Louer meublé ou non meublé au Togo : ce qui change vraiment

La différence concrète au Togo

Un logement meublé au Togo se loue avec le mobilier et l'électroménager de base : lit, table, chaises, réfrigérateur, parfois la climatisation. Un logement non meublé, ou vide, se loue nu. Le locataire apporte ses propres meubles et équipements. Cette distinction n'est pas seulement une question de confort. Elle influe sur le montant du loyer, la durée de la relation locative et le montant des dépenses à prévoir avant d'emménager.

Dans la pratique loméenne, le meublé attire les séjours de courte ou moyenne durée. Le vide concerne plutôt les installations pérennes. Le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022, qui régit le bail d'habitation dans le Grand Lomé, ne distingue pas les deux régimes. Les mêmes règles de caution, de durée et de révision s'appliquent aux baux meublés et non meublés.

Ce que dit la loi togolaise

Le décret n° 2022-001/PR, publié au Journal officiel de la République togolaise le 31 janvier 2022, encadre strictement les relations entre bailleurs et locataires dans le Grand Lomé. Pour le reste du pays, le Code civil togolais reste applicable. Voici les points qui concernent les deux types de location.

Contrat écrit et modèle type

Le bail d'habitation doit être un contrat écrit. L'article 10 du décret impose cette formalité. L'article 31 ajoute qu'il doit être conclu conformément au modèle de contrat type établi par le ministère chargé de l'habitat. Le recours à un notaire ou à un agent immobilier est possible. Les honoraires de l'agent se partagent par moitié entre bailleur et locataire lorsque les parties en ont fait appel. Un bail verbal, encore fréquent dans la pratique, ne permet pas au locataire de prouver facilement les conditions convenues.

Caution et garantie de loyer plafonnées

Le décret crée deux sommes distinctes : le dépôt de caution et la garantie de loyer. Chacune est plafonnée à trois mois de loyer. Le total exigé à l'entrée ne peut donc dépasser six mois de loyer. Cette règle vaut pour le meublé comme pour le vide. Le bailleur qui dépasse ces plafonds encourt une amende égale au double de la majoration illicite. La caution couvre les dégradations. La garantie de loyer couvre les arriérés et le préavis. Les deux se restituent dans un délai d'un mois après la remise des clés et l'état des lieux de sortie. En cas de retard, le solde produit des intérêts au taux légal.

Durée et révision du loyer

Le contrat se négocie à durée déterminée ou indéterminée. Il se renouvelle par tacite reconduction ou par avenant, sauf dénonciation expresse deux mois avant le terme. Le loyer se révise tous les trois ans. L'augmentation ne peut excéder dix pour cent du loyer en cours. Cette limite protège le locataire d'une spéculation brutale, qu'il s'agisse d'un appartement meublé ou d'une villa vide.

Clauses interdites et état des lieux

L'article 13 du décret interdit trois types de clauses : celles qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité, celles qui empêchent le locataire d'héberger des proches, et celles qui présument automatiquement sa responsabilité en cas de dégradation. L'état des lieux d'entrée se dresse contradictoirement, à frais partagés. S'il n'est pas fait, les locaux sont présumés avoir été remis en bon état. Pour un meublé, il est prudent d'annexer un inventaire détaillé et photographié, même si le décret ne l'impose pas expressément.

Pour toute difficulté d'application, un notaire ou un avocat peut vérifier la conformité du contrat au décret et au modèle type.

Meublé ou vide : quel logement pour quelle situation

Le meublé

Ce format convient aux personnes en mobilité professionnelle, aux étudiants ou à la diaspora de passage à Lomé. L'avantage est l'immédiateté : pas d'achat de mobilier, pas de déménagement coûteux, mise en route dans les jours qui suivent la signature. La contrepartie est un loyer mensuel plus élevé qu'un logement vide équivalent, et une relation souvent plus courte. Le locataire doit vérifier l'état de chaque objet lors de l'entrée pour éviter les retenues sur caution à la sortie.

Le non meublé

Le logement vide s'adresse aux ménages installés durablement, aux familles et aux professionnels locaux. Le loyer est théoriquement plus bas que celui d'un bien meublé de même surface et même quartier. Le bail dure plus longtemps et offre plus de stabilité. L'inconvénient réside dans l'investissement initial : achat des meubles, équipement électroménager, parfois mise en peinture. Ce coût d'entrée s'amortit sur la durée, pour peu que le bail se poursuive sur plusieurs années.

Les pièges à éviter dans les deux cas

Quel que soit le type de bail, vérifiez que le contrat mentionne le loyer de base, les charges récupérables, le montant exact de la caution et de la garantie, ainsi que la durée. Pour un meublé, exigez un inventaire écrit et signé par les deux parties. Photographiez les meubles, les appareils électroménagers et leurs éventuels défauts. Pour un vide, contrôlez l'état des murs, des installations sanitaires, de la plomberie et du compteur électrique. Notez la consommation lors de l'entrée pour ne pas payer les factures du précédent occupant.

Ne signez pas de clause qui prévoit une résiliation immédiate et automatique sans procédure judiciaire. Si le bail est sous seing privé, seul un juge peut ordonner l'expulsion. Le décret interdit aussi les clauses qui empêchent le locataire d'héberger des personnes de sa famille ou qui le rendent automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Si le propriétaire refuse de rédiger un écrit, demandez l'intervention d'un notaire. Si les sommes exigées dépassent six mois de loyer au total, le décret est violé et le bailleur risque une amende. En cas de litige sur la restitution de la caution, le délai légal est d'un mois après remise des clés.

Sur Imonga

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Questions fréquentes

Le décret s'applique-t-il aussi au meublé ?

Oui. Le décret n° 2022-001/PR couvre tous les baux d'habitation dans le Grand Lomé, sans distinction entre meublé et non meublé. Les plafonds de caution et les règles de durée sont identiques.

Quel est le plafond légal de la caution au Togo ?

La caution ne peut excéder trois mois de loyer. La garantie de loyer est également plafonnée à trois mois. Le total maximal exigé à l'entrée est de six mois de loyer.

Dois-je faire un état des lieux pour un logement vide ?

Oui. L'état des lieux est obligatoire dans les deux cas. Il se dresse contradictoirement et à frais partagés. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer quand il veut ?

Non. La révision n'est possible qu'à l'échéance d'une période de trois ans. L'augmentation est plafonnée à dix pour cent du loyer en cours. Toute clause contraire est prohibée.

Que faire si le propriétaire refuse de me rembourser la caution ?

Le décret impose une restitution dans un mois après la remise des clés et l'état des lieux de sortie. Passé ce délai, le solde produit des intérêts au taux légal. En cas de refus, saisissez un avocat ou le tribunal compétent.

Les règles sont-elles les mêmes à Kara ou à Sokodé ?

Non. Le décret s'applique en première phase au Grand Lomé. Dans les autres villes togolaises, c'est le Code civil qui régit les baux. Les principes généraux sont proches, mais les plafonds de caution et le modèle type ne s'imposent pas encore. Renseignez-vous auprès d'un professionnel sur place.

Sources

• Journal Officiel de la République Togolaise, n° 6 bis, 31 janvier 2022 : publication du décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d'habitation.
• La Question Droit du Droit, « Contrat bail location Togo : droits et caution » : détail des articles 3, 4, 5, 6, 7, 10, 12, 31 et 32 du décret (définition du bail, plafonds de caution et garantie, restitution dans un mois, révision triennale plafonnée à 10 %, contrat écrit, modèle type, amende).
• Ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et du Cadre de Vie du Togo, « Le saviez-vous ? Le décret n°2022-001 du 5 janvier 2022 » : obligations des parties (articles 15 à 22) et clauses prohibées (article 13).
• Ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et du Cadre de Vie du Togo, « Les dispositions du décret n°2022-001/PR présentées aux professionnels des médias » : champ d'application limité en première phase au Grand Lomé et exclusion des baux commerciaux.