Immobilier à Cotonou et au Bénin : titre foncier, ANDF, frais d'achat, bail et pièges fonciers

Annonces, projets neufs et professionnels de l'immobilier au Togo, au Bénin, en Côte d'Ivoire, au Sénégal et au Ghana.

Guide

7 juin 2026

28 min

· Koffi A. Hounnou

Au Bénin, seul le titre foncier confère la pleine propriété d'un terrain ou d'une maison (article 112 du Code foncier et domanial, dans sa version modifiée en 2017). Depuis la fin de la période transitoire, le 14 août 2023, un terrain ne peut plus être vendu sur simple convention : la vente doit être précédée de la confirmation des droits fonciers ou, à défaut, d'un certificat d'appartenance délivré par l'Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF), valable un an, et l'acte passe par un notaire. Le transfert d'un bien déjà titré se fait en ligne par le notaire auprès de l'ANDF, qui annonce un délai de 72 heures, et le Code général des impôts prévoit un droit d'enregistrement de 5 % du prix. En location, la loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 limite la caution à trois mois de loyer, la commission d'un agent immobilier qui trouve le logement à la moitié d'un mois de loyer, et la hausse annuelle prévue par une clause de révision à 2 %. Imonga ne publie aucun prix pour Cotonou, faute d'annonces au Bénin ; au 14 septembre 2026, le site référence 31 professionnels béninois.

Prix de l'immobilier à Cotonou : pourquoi cette page n'en donne pas

Nous ne donnons ni loyer par quartier ni prix au mètre carré. Au 14 septembre 2026, Imonga ne compte aucune annonce publiée au Bénin et aucun programme neuf béninois, et nous n'avons trouvé aucune statistique publique récente des loyers ou des prix de vente à Cotonou qui expose sa méthode. Les anciennes versions de cette page et de notre article sur les « opportunités » de Cotonou donnaient des fourchettes de loyers à Cadjèhoun, de prix du terrain à Akpakpa et des qualificatifs de quartiers sans aucune source : ces chiffres et ces jugements sont retirés.

Les seuls prix publics que nous citons sont ceux qu'un opérateur affiche pour ses propres logements, comme la SImAU pour le programme des 20 000 logements (voir plus bas). Pour un bien ancien, comparez des biens équivalents dans le même quartier et faites-le estimer avant de signer.

Le régime foncier béninois : ce que vous achetez vraiment

Le texte de base est la loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial, modifiée par la loi n° 2017-15 du 10 août 2017. Il s'applique aux terres urbaines, périurbaines et rurales, donc à Cotonou comme à Abomey-Calavi, Porto-Novo, Sèmè-Podji ou Ouidah. Les règles ci-dessous concernent le Bénin uniquement : au Togo ou en Côte d'Ivoire, les mêmes mots (titre foncier, attestation, convention) ne recouvrent pas les mêmes procédures.

Le titre foncier, seule pleine propriété

Seul le titre foncier confère la pleine propriété. Toutes les terres qui n'en ont pas sont « sous l'empire de droits présumés » (article 112 nouveau).
Il est définitif et inattaquable. En cas de fraude ou d'erreur, la victime n'obtient pas l'annulation du titre mais une indemnisation, à demander dans un délai d'un an à compter de la découverte de la fraude (article 146 nouveau), par le fonds de dédommagement foncier (article 147 nouveau).
Il efface les anciens papiers. Le titre foncier emporte annulation de tous les anciens actes présomptifs de propriété (article 138 nouveau).
Deux titres sur le même terrain : le plus ancien l'emporte devant le juge (article 376 nouveau).

Certificat de propriété foncière : un document de la première version du code

Dans sa version de 2013, le code faisait aboutir la procédure de confirmation des droits à un certificat de propriété foncière (CPF). La loi de 2017 l'a remplacé par le titre foncier (article 4 nouveau) et a réglé le sort des documents déjà délivrés : les certificats de propriété foncière obtenus à l'issue des procédures engagées avant la réforme « sont réputés titres fonciers » (article 539-2), et les titres fonciers délivrés entre 2013 et 2017 restent valables (article 539-3). Un CPF n'est donc pas un document de seconde zone, mais faites vérifier par le notaire qu'il correspond bien à une inscription au registre foncier.

Les documents qui ne valent que présomption

Le code dresse la liste des « documents de présomption de propriété » sur lesquels on peut s'appuyer pour demander un titre foncier (article 4 nouveau). Aucun ne vaut propriété : ils ouvrent seulement la procédure.

Document	Ce qu'il vaut au Bénin	Texte
Titre foncier (ou CPF réputé titre foncier)	Pleine propriété, définitive et inattaquable	Code foncier, articles 112, 146 et 539-2
Attestation de détention coutumière	Présomption de propriété, délivrée par le maire après enquête publique et contradictoire	Articles 4 et 352 nouveaux
Attestation de recasement	Présomption de propriété	Article 4 nouveau
Avis d'imposition des trois dernières années	Présomption de propriété	Article 4 nouveau
Certificat d'inscription, certificat administratif, certificat foncier rural	Présomption ; le certificat foncier rural et le certificat administratif font foi jusqu'à preuve contraire, mais cèdent devant un titre foncier	Articles 4, 378 et 520 nouveaux
Permis d'habiter	Autorisation précaire et révocable sur un terrain de l'État ; il ne prouve qu'un droit d'usage, mais son titulaire peut demander un titre foncier	Article 380 nouveau ; décret n° 2018-473
Convention de vente (« papier de vente »)	Ne figure pas dans la liste des documents de présomption ; elle peut servir de preuve parmi d'autres devant le juge, mais ne suffit plus pour vendre	Articles 4 et 375 nouveaux ; article 17

Pour les permis d'habiter délivrés sur des terrains de l'État, le décret n° 2018-473 du 10 octobre 2018 organise la délivrance du titre foncier : dépôt du dossier à l'ANDF avec le permis et un levé topographique, affichage de la requête au tribunal et à la mairie, et, dans certains cas, un délai de quinze jours pour que les voisins contestent les limites.

14 août 2023 : la fin de la vente sur simple convention

La loi de 2017 avait laissé dix ans, à compter de la promulgation du code en 2013, pendant lesquels une vente portant sur un terrain sans droits confirmés pouvait encore être constatée par acte notarié, par acte sous seing privé déposé chez un notaire ou par acte affirmé devant l'autorité administrative ; passé ce délai, l'article 17 s'applique (article 516 nouveau). Cet article 17 est la règle centrale pour l'acheteur :

« Toute vente d'un fonds de terre ou d'un immeuble doit être précédée de la confirmation de droits fonciers détenus sur ledit immeuble. A défaut de la confirmation des droits, le vendeur devra, préalablement à la transaction, obtenir auprès de l'Agence nationale du domaine foncier, un Certificat d'appartenance dont le délai de validité […] est d'un (01) an non renouvelable. »

L'article 16 ajoute que tout transfert de propriété non précédé de la confirmation des droits est frappé de « nullité absolue », et l'article 18 impose l'acte notarié ou l'acte sous seing privé déposé au rang des minutes d'un notaire. En juillet 2023, le directeur général de l'ANDF a rappelé ce basculement et démenti toute « conversion systématique » des terrains sans titre au profit de l'État (Banouto, 14 juillet 2023). La page « Accès au foncier » du site de l'ANDF mentionne encore une fin de période transitoire au 14 août 2020 : le texte en vigueur, celui de la loi de 2017, fixe dix ans à compter de 2013, soit le 14 août 2023.

Cadastre, numéro unique parcellaire et e-Foncier Bénin

Le décret n° 2025-176 du 9 avril 2025 a organisé le cadastre national autour de trois outils :

Le numéro unique parcellaire (NUP), un nombre de neuf chiffres attribué à chaque parcelle et mentionné sur tout acte qui crée ou transmet un droit immobilier (articles 14 à 18).
Le certificat d'enregistrement au cadastre (CEC), assimilé à un acte présomptif de propriété et qui « a valeur de certificat d'appartenance » au sens de l'article 17 (articles 21 à 24). Pour une demande individuelle, il faut notamment un acte présomptif (attestation de détention coutumière, avis d'imposition, décision de justice) et un levé topographique avec procès-verbal de bornage contradictoire établi par un géomètre-expert (article 7).
La confirmation cadastrale, qui transforme le CEC en titre foncier : publication de la demande sur le site de l'ANDF et sur la parcelle pendant quinze jours, puis, sans opposition, délivrance du titre dans les huit jours qui suivent le certificat d'affichage (articles 25 à 28). Les demandes en cours sont consultables sur la page publicités foncières de l'ANDF, avec le NUP de chaque parcelle.

Par un communiqué du 2 décembre 2024, l'ANDF a annoncé qu'à compter du 1er janvier 2025, toutes les opérations de formalisation foncière se font exclusivement dans la base de données du cadastre, via la plateforme e-Foncier Bénin, dans douze communes : Cotonou, Porto-Novo, Parakou, Abomey-Calavi, Sèmè-Podji, Djougou, Pobè, Aplahoué, Bohicon, Sakété, N'Dali et Grand-Popo. Ouidah ne figure pas dans cette liste : renseignez-vous auprès du bureau de l'ANDF compétent avant d'y engager une démarche.

Étrangers et diaspora : qui peut acheter

Toute personne physique ou morale de nationalité béninoise peut acheter un immeuble ou des terres au Bénin. Les non-nationaux peuvent acquérir un immeuble en milieu urbain « sous réserve d'accords de réciprocité ou de traités ou accords internationaux », et peuvent conclure des baux d'habitation ou commerciaux (article 14 du code). Selon la page « Accès au foncier » de l'ANDF, l'achat de terres rurales est réservé aux personnes de nationalité béninoise. Un Béninois de la diaspora achète donc comme un résident ; un étranger doit d'abord faire vérifier par le notaire que son pays entre dans le cas de réciprocité.

Acheter un terrain ou une maison à Cotonou : les étapes

Depuis 2023, la vente d'un bien au Bénin suit une logique simple : pas de titre foncier ou de certificat d'appartenance valide, pas de vente. Voici l'ordre des démarches.

Choisir un notaire avant tout acompte. L'acte de vente doit être notarié ou déposé au rang de ses minutes (article 18), et c'est lui qui formalise le transfert auprès de l'ANDF.
Identifier le statut du bien : titre foncier (numéro de titre, copie), certificat d'appartenance ou CEC en cours de validité, ou simple document de présomption. Dans ce dernier cas, le vendeur doit régulariser avant de vendre.
Vérifier le titre à l'ANDF. L'agence délivre un état descriptif du titre foncier et donne accès au cadastre en ligne. Recoupez le NUP, la superficie et le nom du propriétaire inscrit avec les papiers présentés.
Faire borner le terrain par un géomètre-expert et comparer ses relevés au plan cadastral. Un terrain qui déborde sur une voie, un bas-fond ou une parcelle voisine est une source de litige.
Vérifier la zone : litige en cours, périmètre d'expropriation, domaine de l'État, bande frontalière (voir les pièges plus bas).
Signer chez le notaire et payer par son intermédiaire, pas en espèces à un intermédiaire.
Laisser le notaire déposer la mutation. Selon la page « Transfert de propriété » de l'ANDF, la demande se fait exclusivement en ligne sur le portail national des services publics, par un service réservé aux notaires ; le paiement se fait en ligne jusqu'à 1 500 000 FCFA et en banque au-delà ; le délai affiché est de 72 heures.
Retirer la copie du titre à votre nom. La loi de finances pour 2022 prévoit une pénalité de 500 FCFA par jour de retard, plafonnée à 200 000 FCFA, si le titre n'est pas retiré dans les trente jours suivant l'invitation écrite de l'administration (loi n° 2021-16, article 25).

Le détail des vérifications propres à un terrain nu (bornage, voisins, lotissement) fait l'objet de notre guide pour acheter un terrain à Cotonou.

Acheter sur plan ou en location-accession

Le code distingue deux formes de vente d'immeuble à construire : la vente clé en main, où le promoteur construit à ses frais puis cède, et la vente en l'état futur d'achèvement, où le prix est payé au fur et à mesure des travaux (article 13). La loi n° 2022-30 encadre en plus la location-accession, qui permet de devenir propriétaire après une période de location :

le contrat est conclu par acte authentique ou par acte sous seing privé déposé chez un notaire (article 92) ;
la garantie versée à la signature d'un contrat préliminaire ne peut pas dépasser trois mois de redevance (article 90) ;
si le contrat est signé avant l'achèvement, le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement et une copie du permis de construire (articles 93 et 94).

Frais d'achat au Bénin : ce que fixent les textes

Les montants ci-dessous viennent de textes officiels, mais ils datent d'années différentes et n'ont pas tous été republiés depuis. Exigez du notaire un décompte écrit, poste par poste, avant de signer.

Poste	Montant prévu	Source
Droit d'enregistrement sur une vente d'immeuble	5 % du prix	Code général des impôts, article 331, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024
Achat d'un immeuble par une société commerciale ou industrielle, jusqu'à 50 000 000 FCFA	Enregistré gratis, à condition de conserver le bien dix ans	Même article
Vente à crédit ou location-vente d'une maison ou d'un appartement jusqu'à 6 000 000 FCFA	Enregistrée gratis (le terrain reste taxé au tarif ordinaire)	Même article
Frais de mutation perçus par l'ANDF	0,3 % du prix jusqu'à 10 000 000 FCFA ; 30 000 FCFA de 10 à 50 millions ; 0,5 % au-delà de 50 millions	ANDF, page « Transfert de propriété »
Droits de la régie de la propriété foncière	2 500 FCFA par titre créé ; 1 250 FCFA par duplicata ou par titre issu d'une division ; 500 FCFA par autre formalité	Loi de finances pour 2022, article 25.3
Émoluments du notaire sur une vente d'immeuble	1 % jusqu'à 25 000 000 FCFA, avec un minimum de 50 000 FCFA ; 0,75 % au-delà de 50 000 000 FCFA	Chambre des notaires du Bénin, résolution du 30 janvier 2020

Trois précisions. D'abord, le taux de 5 % figure dans la loi n° 2023-01 portant loi de finances pour 2024, publiée par l'ANDF ; les sites de la Direction générale des impôts et du ministère des Finances, où se trouve le code consolidé, étaient inaccessibles le 14 septembre 2026, et nous n'avons pas pu lire la dernière édition du code. Ensuite, le barème de mutation de l'ANDF a changé : lors du lancement de la plateforme e-Notaire en avril 2020, le gouvernement annonçait un forfait de 15 000 FCFA pour les transactions jusqu'à 10 millions (gouv.bj), là où la page actuelle de l'ANDF indique 0,3 % du prix. Enfin, dans la lettre de la Chambre des notaires du 31 janvier 2020 publiée par l'ANDF, le taux de la tranche de 25 à 50 millions est mal lisible : demandez le calcul au notaire.

Pour comparer avec les autres pays de la région, voir notre article sur les frais de notaire et d'enregistrement. Si vous financez l'achat par un crédit, le calculateur de financement estime une mensualité à partir du taux et de la durée que vous saisissez : nous ne publions pas de taux, qui dépendent de chaque banque.

Louer à Cotonou : ce que dit la loi n° 2022-30

Le bail d'habitation relève de la loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d'habitation, publiée au Journal officiel n° 02 bis du 25 janvier 2023 selon la fiche du ministère de la Justice. Elle abroge la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 (article 141), que de nombreux articles de presse et de sites d'agences citent encore. Les plafonds essentiels n'ont pas changé d'un texte à l'autre, mais les numéros d'articles, si. Ses règles sont d'ordre public (article 139).

Question	Règle	Article
Faut-il un contrat écrit ?	Oui, signé par le bailleur et le locataire, avec un état des lieux d'entrée annexé	5 et 11
Combien de caution ?	Trois mois de loyer au plus, versés à la remise des clés et remboursés en fin de bail ; le montant ne peut pas être révisé en cours de bail	57, 69 et 71
Loyer maximum	Le loyer annuel ne peut dépasser 8 % de la valeur réelle du logement, calculée selon les barèmes d'une commission nationale d'évaluation approuvés par décret	55 à 58
Hausse du loyer	La hausse issue d'une clause de révision ne peut excéder 2 % du montant annuel initial	68
Paiement	Mensuel, à la date convenue, contre quittance	66
Commission d'agence	Libre, sauf deux plafonds : 50 % d'un mois de loyer quand l'agent met seulement les parties en relation (payée par celui qui a sollicité l'agent) ; 10 % du loyer mensuel quand il gère le logement pour le bailleur	27
Durée du bail	Librement fixée par les parties	72
Impayés	Mise en demeure écrite ou sommation d'huissier, un mois pour payer, puis saisine du président du tribunal qui statue dans les trente jours	75 et 76
Expulsion	Seul un huissier de justice peut expulser ; le bailleur ne peut pas le faire lui-même	77 et 78
Reprise par le bailleur	Préavis de six mois par acte extrajudiciaire, motivé ; indemnité d'au moins un an de loyer si les conditions ne sont pas respectées	83 à 85
Vente du logement loué	Le bail continue ; le locataire a un droit de préemption, un mois pour accepter l'offre et deux mois pour acheter ; la caution passe au nouveau propriétaire	47, 49 à 51 et 53
Sous-location	Accord écrit du bailleur ; pas plus que le loyer, ou 10 % de plus si le locataire meuble	43 et 46

Exemple : pour un loyer de 100 000 FCFA par mois, la caution ne peut pas dépasser 300 000 FCFA, et un agent qui vous a seulement trouvé le logement ne peut pas demander plus de 50 000 FCFA de commission.

Ce que la loi ne règle pas est aussi important. Nous n'avons trouvé ni préavis de départ fixé pour le locataire, ni publication des barèmes qui permettraient de calculer le loyer maximum de 8 % : faites donc écrire dans le bail la durée, les conditions de départ et le montant des charges. La pratique de « mois d'avance » ou de « prépayés » exigés en plus de la caution a été dénoncée dans la presse (Matin Libre, 6 novembre 2023, qui cite une annonce exigeant trois mois d'avance, trois mois « prépayés », une caution pour l'eau et l'électricité et une commission). En juillet 2026, face à la hausse des loyers à Cotonou, le porte-parole du gouvernement a rappelé la limite de trois mois de caution et invité les locataires à signaler les abus au commissariat (La Nouvelle Tribune, juillet 2026). Pour les règles communes aux autres pays, voir notre article sur le bail, le dépôt de garantie et le préavis.

Agents immobiliers : ce qu'exige la loi béninoise

Au Bénin, l'intermédiation immobilière est une profession réglementée par la loi n° 2022-30. L'achat, la vente, la location et la gestion d'immeubles pour le compte d'autrui sont des « opérations immobilières » (article 18). Pour les exercer, il faut (article 19) :

être de nationalité béninoise et remplir les conditions d'exercice de la profession commerciale ;
être inscrit au registre des agents immobiliers tenu par le ministre chargé de l'habitat et détenir une carte professionnelle délivrée par la même autorité ;
justifier d'une assurance couvrant les risques professionnels ;
ne pas avoir été condamné définitivement pour atteinte à la confiance des personnes ou infraction contre la fortune d'autrui (article 20).

L'agent agit sur la base d'un mandat écrit, enregistré et limité dans le temps, à peine de nullité (articles 21 et 23), et il lui est interdit d'acheter ou de louer lui-même le bien qu'il est chargé de vendre ou de louer (article 26). Se livrer habituellement à ces opérations sans carte, même à titre accessoire, est puni d'une amende de 50 000 à 1 000 000 FCFA, et en cas de récidive de 500 000 à 2 000 000 FCFA et de dix jours à deux ans d'emprisonnement, ou de l'une de ces peines (article 32). Les modalités du registre et de la carte doivent être fixées par décret : nous n'avons pas trouvé ce décret publié au 14 septembre 2026. Demandez malgré tout un mandat écrit et un reçu pour chaque somme versée.

Le logement public : le programme des 20 000 logements de la SImAU

Le principal programme public est celui des « 20 000 logements économiques et sociaux », confié à la Société immobilière et d'aménagement urbain (SImAU), qui prévoit la construction, la commercialisation et la gestion de la copropriété de logements dans 14 villes du Bénin, tous de type F4 (trois chambres et un salon), en appartement ou en villa basse, selon la présentation officielle du programme. La commercialisation a démarré le 20 février 2025 dans la cité de Ouèdo, l'une des trois premières « nouvelles villes » du programme, située dans la commune d'Abomey-Calavi selon la fiche du programme de la SImAU. Le ministre du Cadre de vie y annonçait « près de 11 000 unités, toutes F4 », et le directeur général de la SImAU des frais de dossier de 50 000 FCFA, sans apport initial et avec une avance de trois mois (gouv.bj, 18 février 2025).

La page des types de logement, consultée le 14 septembre 2026, affiche les logements suivants, tous localisés à Ouèdo (la villa E à « Ouèdo - Ouando ») :

Type	Surface habitable	Prix au comptant	Location-achat	Location simple
Villa sociale D, F4	71,5 m²	22 880 000 FCFA	97 000 FCFA par mois sur 25 ans	Non indiquée
Appartement A, F4	86,30 m²	À partir de 43 700 000 FCFA	À partir de 175 000 FCFA sur 25 ans	À partir de 75 000 FCFA hors charges
Appartement C2, F4	84 m²	À partir de 44 200 000 FCFA	À partir de 177 000 FCFA sur 25 ans	À partir de 75 000 FCFA hors charges
Appartement B, F4	91,17 m²	48 400 000 FCFA	À partir de 194 000 FCFA sur 25 ans	À partir de 75 000 FCFA hors charges
Villa E, F4	102,65 m²	59 600 000 FCFA	242 000 FCFA sur 25 ans	Non indiquée

Pour la villa sociale D, l'État prend en charge le foncier, les études et le contrôle des travaux et la viabilisation, de sorte que l'acquéreur ne paie que le coût de construction, selon la même présentation. Ces prix sont ceux de l'opérateur à la date de consultation : ils ne décrivent pas le marché privé de Cotonou. En février 2025, le ministre parlait de logements économiques payés sur 17 ans et de logements sociaux sur 25 ans ; la page actuelle affiche 25 ans pour tous les types. Faites confirmer les conditions par écrit au moment de réserver.

Les pièges fréquents à Cotonou et dans le Grand Nokoué

La vente sur « papier de vente »

Un vendeur qui présente seulement une convention de vente, un reçu ou une attestation signée par un chef de quartier ne peut plus vendre valablement : sans confirmation des droits ni certificat d'appartenance, la vente encourt la nullité absolue (articles 16 et 17 du code). Exigez le titre foncier, ou un certificat d'appartenance ou un CEC encore valable, et l'avis écrit du notaire.

La vente multiple du même terrain

Le même terrain vendu à plusieurs acheteurs reste un risque tant que le bien n'est pas titré. Une fois le titre établi, c'est l'inscription qui compte : le régisseur vérifie avant chaque inscription l'identité et la capacité des parties, l'inscription du droit du vendeur sur le titre et la disponibilité de l'immeuble (article 161 nouveau), et une contestation peut être signalée aux tiers par une prénotation autorisée par le président du tribunal (article 181 nouveau). Payez à la signature chez le notaire et faites déposer la mutation sans attendre.

Les terrains en litige et les démolitions

Les décisions de justice foncières peuvent concerner des quartiers entiers. Le 4 mars 2026, le Conseil des ministres a déclaré d'utilité publique 22 périmètres où l'exécution de décisions de justice entraînerait des démolitions massives d'habitations, dans les communes de Cotonou, Abomey-Calavi, Klouékanmey, Bopa, Zogbodomey et Lalo, en citant notamment une exécution partielle sur plus de 7 hectares à Fidjrossè, à Cotonou, et sur plus de 19 hectares à Tankpè et plus de 4 hectares à Adjagbo, à Abomey-Calavi (compte rendu du Conseil des ministres). Avant d'acheter, faites demander par le notaire si la parcelle est concernée par une procédure en cours ou par l'un de ces périmètres.

Le domaine de l'État et la bande frontalière

Certains terrains vendus par des particuliers appartiennent à l'État. L'ANDF a par exemple mis en garde contre les « tentatives de bradage massif » du domaine du titre foncier 696 à Sèmè-Podji, propriété de l'État (communiqué publié par l'ANDF). Par ailleurs, la loi de 2017 a créé une zone frontalière d'une largeur de principe de 2 200 mètres le long des frontières avec le Burkina Faso, le Niger, le Nigeria et le Togo : l'achat et la vente de terres au profit de particuliers y sont interdits, et aucune confirmation de droits ne peut s'y faire au profit de particuliers (articles 7, 346-1, 346-4 et 522-6). Dans les communes proches d'une frontière, faites situer la parcelle par le géomètre.

Les bas-fonds et les zones inondables

Le décret de 2025 sur le cadastre prévoit que le domaine public naturel, « notamment les zones en permanence humides ainsi que les bas-fonds », est délimité et intégré à la base cadastrale (article 34). Un bas-fond n'est donc pas un terrain comme un autre. À Cotonou, la Banque mondiale décrit des quartiers « autrefois victimes des inondations » où les ouvrages du Programme d'assainissement pluvial ont réduit l'impact des crues : Enagnon et Akpakpa-Dodomè dans le 4e arrondissement, Sètovi, Vêdoko, Zogbo, Midédji et Kouhounou dans le 10e (Banque mondiale, 15 mai 2025). Ailleurs, rien ne dit que les travaux sont faits : visitez en saison des pluies et interrogez les voisins avant d'acheter.

L'intermédiaire sans carte

Un « démarcheur » qui fait visiter, encaisse des frais de visite ou demande une commission d'un mois de loyer agit hors du cadre de la loi n° 2022-30 : commission plafonnée à la moitié d'un mois pour une simple mise en relation, carte professionnelle obligatoire. D'autres escroqueries reviennent dans toute la région : nous les détaillons dans notre article pour éviter les arnaques immobilières en Afrique de l'Ouest.

À qui s'adresser

Besoin	Interlocuteur
Acte de vente, décompte des frais, transfert de propriété	Un notaire, qui dépose la mutation en ligne auprès de l'ANDF
État descriptif d'un titre, certificat d'appartenance, confirmation de droits, cadastre	Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) et ses bureaux communaux
Attestation de détention coutumière, lotissement, recasement	La mairie de la commune
Bornage, levé topographique	Un géomètre-expert
Litige de loyer, caution, expulsion	Le président du tribunal de première instance du lieu du logement, statuant en référé ; un huissier pour les actes
Carte professionnelle d'agent immobilier	Le ministère chargé de l'habitat
Logements du programme public	La SImAU, via le site du programme des 20 000 logements

Sur Imonga : les professionnels béninois de l'annuaire

Au 14 septembre 2026, Imonga ne publie aucune annonce et aucun programme neuf au Bénin. L'annuaire des professionnels compte 31 fiches béninoises : 22 promoteurs, 8 agences et 1 plateforme d'annonces. Par ville indiquée sur la fiche : Cotonou 23, Abomey-Calavi 5, Ouidah 1, Porto-Novo 1, et une plateforme nationale sans ville. Quatre portent le badge « vérifié » d'Imonga, qui ne remplace ni la carte professionnelle exigée par la loi n° 2022-30 ni vos propres vérifications : aucune fiche béninoise n'indique de numéro de carte. Avant de verser de l'argent à un professionnel trouvé ici ou ailleurs, demandez sa carte, un mandat écrit et un reçu.

Questions fréquentes

Peut-on encore acheter un terrain avec une convention de vente au Bénin ?

Non, plus depuis le 14 août 2023. L'article 17 du Code foncier et domanial impose que la vente soit précédée de la confirmation des droits fonciers, ou à défaut d'un certificat d'appartenance délivré par l'ANDF et valable un an non renouvelable. Sans cela, la vente encourt la nullité absolue (article 16). L'acte doit être notarié ou déposé chez un notaire (article 18).

Que vaut un certificat de propriété foncière (CPF) aujourd'hui ?

La loi n° 2017-15 a remplacé le certificat de propriété foncière par le titre foncier comme aboutissement de la procédure. Les CPF délivrés à l'issue des procédures engagées avant cette réforme sont réputés titres fonciers (article 539-2). Faites vérifier par le notaire, à l'ANDF, l'inscription correspondante au registre foncier avant d'acheter.

Combien de caution un bailleur peut-il demander à Cotonou ?

Trois mois de loyer au plus, selon la loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 (articles 57 et 69). La caution est versée à la remise des clés, ne peut pas être augmentée en cours de bail et est remboursée en fin de bail. Un agent qui vous a seulement mis en relation avec le bailleur ne peut pas facturer plus de la moitié d'un mois de loyer.

Quels frais paie-t-on sur un achat immobilier au Bénin ?

Le Code général des impôts prévoit un droit d'enregistrement de 5 % du prix (article 331, rédaction de la loi de finances pour 2024). L'ANDF perçoit des frais de mutation de 0,3 % jusqu'à 10 millions, 30 000 FCFA de 10 à 50 millions et 0,5 % au-delà. S'ajoutent les émoluments du notaire. Exigez un décompte écrit avant de signer.

Un étranger peut-il acheter à Cotonou ?

Oui en milieu urbain, sous réserve d'accords de réciprocité ou de traités internationaux (article 14 du Code foncier et domanial). Les terres rurales sont réservées aux Béninois, selon l'ANDF. Un Béninois de la diaspora achète dans les mêmes conditions qu'un résident : notaire, titre foncier ou certificat d'appartenance, mutation en ligne.

Quel est le prix de l'immobilier à Cotonou ?

Nous ne le publions pas : Imonga n'a aucune annonce au Bénin, et nous n'avons trouvé aucune statistique publique récente des prix par quartier. Les seuls prix officiels que nous citons sont ceux de la SImAU pour Ouèdo, de 22 880 000 FCFA pour la villa sociale à 59 600 000 FCFA pour la villa E. Pour un bien ancien, comparez et faites estimer.