Immobilier à Dakar : titre foncier, bail, délibération, frais d'achat, location et pièges fonciers

Annonces, projets neufs et professionnels de l'immobilier au Togo, au Bénin, en Côte d'Ivoire, au Sénégal et au Ghana.

Porte bleue délavée dans un mur ocre avec une pancarte indiquant 'Prison Library Hotel Residents Only'

Guide

7 juin 2026

30 min

· Koffi A. Hounnou

À Dakar, un bien ne se vend en pleine propriété que s'il est immatriculé au livre foncier : le titre foncier y est « définitif et inattaquable » (article 42 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière), et la vente passe par un acte notarié puis une inscription à la conservation foncière. Un terrain de l'État tenu par bail, ou un terrain du domaine national attribué par délibération d'une commune, ne donne pas les mêmes droits : le bail est encadré par le Code du domaine de l'État, et la délibération ne confère qu'un droit d'usage qui ne peut faire l'objet d'aucune transaction. À l'achat d'un bien sous titre foncier, le Code général des impôts prévoit un droit d'enregistrement de 5 % du prix, auquel s'ajoutent la publicité foncière, le timbre et les émoluments du notaire. En location, le décret n° 2023-382 plafonne la caution à deux mois de loyer pour les loyers de 500 000 FCFA ou moins, dont un seul mois payable à l'entrée, interdit le paiement du loyer d'avance et limite la commission d'agence à un demi-mois. Imonga ne publie aucun prix pour Dakar, faute d'annonces au Sénégal ; au 14 septembre 2026, le site référence 14 programmes immobiliers et 42 professionnels sénégalais.

Prix de l'immobilier à Dakar : pourquoi cette page n'en donne pas

Nous ne donnons ni loyer par quartier ni prix au mètre carré. Au 14 septembre 2026, Imonga ne compte aucune annonce publiée au Sénégal, et nous n'avons trouvé aucune statistique publique récente des prix immobiliers à Dakar qui expose sa méthode. Les anciennes versions de cette page et de notre article sur les tendances du marché dakarois donnaient des fourchettes de loyers et de prix au mètre carré par quartier, des taux de crédit et des frais d'achat globaux, sans aucune source : ces chiffres sont retirés.

Les chiffres officiels que nous avons lus sur les loyers décrivent une tension ancienne, pas un prix du jour. Devant la commission des finances de l'Assemblée nationale, en janvier 2014, le ministre du Commerce a indiqué, en s'appuyant sur des études de l'Agence nationale de la statistique et de la démographie, que les loyers avaient augmenté d'environ 256 % dans la région de Dakar depuis 1994, contre 44 % pour le coût moyen de construction, et que 52 % des propriétaires bailleurs avaient hérité des logements qu'ils louaient (dossier de la loi n° 2014-03, rapport de la commission). Le rapport de présentation du décret de 2023 ajoute que le loyer représentait alors entre 34 et 37 % du revenu des ménages concernés.

Pour un prix réel, comparez des biens équivalents dans le même quartier et faites estimer le bien avant de signer ; pour un programme neuf, demandez la grille de prix écrite et datée du promoteur.

Les statuts du sol à Dakar : ce que vous achetez vraiment

La première question n'est pas le quartier mais le statut juridique du terrain. Au Sénégal, le même terrain peut être une propriété privée immatriculée, une dépendance du domaine de l'État louée à un particulier, ou une terre du domaine national sur laquelle une commune a accordé un droit d'usage. Les documents qui circulent sur le marché (titre foncier, bail, délibération, permis d'occuper, attestation d'attribution) n'ont pas la même valeur.

Statut	Document	Ce qu'il vaut	Texte
Propriété privée immatriculée	Titre foncier (TF), inscrit au livre foncier	Pleine propriété, définitive et inattaquable ; se vend, se transmet, s'hypothèque	Loi n° 2011-07, articles 42 à 44
Domaine privé de l'État	Bail ordinaire	Droit de jouissance de 18 ans au plus, sous condition de mise en valeur ; cession interdite sans autorisation	Code du domaine de l'État, article 38
Domaine privé de l'État	Bail emphytéotique	Droit réel de 18 à 50 ans, susceptible d'hypothèque	Code du domaine de l'État, article 39
Domaine privé de l'État	Concession du droit de superficie	Droit de 25 à 50 ans pour construire une habitation en zone dotée d'un plan d'urbanisme de détail	Code du domaine de l'État, article 40
Domaine privé de l'État	Autorisation d'occuper	Précaire et révocable, installations légères seulement, retrait possible sans indemnité	Code du domaine de l'État, article 37
Domaine national	Délibération d'affectation de la commune	Droit d'usage ; les terres affectées ne peuvent faire l'objet d'aucune forme de transaction	Loi n° 64-46 ; décret n° 72-1288 modifié en 2022

Le titre foncier : la seule pleine propriété

Le régime de l'immatriculation est fixé par la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, publiée au Journal officiel du 13 août 2011. Elle a abrogé le décret colonial du 26 juillet 1932 (article 96) : un interlocuteur qui s'appuie encore sur ce décret cite un texte remplacé. Les règles utiles à l'acheteur sont les suivantes.

Le titre est définitif. Le titre foncier est définitif et inattaquable (article 42). Une personne lésée par une immatriculation ne peut pas faire annuler le titre : elle ne peut demander qu'une indemnité (article 44).
Un droit non inscrit n'existe pas pour les tiers. La propriété, l'usufruit, l'emphytéose, le droit de superficie, les servitudes et les hypothèques n'existent et ne produisent effet à l'égard des tiers que s'ils ont été publiés au livre foncier (articles 19 et 20).
L'acte authentique est la règle. Tout acte qui transmet ou constitue un droit réel immobilier, ainsi que tout bail de plus de trois ans, doit être constaté par acte authentique pour être inscrit, sauf pour les actes passés par l'État (article 47).
L'occupation ne rend pas propriétaire. La prescription ne permet jamais d'acquérir un droit sur un immeuble immatriculé ; un immeuble abandonné pendant trente ans revient à l'État (article 33).
Seul l'État immatricule. Seul l'État peut requérir l'immatriculation d'un terrain (articles 4 et 34) : un particulier ne « fait » pas un titre foncier sur un terrain nu, il l'obtient de l'État ou l'achète à un titulaire.
Tout le monde peut vérifier. Toute personne peut obtenir du conservateur de la propriété et des droits fonciers un état des charges et droits réels grevant un immeuble déterminé (articles 77 et 78).

Le bail sur un terrain de l'État

Un terrain peut aussi appartenir au domaine privé de l'État et être tenu par bail. La loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État prévoit plusieurs formules (article 36) : autorisation d'occuper, bail ordinaire, bail emphytéotique, concession du droit de superficie et vente. Le bail ordinaire est consenti pour 18 ans au plus, avec une obligation de mise en valeur, et le preneur ne peut ni céder son droit ni sous-louer sans autorisation (article 38). Le bail emphytéotique dure de 18 à 50 ans et confère un droit réel susceptible d'hypothèque (article 39). L'obligation de mise en valeur est inscrite au livre foncier, et tant qu'elle n'est pas radiée, le terrain et les constructions ne peuvent être loués, cédés ou hypothéqués sans autorisation (article 43).

Conséquence pratique : acheter « un bail » revient à racheter un droit sur un terrain qui reste à l'État, sous réserve de l'autorisation de cession. Demandez l'acte de bail, l'état des droits réels du titre foncier de l'État sur lequel il est inscrit, et la preuve que la mise en valeur a été constatée.

Deux textes ont ouvert la voie vers le titre foncier. La loi n° 87-11 du 24 février 1987 a autorisé la vente des terrains domaniaux destinés à l'habitation situés en zone urbaine (certaines de ses dispositions ont été abrogées en 2011). Puis la loi n° 2011-06 du 30 mars 2011 a autorisé la transformation gratuite, sans formalités préalables, des permis d'habiter et titres assimilés en titres fonciers dans les centres urbains (article 1er). Son exposé des motifs cite la Médina, Bopp, Hann, Grand Dakar, Pikine et Guédiawaye. À la première revente d'un bien ainsi transformé, le vendeur doit rembourser les dépenses engagées par l'État pour la transformation (article 3) : faites-le chiffrer par le notaire.

La délibération sur le domaine national

Les terres qui n'étaient ni immatriculées ni classées dans le domaine public en 1964 forment le domaine national, que l'État détient et qui ne peut être immatriculé qu'à son nom (articles 1 à 3 de la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national). Le conseil municipal a compétence sur l'affectation et la désaffectation de ces terres (article 81 de la loi n° 2013-10 portant Code général des collectivités locales). Dans les lotissements du domaine national des zones urbaines, la propriété des terrains reste à l'État, et l'acte d'attribution des parcelles décidé par une commission présidée par le maire est soumis à l'approbation du représentant de l'État (article 301).

Le point décisif pour l'acheteur figure dans le décret n° 2022-2307 du 30 décembre 2022, qui a réécrit l'article 3 du décret n° 72-1288 : « L'affectation d'un terrain du Domaine national confère un droit d'usage. Les terres affectées ne peuvent faire l'objet d'aucune forme de transaction. » Une parcelle « sur délibération » achetée à son affectataire ne vous transmet donc aucun droit : la commune reste compétente pour affecter et désaffecter ces terres.

Le littoral et le domaine public

Le domaine public est inaliénable et imprescriptible (article 9 du Code du domaine de l'État), et tout projet d'un particulier sur le domaine public maritime exige une autorisation du conseil départemental approuvée par le représentant de l'État (article 296 du Code général des collectivités locales). Le Code de l'urbanisme issu de la loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023, qui a remplacé la loi n° 2008-43, prévoit des règles particulières pour les espaces littoraux, les rives des plans d'eau et les Niayes. Avant d'acheter près de la mer ou d'une zone humide, demandez un certificat d'urbanisme, l'acte qui indique les prescriptions, les servitudes et la destination de la zone applicables au terrain.

Acheter un bien sous titre foncier : les étapes

La procédure est décrite par la Direction générale des impôts et des domaines (DGID) dans sa plaquette « Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? », dont une copie est publiée en ligne (document non daté). Elle se fait obligatoirement avec le notaire territorialement compétent, et le paiement des droits et taxes passe obligatoirement par le notaire. La DGID recommande aussi de verser le prix à la comptabilité du notaire.

Choisir un notaire et lui confier la vérification du dossier dès l'offre, avant tout acompte.
Obtenir l'état des droits réels. Sur réquisition, le conservateur délivre ce document qui indique le propriétaire inscrit, la consistance de l'immeuble et les charges (hypothèque, commandement). La plaquette indique un délai de trois jours et un coût « en général entre 500 et 1 500 FCFA ». Exigez un état récent : la copie du titre détenue par le vendeur peut ne pas porter une inscription plus récente (article 59 de la loi n° 2011-07).
Faire la déclaration préalable de transaction auprès du directeur chargé des Domaines. Elle est gratuite et n'empêche pas la poursuite de l'achat, selon la DGID, qui la rattache à la loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 ayant remplacé l'ancien régime d'autorisation préalable de 1977.
Vérifier le terrain lui-même : bornes et limites par un géomètre, certificat d'urbanisme, et situation de la zone au regard des suspensions foncières décrites plus bas. En cas de division d'un titre, le plan des lots déposé à la conservation est vérifié par un géomètre du cadastre en présence des parties (article 74 de la loi n° 2011-07), et déplacer des bornes est une infraction pénale (article 93).
Signer l'acte de vente chez le notaire, acheteur et vendeur, puis verser au notaire les provisions pour les droits.
Laisser le notaire déposer le dossier à la conservation foncière pour la « formalité fusionnée » : enregistrement de l'acte et publicité foncière en même temps. La plaquette indique un délai réglementaire de 30 jours pour ces étapes, et le Code général des impôts impose la publicité dans le mois qui suit l'enregistrement lorsque la formalité est fusionnée (article 536).
Obtenir le nouvel état des droits réels à votre nom, qui constate la mutation.

Pour un appartement, la même logique s'applique au titre foncier de l'immeuble et à l'organisation de la copropriété ; nous détaillons ce cas dans notre guide pour acheter un appartement à Dakar.

Frais d'achat au Sénégal : ce que fixent les textes

Les taux ci-dessous viennent du Code général des impôts (loi n° 2012-31 modifiée), lu dans une version annotée à jour d'octobre 2025. Le droit sur les ventes d'immeubles a été ramené de 10 % à 5 % par la loi n° 2015-06 du 23 mars 2015. Une loi de finances postérieure a pu modifier ces taux : exigez du notaire un décompte écrit, poste par poste, avant de signer.

Poste	Montant prévu	Texte
Droit d'enregistrement sur la vente d'un immeuble	5 % du prix	CGI, article 472-II
Cession d'un terrain domanial à usage d'habitation	3 %	CGI, article 472-III
Vente d'un logement social par un promoteur agréé	1 %	CGI, article 472-V et décret n° 2016-448
Droit proportionnel de publicité foncière (actes autres que l'immatriculation)	0,80 % dans le CGI annoté ; 1 % dans la plaquette de la DGID	CGI, article 537
Droit fixe de publicité foncière	5 000 FCFA par inscription ; 20 000 FCFA par titre créé en cas de morcellement	CGI, article 537
Timbre	2 000 FCFA par feuille selon la plaquette de la DGID	Plaquette DGID
Émoluments du notaire et TVA	Barème réglementé et dégressif (décret n° 2006-1366 modifié) : demandez le calcul	Plaquette DGID
Salaires du conservateur	Fixés par décret	Loi n° 2011-07, articles 94 et 95

Nous n'avons pas pu établir d'où vient l'écart entre le taux de publicité foncière de 0,80 % du Code annoté et le 1 % de la plaquette, qui n'est pas datée. C'est précisément le type de ligne à faire confirmer par le notaire.

La plaquette de la DGID donne un exemple pour un titre foncier de 30 millions de FCFA, libre de charges. Il illustre la structure des frais, pas un devis actuel :

Poste (exemple DGID, non daté)	Montant
Droits d'enregistrement (5 % de 30 000 000)	1 500 000 FCFA
Frais de publicité foncière (1 % de 30 000 000)	300 000 FCFA
Droit fixe	7 500 FCFA
Timbres (acte de 3 feuilles en 3 exemplaires)	18 000 FCFA
Sous-total impôts et taxes	1 825 500 FCFA
Émoluments du notaire	1 231 000 FCFA
TVA sur émoluments	221 580 FCFA

Le taux de 1 % pour le logement social suppose notamment, selon le décret n° 2016-448 reproduit dans le Code annoté, un primo-accédant au revenu net inférieur à 450 000 FCFA par mois et un prix de 20 millions de FCFA TTC au plus. Pour comparer avec les autres pays de la région, voir notre article sur les frais de notaire et d'enregistrement.

Suspensions foncières depuis 2024 : vérifier la zone avant de payer

Depuis 2024, l'État a gelé puis rouvert par étapes les procédures dans plusieurs lotissements. Selon un communiqué de la DGID rapporté par Dakaractu le 29 janvier 2025, une note de service du 29 avril 2024 a suspendu les procédures foncières et domaniales dans des zones de Dakar, Thiès, Mbour et Saint-Louis, dont la Corniche Ouest et la Corniche Est, des lotissements de Dakar (dont « Hangars des Pèlerins », « EOGEN 1 et 2 » et « Cité Batterie »), les plans d'urbanisme de Guédiawaye et de Malika, les pôles urbains de Diacksao Bambilor, Dény Birame Ndao et Daga Kholpa, et une partie de la zone du Lac Rose. Une note du 13 juin 2024 a permis la reprise de certaines procédures sur présentation d'un quitus de mainlevée délivré par la Direction générale de la surveillance et du contrôle de l'occupation du sol (DGSCOS), tandis que d'autres sites restaient totalement bloqués.

La situation évolue encore. Après le Conseil des ministres du 1er juillet 2026 (APS, 2 juillet 2026), un communiqué du Secrétariat général du gouvernement rapporté par PressAfrik le 6 juillet 2026 vise le second semestre 2026 pour finaliser les actes, réserve la levée aux titulaires réguliers, signale l'annulation de certains plans d'urbanisme (Nouvelle Ville de Thiès, portions de Guédiawaye et de Yeumbeul-Malika-Tivaouane Peulh) et interdit de reprendre les travaux sans autorisation. Le Conseil des ministres du 2 septembre 2026 a encore demandé des actes réglementaires sur certains lotissements de Dakar et de Thiès.

En pratique, avant tout versement sur un terrain de la périphérie de Dakar, notamment vers Bambilor, le Lac Rose, Guédiawaye ou Malika : faites demander par le notaire si la parcelle relève d'une zone suspendue, et si un quitus de mainlevée est nécessaire. Aucune liste consolidée et à jour n'est publiée à notre connaissance.

Louer à Dakar : bail, caution et loyer

Le bail d'habitation relève du Code des obligations civiles et commerciales (COCC), dont la Commission nationale de régulation des loyers (CONAREL) reproduit les articles sur son site, et d'un décret de 2023 qui fixe les conditions d'entrée dans les lieux.

Les règles du décret n° 2023-382

Le décret n° 2023-382 du 24 février 2023, publié au Journal officiel du 28 février 2023, a remplacé les articles 1 et 2 de la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014, après que le Conseil constitutionnel les a déclarés de nature réglementaire. Il fixe :

une baisse des loyers au 1er mars 2023 : 15 % pour les loyers de 300 000 FCFA ou moins, 10 % de 300 001 à 500 000 FCFA, 5 % au-delà de 500 000 FCFA, pour les baux d'habitation en cours ; les bailleurs qui prouvent appliquer encore la baisse de 2014 en sont exclus ;
une caution de deux mois de loyer au plus pour les baux de 500 000 FCFA par mois ou moins ;
un seul mois de caution payable à l'entrée, le reliquat étant étalé sur douze mois, à raison d'un douzième par mois ;
pas de loyer d'avance : le loyer est payable à la fin du mois de jouissance ;
une commission d'agence ou de courtage limitée à un demi-mois de loyer pour les baux de 500 000 FCFA ou moins.

Exemple : pour un loyer de 250 000 FCFA, la caution totale ne peut dépasser 500 000 FCFA, dont 250 000 FCFA à l'entrée et 250 000 FCFA répartis sur douze mois (environ 20 833 FCFA par mois). La commission d'agence ne peut dépasser 125 000 FCFA. Aucun mois de loyer ne peut être exigé d'avance. Le décret ne fixe pas de plafond pour les loyers supérieurs à 500 000 FCFA.

La loi de 2014, toujours consultable avec son dossier parlementaire, renvoie aux sanctions de la loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite des loyers (article 3). La CONAREL, créée par le décret n° 2023-446 selon le ministère de l'Industrie et du Commerce, traite les litiges par conciliation et tient un numéro vert, le 800 80 77 77, indiqué sur sa page de présentation.

Ce que prévoit le Code des obligations civiles et commerciales

Durée : le bail d'habitation est conclu soit pour trois ans renouvelables par tacite reconduction, soit pour une durée indéterminée (article 571). Ces règles sont d'ordre public (article 569).
Loyer : il est fixé par rapport à l'évaluation de la valeur de l'immeuble, selon des modalités fixées par décret (article 572), à la base de la méthode dite de la surface corrigée ; les charges récupérables sont exigibles sur justification (article 573).
Départ du locataire : pour un bail à durée indéterminée, préavis de deux mois servi par acte extrajudiciaire (article 576) ; pour un bail de trois ans, préavis de six mois avant la fin de la période triennale (article 574).
Congé du bailleur : seulement pour reprendre le logement pour lui ou sa famille proche (bailleur personne physique) ou pour démolir et reconstruire, avec un préavis de six mois (articles 574 et 576). Si la reprise n'est pas réalisée dans les conditions prévues, le bailleur doit une indemnité de vingt-quatre mois de loyer (article 583).
Entrée et sortie : état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie, quittance pour chaque paiement (articles 581 et 582).
Sous-location : seulement avec l'accord écrit du bailleur, et le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal, ou 50 % de plus si le logement est meublé (articles 577 et 578).
Vente du logement : l'acquéreur doit respecter le bail s'il est authentique ou s'il a date certaine (article 565). Faire enregistrer le bail lui donne date certaine ; le CGI soumet les baux à durée limitée à un droit d'enregistrement de 2 % (article 472-IV).

Le dossier n'est pas clos. Le Premier ministre a demandé en avril 2025 des propositions pour modifier la réglementation, jugée sans effet à Dakar (RTS, 2 avril 2025), et le Conseil des ministres du 2 septembre 2026 a encore insisté sur la régulation des loyers. Au 14 septembre 2026, nous n'avons pas trouvé de nouveau texte publié remplaçant le décret de 2023.

Diaspora et non-résidents : acheter et transférer des fonds

Le Sénégal utilise le franc CFA, et les relations financières avec l'étranger relèvent du règlement n° 06/2024/CM/UEMOA du 20 décembre 2024, qui a remplacé le règlement de 2010 (article 35). Il définit l'investissement direct comme « l'acquisition d'actifs non financiers » ou la prise d'au moins 10 % du capital d'une société. La constitution d'un investissement direct étranger dans un État de l'Union est libre (article 15), sous réserve des formalités nationales ; le produit est domicilié auprès d'un intermédiaire agréé, c'est-à-dire une banque, et l'opération fait l'objet d'une déclaration statistique au ministère des Finances et à la BCEAO. Lors d'une revente à un résident, la banque transfère le produit au vu des pièces justificatives. Gardez donc l'acte notarié et les preuves de virement : ils serviront au rapatriement.

La SN HLM propose des conditions pour les Sénégalais de l'extérieur. Pour son programme de Bambilor, sa fiche d'inscription publiée en ligne indique un crédit acquéreur de la Banque Islamique du Sénégal jusqu'à quinze ans pour la diaspora, sur présentation notamment d'une carte de séjour, d'un justificatif de revenus et des relevés bancaires des six derniers mois, avec des frais de dossier de 0,5 % HT, minimum 150 000 FCFA HT (document SN HLM). Son programme HLM Diaspora de Sébikhotane prévoit 500 parcelles viabilisées sur 35 hectares, destinées principalement à la diaspora, selon la page des projets en cours.

Acheter à distance multiplie les risques : ne confiez pas l'argent à un parent ou à un intermédiaire pour « réserver » une parcelle. Faites vérifier le titre par un notaire que vous choisissez, et payez sur le compte de l'étude ou sur le compte bancaire au nom de l'organisme vendeur.

Logement public, pôles urbains et nouveaux programmes

La politique du logement passe aujourd'hui par le Programme national d'accès au logement et de rénovation urbaine (PNALRU). Selon une dépêche de l'APS d'avril 2025, le ministre de l'Urbanisme a annoncé 1 000 logements d'urgence d'ici décembre 2025 et 500 000 logements sur 10 à 15 ans, après un audit du programme des 100 000 logements « trouvé sur place », en comptant notamment sur la montée en puissance de la SAFRU, de la SN HLM, de la SICAP et du FHS. Nous n'avons pas trouvé de bilan publié de ces objectifs.

Les pôles urbains de Diamniadio et du Lac Rose étaient déjà cités par le gouvernement en 2014 parmi les réponses à la crise du logement. Avec Bambilor et Sébikhotane, ces zones concentrent l'essentiel des programmes neufs référencés sur Imonga, mais les pôles de Diacksao Bambilor et de Dény Birame Ndao figuraient aussi dans la liste des zones suspendues en 2024.

Un programme public n'est pas une garantie de délai. La SICAP a remis en janvier 2025 les clés de 100 villas de son lotissement du Lac Rose ; son directeur général a lui-même parlé de « 12 ans d'attente » (business221, 31 janvier 2025).

Sur Imonga : programmes neufs et professionnels au Sénégal

Au 14 septembre 2026, Imonga ne publie aucune annonce au Sénégal, mais référence 14 programmes immobiliers. Treize sont situés dans la région de Dakar selon leurs fiches, et un à Bayakh, entre les pôles de Diamniadio et du Lac Rose selon son promoteur. Huit sont en construction, cinq en commercialisation et un est livré. Ils sont portés par la SN HLM (3), la SICAP (3), la SIPRES (3), Teyliom Properties (3) et Peacock Investments (2). Les fiches reprennent des informations publiques : vérifiez chaque prix et chaque délai auprès du promoteur avant tout versement.

Programme des 400 logements de Bambilor, SN HLM : 400 maisons de types F3, F4 et MS4 sur des parcelles de 150 à 200 m², selon la page du programme. Cinq villas y sont affichées de 22 000 000 FCFA (villa F3 modulaire, 63 m² bâtis selon sa fiche) à 65 000 000 FCFA (villa MS4 de 200 m²), hors frais, avec un numéro de compte à la Banque Islamique du Sénégal indiqué pour chaque modèle.
SIPRES Lac Rose : un lotissement de 142 parcelles viabilisées de 200 à 350 m² sur 4 hectares, « issu du morcellement du TF 6435/R », dans la zone de Sangalkam, selon la page du promoteur. C'est l'exemple type d'un terrain vendu sur titre foncier : chaque parcelle doit recevoir son propre titre issu du morcellement, que le notaire peut vérifier à la conservation.
Keur Mariétou, SIPRES : 252 villas de 150, 170 et 221 m² à Bayakh ; la page du programme affiche des prix « à partir de » 51 775 000 FCFA (villa Rama F5) à 76 900 000 FCFA (villa Fanta F6).
Résidences du Parc, SIPRES : immeubles R+8 à l'entrée des Almadies, appartements de 192 à 243 m² et 11 villas, sans prix affiché sur la page du programme.
Kerria, Teyliom Properties : programme résidentiel de Diamniadio, construit en 2017 selon la fiche du promoteur.

L'annuaire des professionnels compte 42 fiches au Sénégal : 32 promoteurs, 8 agences et 2 plateformes d'annonces. Six portent le badge « vérifié » d'Imonga (SN HLM, SICAP SA, SIPRES, Teyliom Properties, Peacock Investments et Addoha Sénégal), qui ne remplace pas la carte professionnelle exigée par la loi (voir les pièges). Le calculateur de financement estime une mensualité à partir du prix, de l'apport, du taux et de la durée que vous saisissez : nous ne publions pas de taux, qui dépendent de chaque banque et de chaque dossier.

Les pièges fréquents à Dakar

La double vente

Un même bien vendu à deux acheteurs : celui qui a fait inscrire son droit au livre foncier l'emporte, puisqu'un droit réel n'existe à l'égard des tiers que s'il est publié (article 20 de la loi n° 2011-07). Payez à la signature chez le notaire, faites déposer l'acte sans attendre, et exigez le nouvel état des droits réels à votre nom. Si un litige vise un titre, une prénotation autorisée par le président du tribunal peut être inscrite pour avertir les tiers (article 72).

Le mauvais document ou la mauvaise zone

Une parcelle affectée par délibération ne se vend pas (décret n° 2022-2307). Un bail sur un terrain de l'État ne se cède pas sans autorisation, et les conventions passées en infraction sont nulles de plein droit (article 38 du Code du domaine de l'État). Un terrain situé dans une zone suspendue ou sur le domaine public ne peut pas être acquis en sécurité. Dans ces trois cas, un reçu ou une « attestation de cession » ne vous rend titulaire de rien : exigez un titre foncier, un état des droits réels récent et l'avis écrit du notaire sur la zone.

L'intermédiaire sans carte professionnelle

La loi n° 82-07 du 30 juin 1982 soumet la promotion, la transaction et la gestion immobilières à une autorisation préalable et à la détention d'une carte professionnelle (articles 2 et 3). Exercer habituellement ces activités sans carte, même à titre accessoire, est puni de deux mois à deux ans d'emprisonnement et de 50 000 à 2 000 000 FCFA d'amende, ou de l'une de ces peines (article 16). Demandez la carte avant de verser une commission.

Trois mois de caution et des mois d'avance

Au-delà des plafonds du décret n° 2023-382 rappelés plus haut, refusez les « frais de visite », exigez un reçu pour chaque somme et saisissez la CONAREL en cas de litige.

D'autres techniques d'escroquerie reviennent dans toute la région : nous les détaillons dans notre article pour éviter les arnaques immobilières en Afrique de l'Ouest.

À qui s'adresser

Besoin	Interlocuteur
État des droits réels, inscription de la vente	Conservation de la propriété et des droits fonciers (DGID), par l'intermédiaire du notaire
Acte de vente, décompte des droits et émoluments	Un notaire territorialement compétent
Déclaration préalable de transaction, bail ou cession d'un terrain de l'État	Direction chargée des Domaines (DGID)
Délibération, lotissement communal	La mairie de la commune, et le représentant de l'État pour l'approbation
Zone suspendue, quitus de mainlevée	Direction générale de la surveillance et du contrôle de l'occupation du sol (DGSCOS)
Certificat d'urbanisme, autorisation de construire	Services de l'urbanisme compétents pour la commune
Bornage, limites	Un géomètre expert
Litige de loyer, caution, commission	CONAREL (numéro vert 800 80 77 77)
Logement social, programmes publics	SN HLM, SICAP

Questions fréquentes

Quelle différence entre titre foncier, bail et délibération au Sénégal ?

Le titre foncier est une propriété privée inscrite au livre foncier, définitive et inattaquable (loi n° 2011-07). Le bail porte sur un terrain qui reste à l'État : ordinaire pour 18 ans au plus, emphytéotique de 18 à 50 ans, et sa cession exige une autorisation. La délibération d'une commune sur le domaine national ne donne qu'un droit d'usage, qui ne peut faire l'objet d'aucune transaction depuis le décret n° 2022-2307.

Combien de caution un bailleur peut-il exiger à Dakar ?

Pour un loyer de 500 000 FCFA par mois ou moins, deux mois de loyer au plus, selon le décret n° 2023-382 du 24 février 2023. Un seul mois est payable à l'entrée, le reste est étalé sur douze mois. Le loyer ne peut pas être payé d'avance et la commission d'agence est limitée à un demi-mois. Le décret ne fixe pas de plafond au-dessus de 500 000 FCFA.

Quels impôts paie-t-on sur un achat immobilier à Dakar ?

Le Code général des impôts prévoit un droit d'enregistrement de 5 % du prix sur une vente d'immeuble, 3 % sur la cession d'un terrain domanial à usage d'habitation et 1 % sur un logement social vendu par un promoteur agréé. S'ajoutent la publicité foncière, le timbre, les émoluments du notaire et leur TVA. Faites établir un décompte écrit par le notaire avant de signer.

Un étranger ou un Sénégalais de la diaspora peut-il acheter à Dakar ?

Les textes fonciers que nous avons lus ne réservent pas le titre foncier aux nationaux, et le règlement n° 06/2024/CM/UEMOA déclare libre l'investissement direct d'un non-résident, avec domiciliation des fonds dans une banque et déclaration statistique. La procédure reste la même : notaire, état des droits réels, acte authentique, inscription. Conservez les justificatifs pour rapatrier le produit d'une revente.

Quel est le prix de l'immobilier à Dakar ?

Nous ne le publions pas : Imonga n'a aucune annonce au Sénégal, et nous n'avons trouvé aucune statistique publique récente, avec méthode, des prix par quartier. Les seuls prix publics que nous citons sont ceux affichés par des promoteurs pour leurs programmes, comme la SN HLM à Bambilor. Pour un bien ancien, comparez des biens équivalents et faites-le estimer avant de signer.

Comment savoir si un terrain est concerné par les suspensions foncières ?

Aucune liste consolidée à jour n'est publiée à notre connaissance. Les zones gelées en 2024 comprenaient notamment les Corniches, des lotissements de Dakar, les plans de Guédiawaye et Malika, les pôles de Bambilor et Dény Birame Ndao et une partie du Lac Rose. Faites interroger les services par le notaire, et demandez si un quitus de mainlevée de la DGSCOS est nécessaire.