Bail de location au Togo : droits, dépôt de garantie et préavis

Au Togo, le bail d'habitation est encadré par le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022. Ce texte, applicable dans une première phase au Grand Lomé, impose l'écriture du contrat, plafonne la caution et la garantie de loyer à trois mois chacune et fixe un préavis de deux mois pour les baux à durée indéterminée. Le décret complète les règles générales du louage des choses du Code civil togolais pour protéger locataires et bailleurs.

Le bail écrit et son contenu obligatoire

Le décret rend le contrat de bail d'habitation obligatoirement écrit (article 10). Il peut être conclu sous seing privé ou par acte notarié et doit être enregistré auprès de l'administration fiscale (article 11). Les parties doivent utiliser le modèle de contrat type établi par le ministère chargé de l'habitat au Togo (article 31). Ce modèle, présenté en juillet 2022, comporte selon les informations disponibles dix-sept articles obligatoires. L'état des lieux d'entrée y est dressé contradictoirement par les parties, à frais partagés par moitié, et annexé au contrat. En l'absence d'état des lieux, les locaux sont présumés remis en bon état.

Plusieurs clauses sont interdites au Togo (article 13) : clause d'exonération de responsabilité du bailleur, interdiction d'héberger des proches, responsabilité automatique du locataire pour les dégradations. Le contrat doit identifier les parties, décrire précisément le logement, fixer le loyer, la durée, les charges et la répartition des réparations. Si vous faites appel à un professionnel de l'immobilier pour rédiger le bail au Togo, ses honoraires sont à parts égales entre bailleur et locataire (article 12). Pour préparer votre dossier avant la visite, consultez notre guide de préparation du dossier de location.

Caution et garantie de loyer : les plafonds légaux

Le décret distingue deux sommes. La caution garantit les éventuelles dégradations constatées en fin de bail. La garantie de loyer couvre principalement les mois de préavis de congé du locataire et, accessoirement, les mois où le locataire éprouve des difficultés à payer son loyer. Chacune est plafonnée à trois mois de loyer (articles 4 et 8). Au total, le locataire ne peut donc être exigé de plus de six mois de loyer à l'entrée dans les lieux.

Le bailleur doit restituer la caution dans un délai d'un mois après la remise des clés (article 6). S'il retient la somme au-delà, des intérêts au taux légal courent en faveur du locataire. La caution ne produit pas d'intérêts avant cette échéance. Le propriétaire peut seulement déduire les factures d'eau, d'électricité ou les frais de vidange justifiés, ainsi que les réparations imputables au locataire.

Si le locataire utilise la garantie de loyer, il doit la reconstituer intégralement. À défaut, le bailleur peut engager une procédure de résiliation après un mois d'impayé (article 23). Le locataire peut aussi remplacer ces dépôts par une police d'assurance ou une caution bancaire (articles 4 et 9). Le décret expose le bailleur à une amende égale au double de la majoration illicite tout bailleur qui exige des sommes supérieures aux plafonds (article 32). Les sommes indûment perçues doivent en outre être restituées.

Obligations du bailleur et du locataire

Au Togo, le bailleur doit assurer les grosses réparations : gros murs, murs de soutènement et de clôture, voûtes, poutres, toitures, fosses septiques et puisards (articles 15 à 18). Il doit aussi s'abstenir de tout trouble de jouissance et faire cesser les causes de trouble. Si le propriétaire néglige ces travaux, le locataire peut, avec l'autorisation du juge, les faire exécuter à ses frais et demander le remboursement du montant fixé par la juridiction.

Au Togo, le locataire doit payer le loyer chaque mois, y compris pendant la période de préavis ou de congé (article 19). Il assume les charges d'entretien courant et les réparations locatives (article 20), ainsi que les dégradations qu'il cause (article 21). Il ne peut effectuer de travaux de réaménagement sans l'accord écrit du bailleur (article 22). Si vous cherchez un logement à Lomé, explorez les appartements à louer ou les villas en location sur Imonga.

Préavis, durée et fin du bail

Au Togo, le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée. S'il est à durée déterminée, il se renouvelle tacitement sauf dénonciation expresse deux mois avant le terme. Pour les baux à durée indéterminée, le bailleur comme le locataire doivent notifier un congé écrit deux mois à l'avance (article 26). Ce délai protège les deux parties. La reprise pour raisons familiales ou professionnelles suit la même règle (article 29).

En cas d'impayés, la procédure diffère selon la forme du bail. Sous seing privé, le bailleur doit saisir le tribunal un mois après la cessation de paiement si la garantie de loyer n'est pas reconstituée (articles 23 et 24). Pour un bail notarié comportant une clause résolutoire, un commandement de payer de quinze jours suffit avant résiliation (article 25). Dans tous les cas, seule une décision de justice ou un titre exécutoire permet l'expulsion.

Au Togo, la vente du logement ne met pas fin au bail. L'acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur (article 27). Le locataire dispose même d'un droit de préemption à prix et conditions égaux dans un délai d'un mois à compter de la notification (article 11 du modèle type). Pour comprendre le cadre foncier dans lequel s'inscrit le logement, lisez notre guide sur le statut foncier au Togo.

Questions fréquentes

Un bail verbal tient-il la route au Togo ?

Non, dans le Grand Lomé, le bail d'habitation doit être écrit depuis le décret de 2022. Un accord oral ne permet pas d'invoquer les droits du contrat devant une juridiction au Togo. Le modèle type du ministère doit être utilisé. L'absence d'écrit expose le locataire à des abus et prive le bailleur d'un titre exécutoire. Pour sécuriser votre situation, il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat.

Mon propriétaire exige plus de six mois de caution et garantie. Que faire ?

Le décret plafonne la caution et la garantie de loyer à trois mois chacune, soit six mois au total. Si le propriétaire exige davantage, la somme excédentaire est illicite. Il risque une amende égale au double de l'excès et doit restituer les sommes indûment perçues. Exigez un contrat conforme au modèle type.

Puis-je quitter le logement sans préavis ?

Non. Pour un bail à durée indéterminée au Togo, vous devez notifier un congé écrit deux mois à l'avance, comme le bailleur s'il souhaite récupérer son bien. Vous devez aussi continuer à payer le loyer pendant cette période de préavis. Le congé doit préciser le motif et la date de départ. En cas de doute sur votre situation personnelle, adressez-vous à un notaire ou un avocat au Togo.

Le propriétaire a vendu la maison. Dois-je partir ?

Non. Au Togo, la vente du logement ne résilie pas le bail. L'acquéreur reprend les droits et obligations de l'ancien propriétaire. Vous pouvez exiger par écrit la poursuite du bail aux mêmes conditions. Le locataire dispose même d'un droit de préemption dans un délai d'un mois. Si vous faites face à un conflit avec le nouvel acquéreur, un notaire ou un avocat pourra vous accompagner au Togo.

Dans quel délai récupère-t-on la caution ?

Le bailleur doit restituer la caution dans un délai d'un mois après la remise des clés, déduction faite des charges locatives justifiées. S'il retient la somme au-delà, des intérêts au taux légal courent en votre faveur jusqu'au complet remboursement.

Qui paie les réparations ?

Le propriétaire assume les grosses réparations : murs porteurs, toiture, charpente, fosses septiques. Le locataire paie l'entretien courant et les réparations locatives. Il répare aussi les dégradations qu'il a causées. En cas de désaccord sur la nature des travaux, le juge tranche.

Les règles de bail diffèrent au Bénin ou en Côte d'Ivoire. Consultez notre guide immobilier de Cotonou ou notre guide d'Abidjan pour comparer.