Louer ou acheter au Togo : ce que disent les textes, ce que ça coûte, comment décider

Au Togo, louer est la bonne option tant que vous ne savez pas combien d'années vous resterez dans le logement, ou tant que le bien que vous visez n'a pas de titre foncier. Acheter devient intéressant quand trois conditions sont réunies : un bien immatriculé, un financement dont vous connaissez le coût total, et un horizon de plusieurs années. Les frais d'entrée ne sont pas les mêmes : quelques mois de loyer pour un bail, des droits, des honoraires et souvent un crédit pour un achat. Aucune source publique ne donne un « point d'équilibre » valable pour tout le pays : il se calcule avec vos chiffres, et la méthode est plus bas.

Louer au Togo : ce que vous payez à l'entrée

Dans le Grand Lomé, la caution est plafonnée à trois mois de loyer, et la garantie de loyer aussi. C'est ce que prévoit le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d'habitation, selon la présentation qu'en fait le ministère togolais de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Réforme foncière (page du 11 février 2022, consultée le 12 octobre 2026).

La même page établit trois autres points :

• « Le bail d'habitation est un contrat écrit. » Il peut être signé sous seing privé ou devant notaire.
• Le bail est soumis aux formalités d'enregistrement auprès de l'administration fiscale.
• Le décret s'applique d'abord dans le Grand Lomé. Son application dans les autres villes dépend d'un décret pris en conseil des ministres, après évaluation.

Le ministère a publié un modèle de contrat de bail d'habitation (page du 18 mars 2022, consultée le 12 octobre 2026), préparé avec la Chambre des notaires. Demandez au bailleur ou au démarcheur de l'utiliser, et faites écrire à quoi correspond chaque somme versée : caution, garantie, avance de loyer. Hors du Grand Lomé, nous n'avons trouvé aucun plafond publié : les montants se négocient, et seul un écrit vous protège. En cas de litige, consultez un avocat ou un notaire. Les règles du bail sont détaillées dans notre article sur les droits du locataire, le dépôt et le préavis.

Acheter au Togo : un bien immatriculé, un notaire, des frais

On n'achète pas sereinement un bien sans titre foncier. Le texte applicable est la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial. Selon un article d'Afrik.com du 16 novembre 2018 (consulté le 12 octobre 2026), ses articles 161 et 162 « proscrivent la vente, le transfert, l'échange de toute propriété si celle-ci n'a pas été immatriculée au préalable », et « la transaction foncière doit obligatoirement être approuvée par un notaire ». Le même article rapporte que les conflits fonciers représentaient alors « plus de 70% des dossiers enrôlés dans les tribunaux du pays ».

Faites donc vérifier le statut du terrain par un notaire avant tout versement, y compris un acompte. Notre guide du statut foncier au Togo explique les documents que l'on vous présentera.

Les droits à payer

Barème rapporté par le cabinet de Me Komi Tsakadi, notaire à Lomé (page non datée, consultée le 12 octobre 2026), qui cite l'ordonnance n° 2020-005 et l'arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018 :

Ce barème, tel que le rapporte le cabinet de Me Komi Tsakadi, ne comprend pas les honoraires du notaire, ni les frais de géomètre et de bornage : nous n'avons pas trouvé de tarif publié, demandez un devis écrit. Une loi de finances peut modifier ces droits : faites confirmer le montant du jour par le notaire ou par l'Office togolais des recettes (OTR). Le détail des postes est dans notre article sur les frais d'achat, de notaire et d'enregistrement.

Le crédit

Le coût du crédit a un plafond légal. Selon l'avis n° 007-12-2025 de la BCEAO du 31 décembre 2025 (consulté le 12 octobre 2026), le Conseil des Ministres de l'UMOA a fixé le taux de l'usure à 14,0 % l'an pour les banques, à compter du 1er juin 2026. C'est un plafond, pas le taux qu'on vous proposera. Nous n'avons pas trouvé de taux moyen récent publié pour les prêts immobiliers au Togo : demandez à deux banques au moins une offre écrite avec le coût total du crédit, assurance et frais de dossier compris.

La taxe foncière

Le propriétaire qui habite son seul logement en est exonéré. Selon un rappel de l'OTR rapporté par Bénin Web TV (consulté le 12 octobre 2026), depuis le 1er janvier 2024 l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ne s'applique qu'à « l'immeuble d'habitation principale unique ». Pour les autres immeubles, la taxe est de 15 % du revenu net cadastral, c'est-à-dire la valeur locative annuelle diminuée de 50 %. Un logement acheté pour être loué supporte donc cette charge.

Comment trancher : la méthode

Comparez deux totaux sur la durée où vous pensez rester, pas deux mensualités.

1. Coût de la location : loyers cumulés sur la période, plus les sommes versées à l'entrée qui ne vous seront pas rendues.
2. Coût de l'achat : droits et honoraires, intérêts et assurance du crédit, entretien, taxe foncière si elle s'applique, moins la valeur de revente que vous jugez prudente.
3. Durée : les frais d'achat se paient une fois. Plus vous restez, plus ils se diluent. Si vous pouvez être muté ou repartir dans peu de temps, la location garde l'avantage.
4. Statut du bien : sans titre foncier, ajoutez le coût et le délai de l'immatriculation, et le risque de litige. Si le notaire émet une réserve, louez et continuez à chercher.

Nous n'avons trouvé aucune statistique officielle sur l'évolution annuelle des prix de l'immobilier au Togo. Ne fondez pas votre calcul sur une hausse promise par un vendeur.

Sur Imonga

Pour chiffrer la colonne « location », relevez les loyers des appartements à louer à Lomé et des villas à louer à Lomé. Pour la colonne « achat », comparez les maisons à vendre à Lomé et les terrains à vendre à Lomé, puis situez-les avec la page des prix de l'immobilier à Lomé. Dans chaque annonce, vérifiez le statut foncier indiqué avant de vous déplacer.

Questions fréquentes

Combien de mois de caution un bailleur peut-il demander à Lomé ?

Trois mois de loyer au plus pour la caution, et trois mois au plus pour la garantie de loyer, dans le Grand Lomé. C'est le plafond du décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022, tel que le présente le ministère de l'Urbanisme. Faites inscrire chaque somme dans le bail écrit. En cas de désaccord, un avocat ou un notaire vous dira comment faire valoir le texte.

Peut-on acheter un terrain sans titre foncier au Togo ?

Le Code foncier et domanial de 2018 subordonne la vente à l'immatriculation préalable du bien, d'après la lecture qu'en donne Afrik.com (articles 161 et 162). En pratique, ne versez rien avant qu'un notaire ait vérifié le statut du terrain et l'identité du vendeur. Notre guide du statut foncier au Togo décrit les documents à demander.

Quel taux pour un prêt immobilier au Togo ?

Nous n'avons pas trouvé de taux moyen publié et récent. Ce qui est établi : la BCEAO indique, dans son avis n° 007-12-2025, un taux de l'usure de 14,0 % l'an pour les banques depuis le 1er juin 2026. Demandez à plusieurs banques une offre écrite avec le coût total du crédit, et comparez ce total, pas seulement le taux affiché.

Le propriétaire occupant paie-t-il la taxe foncière ?

Pas sur son unique habitation principale, selon le rappel de l'OTR rapporté par Bénin Web TV : l'exonération ne vaut que pour ce seul immeuble depuis le 1er janvier 2024. Une résidence secondaire ou un logement mis en location est taxé. Faites confirmer votre situation par l'OTR ou par un conseil fiscal.

J'habite à l'étranger : louer ou acheter à distance ?

La question est la même, avec un risque en plus : vous ne voyez ni le terrain ni le vendeur. Passez par un notaire au Togo pour toute vérification et tout paiement, et exigez les pièces avant d'envoyer des fonds. Les règles décrites ici valent pour le Togo uniquement : elles diffèrent dans les pays voisins.

Sources

• Ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Réforme foncière (Togo) : décret n° 2022-001/PR, plafonds de trois mois, bail écrit, enregistrement, application au Grand Lomé. Consulté le 12 octobre 2026.
• Ministère de l'Urbanisme : modèle de contrat de bail d'habitation : existence du modèle officiel. Consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial (FAOLEX) : texte de référence. Consulté le 12 octobre 2026.
• Afrik.com, 16 novembre 2018 : lecture des articles 161 et 162, rôle du notaire, part des litiges fonciers. Consulté le 12 octobre 2026.
• Cabinet de Me Komi Tsakadi, notaire : droits d'immatriculation, de morcellement et de mutation totale. Consulté le 12 octobre 2026.
• BCEAO, avis n° 007-12-2025 : taux de l'usure. Consulté le 12 octobre 2026.
• Bénin Web TV : rappel de l'OTR sur la taxe foncière. Consulté le 12 octobre 2026.