Check-list de visite d'un logement au Togo : points à vérifier avant de louer ou d'acheter

Ce que dit la loi togolaise avant la visite

Au Togo, les règles diffèrent selon que vous louez ou achetez. Pour la location d'habitation dans le Grand Lomé, le décret togolais n°2022-001/PR du 5 janvier 2022 encadre les rapports entre bailleur et locataire. Ce texte rend le bail écrit obligatoire, impose un modèle de contrat type et soumet le contrat à l'enregistrement fiscal. Il prohibe les clauses qui exonèrent le bailleur de responsabilité, qui interdisent d'héberger des proches ou qui présument la responsabilité du locataire pour les dégradations. Pour l'achat, la loi togolaise n°2001-009 du 16 novembre 2001 fixant le statut des notaires impose la rédaction d'un acte authentique dès qu'un immeuble possède un titre foncier. Le notaire vérifie l'état descriptif du titre, l'identité du vendeur et l'absence d'hypothèque avant la signature. Le bail, quant à lui, est un contrat par lequel le bailleur met un bien immeuble à disposition du preneur moyennant un loyer. Son inscription auprès de la Direction des Affaires Domaniales et Cadastrales nécessite une réquisition, l'expédition de l'acte de notaire et une copie du titre foncier.

L'état du bâtiment et des équipements

Le décret togolais précise que les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Il s'agit notamment des gros murs, des murs de soutènement, des murs de clôture, des voûtes, des poutres, des toitures, des fosses septiques et des puisards. Lors de la visite, examinez ces éléments avec attention. Une fissure qui longe un mur porteur, une tache d'humidité au plafond, une peinture qui cloque ou une odeur persistante dans les sanitaires peuvent révéler un problème structurel ou une fosse pleine. Ouvrez et fermez chaque porte et fenêtre pour tester leur fermeture et leur étanchéité. Vérifiez l'état des sols, des escaliers et des garde-corps. Observez aussi l'accès véhiculaire et l'état de la cour ou du parking.

Faites couler l'eau aux robinets pour évaluer la pression et l'écoulement. Allumez les lumières et testez plusieurs prises électriques. Demandez l'âge du compteur et la date de la dernière révision de l'installation. Si le logement dépend d'un forage privé ou d'une citerne, renseignez-vous sur la fréquence de vidange et l'état de la pompe. Enfin, vérifiez la couverture réseau et mobile si vous en avez besoin pour votre activité.

Les documents à exiger avant tout versement

Pour une location, réclamez le contrat type établi par le ministère de l'Urbanisme et disponible en mairie. L'état des lieux d'entrée doit être dressé contradictoirement par les deux parties et annexé au contrat. Ce document protège le locataire et le bailleur en cas de litige au moment du départ. Le décret togolais plafonne la caution et la garantie de loyer à trois mois de loyer chacune. Ne versez donc aucune somme supérieure à ces plafonds, même sous prétexte de forte demande. Si vous préparez votre dossier de location, anticipez ces montants.

Pour un achat, demandez au vendeur le titre foncier et un état descriptif récent. Le notaire que vous choisirez vérifiera que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, contrôlera la superficie et demandera la mainlevée de toute hypothèque avant la mutation. Après la signature de l'acte authentique, le notaire procède à l'enregistrement du contrat auprès de l'Office Togolais des Recettes au taux de 0,9 % de la valeur vénale, puis aux formalités de mutation ou de morcellement. Le vendeur s'acquitte de la plus-value de 7 % si le bien a été acquis moins de cinq ans avant la revente, avec abattement au-delà. Les frais de mutation s'élèvent à 35 000 FCFA. En zone urbaine, les frais de bornage s'appliquent par tranche : 63 000 FCFA pour une superficie de 0 à 6 ares, puis 2 000 FCFA supplémentaires par are. Pour sécuriser l'achat, renseignez-vous sur le statut foncier au Togo avant de visiter.

Les pièges à éviter avant de signer

Méfiez-vous des baux verbaux : dans le Grand Lomé, le décret togolais rend le bail écrit obligatoire pour les logements d'habitation. Un simple accord verbal ne suffit plus. Refusez aussi les clauses qui vous interdisent de recevoir de la famille ou qui vous rendent automatiquement responsable d'une dégradation non prouvée. Ces clauses sont nulles de plein droit. Prenez des photos datées des défauts constatés et faites-les mentionner par écrit. Ne signez pas sous pression le jour de la visite. Repartez avec le projet de contrat, relisez-le et comparez. Ne versez aucun argent sans un reçu daté et signé. Si vous cherchez un appartement à louer à Lomé ou une maison en vente à Lomé, visitez plusieurs biens avant de décider.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il exiger plus de trois mois de caution ?

Non. Le décret togolais n°2022-001/PR plafonne la caution à trois mois de loyer. Il en va de même pour la garantie de loyer. Tout excès est illicite. Pour toute question sur le contrat, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Que se passe-t-il si le logement a des fuites après l'emménagement ?

Si les fuites concernent la toiture, les gros murs, les voûtes ou les canalisations principales, la réparation incombe au bailleur selon le décret togolais. Si elles résultent d'un usage anormal ou d'un manque d'entretien courant de votre part, elles sont à votre charge. En cas de désaccord, saisissez la juridiction compétente.

Quelles réparations doit faire le locataire ?

Le décret togolais impose au locataire l'entretien courant et les réparations locatives, ainsi que la réparation des dégradations qu'il a provoquées. Les grosses réparations structurelles restent à la charge du bailleur. N'acceptez pas un contrat qui vous transfère cette charge.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour acheter ?

Oui, dès qu'un titre foncier existe au Togo. La loi togolaise n°2001-009 impose un acte authentique pour toute vente de gré à gré d'un immeuble immatriculé. Le notaire est seul compétent pour rédiger le compromis, vérifier les titres et accomplir la mutation ou le morcellement. Pour toute sécurisation juridique, confiez la transaction à un notaire ou consultez un avocat.

Peut-on signer un bail le jour même de la visite ?

Rien ne l'interdit, mais il est préférable de repartir avec le contrat type, de le relire et de vérifier son enregistrement fiscal. Ne versez pas d'argent avant d'avoir un reçu et un contrat écrit. Si le propriétaire refuse de vous laisser le temps de réfléchir, c'est un signal d'alerte.

Le décret sur les baux s'applique-t-il à tout le Togo ?

Dans une première phase, il concerne le Grand Lomé. Les autres localités seront éventuellement intégrées après évaluation. En dehors de cette zone, les règles du Code civil togolais continuent de s'appliquer. Les règles diffèrent aussi dans les autres pays d'Afrique de l'Ouest.

Sources

• Ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Réforme foncière du Togo : décret n°2022-001/PR du 5 janvier 2022, forme du contrat, clauses prohibées, obligations des parties. Consulté le 2026-10-01.
• Ministère de l'Urbanisme du Togo : modèle de contrat type de bail d'habitation, publié le 18 mars 2022. Consulté le 2026-10-01.
• Togopresse : vulgarisation du décret, plafonnement à trois mois et application au Grand Lomé. Consulté le 2026-10-01.
• Notaire Komi Tsakadi : formalités d'achat immobilier avec titre foncier au Togo, frais de mutation, plus-value et bornage. Consulté le 2026-10-01.
• Chambre Nationale des Notaires du Togo : rôle du notaire dans la vérification des titres et la sécurisation des transactions. Consulté le 2026-10-01.
• Service Public du Togo : définition du bail et procédure d'inscription auprès de la DADC. Consulté le 2026-10-01.