbation expresse du Conseil des ministres (Mondaq, septembre 2025). Faites valider votre cas par un avocat égyptien avant tout versement.
Faire enregistrer la propriété
En Égypte, l'enregistrement au registre foncier conditionne le transfert de propriété. La loi n° 9 de 2022 a simplifié la procédure : selon Andersen, le délai de traitement d'une demande est passé de deux ans à 37 jours, et le dossier repose sur l'identité et la capacité des parties et un plan numérique officiel du bien (Andersen, juillet 2022). Pour un programme neuf, demandez par écrit quand et comment le bien sera enregistré à votre nom, et qui paie les frais. Les frais en vigueur se confirment auprès de votre avocat. Notre article sur l'achat sur plan liste les clauses à relire ; il est écrit pour l'Afrique de l'Ouest, et le droit applicable ici reste égyptien.
Louer à Hurghada
Les baux récents relèvent du Code civil égyptien, en application de la loi n° 4 de 1996. La loi n° 165 de 2025, qui la modifie, oblige le locataire à rendre le logement à la fin du bail ; s'il refuse, le propriétaire peut demander l'expulsion au juge des référés. Les anciens baux à loyer bloqué prennent fin après une transition de sept ans pour les logements (Daily News Egypt, 4 août 2025). Pour un bail récent, tout se joue donc dans le contrat : durée, loyer, caution, préavis, charges. Ces montants se négocient ; exigez un contrat écrit et un état des lieux, avec notre check-list de visite.
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FAQ : immobilier à Hurghada
Un étranger peut-il acheter un appartement à Hurghada ?
Oui, dans les limites de la loi n° 230 de 1996, qui encadre le nombre de biens qu'un non-Égyptien peut détenir, leur surface, leur usage d'habitation et le délai avant revente. Certaines zones, proches des frontières, de sites militaires ou archéologiques, sont fermées aux étrangers. Faites vérifier le bien et votre situation par un avocat égyptien indépendant du vendeur avant de signer ou de payer.
Le contrat signé avec le promoteur suffit-il à devenir propriétaire ?
Non. En droit égyptien, c'est l'enregistrement au registre foncier qui transfère la propriété, procédure simplifiée par la loi n° 9 de 2022. Demandez au promoteur, par écrit, si le terrain du programme est enregistré, quand votre lot le sera à votre nom et qui paie les frais. Un avocat peut contrôler ces points auprès du registre.
Où se situent les programmes neufs de Hurghada présentés sur Imonga ?
Les fiches du site placent les programmes dans plusieurs secteurs : Al Hambra, Al Mamsha, Al-Kawther, le district Al-Ahyaa et le centre de Hurghada en ville, puis Sahl Hasheesh et Makadi au sud, ainsi que Marassi Red Sea pour les projets d'Emaar Misr. Les promoteurs cités incluent AKA Group, Castello Development, Al Arabia Development, Orascom Development et Emaar Misr.
Quelles règles s'appliquent à une location à Hurghada ?
Les baux récents relèvent du Code civil égyptien, via la loi n° 4 de 1996 modifiée par la loi n° 165 de 2025. Le contrat fixe librement la durée, le loyer, la caution et le préavis. À la fin du bail, le locataire doit rendre le logement, sinon le propriétaire peut saisir le juge des référés. Exigez un bail écrit et un état des lieux signé.
Peut-on revendre rapidement un bien acheté à Hurghada ?
Pas si l'acheteur est étranger : la loi n° 230 de 1996 interdit à un non-Égyptien de céder son bien avant l'expiration d'un délai minimal suivant l'acquisition, sauf dérogation. Si vous envisagez une revente, faites préciser ce délai et ses exceptions par un avocat égyptien avant l'achat, et vérifiez ce que prévoit le contrat du promoteur sur la cession d'un lot non encore livré.