Immobilier à Lomé : louer, acheter, prix affichés, bail et titre foncier

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Guide

7 juin 2026

16 min

· Koffi A. Hounnou

Louer à Lomé se fait avec un bail écrit : depuis le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022, applicable dans le Grand Lomé, la caution et la garantie de loyer sont plafonnées à trois mois de loyer chacune. Acheter se sécurise par le titre foncier : la loi n° 2018-005 portant Code foncier et domanial subordonne tout transfert de propriété immobilière à l'immatriculation de l'immeuble, sous peine de nullité absolue, et impose l'acte notarié. Sur Imonga, au 14 septembre 2026, les 38 villas en location dans le Grand Lomé (agglomération) affichent un loyer mensuel médian de 650 000 FCFA, les 19 appartements 250 000 FCFA et les 16 terrains en vente un prix médian de 50 000 000 FCFA. Ces chiffres décrivent un échantillon d'annonces, pas tout le marché : la première section dit d'où ils viennent et ce qu'ils valent.

Ce que montrent les annonces Imonga dans le Grand Lomé

Au 14 septembre 2026, Imonga compte 115 annonces publiées dans le Grand Lomé (agglomération), c'est-à-dire la ville et les quartiers périphériques rattachés à Lomé comme Baguida, Agoè, Adakpamé ou Avépozo. Ce périmètre d'annonces ne correspond pas forcément aux limites administratives du Grand Lomé visé par le décret sur le bail. Trois limites avant de lire les chiffres. D'abord, 114 des 115 annonces viennent d'une seule agence et ont été reprises de ses publications. Ensuite, 67 ont été mises en ligne pour la première fois en 2024, 16 en 2025 et 31 en 2026 (une sans date) : le prix ou la disponibilité ont pu changer depuis. Enfin, nous ne calculons pas de médiane sous 5 annonces. La fourchette indiquée va du 10e au 90e centile (P10 à P90) : elle écarte les 10 % d'annonces les moins chères et les 10 % les plus chères.

Type de bien	Annonces	Prix médian affiché	Fourchette P10 à P90
Villa en location	38	650 000 FCFA par mois	350 000 à 1 765 000 FCFA
Appartement en location	19	250 000 FCFA par mois	126 000 à 770 000 FCFA
Terrain en vente	16	50 000 000 FCFA	25 000 000 à 175 000 000 FCFA
Maison en vente	8	150 000 000 FCFA	58 500 000 à 226 000 000 FCFA
Local commercial en location	15	1 100 000 FCFA (14 annonces, hors un prix à 0)	non significative : deux prix à 10 000 FCFA sans unité précisée
Bureau en location	7	250 000 FCFA	non significative : deux prix à 10 000 FCFA sans unité précisée
Entrepôt en location	7	1 200 000 FCFA	non significative : un prix à 2 500 FCFA sans unité précisée
Autres (salles, duplex, immeubles)	5	effectif trop faible	non calculée

Ces chiffres sont ceux de la page prix de l'immobilier à Lomé, recalculée en continu sur les mêmes annonces. Deux paires d'annonces semblent en double (même texte, même prix) : deux villas à Tokoin Hôpital et deux appartements à Adakpamé. En ne gardant qu'un exemplaire de chaque, la médiane passe à 700 000 FCFA sur 37 villas et à 275 000 FCFA sur 18 appartements. Les villas vont de 200 000 FCFA (une villa basse de 3 chambres à Avépozo) à 2 500 000 FCFA. Parcourez les villas à louer à Lomé pour voir le détail de chaque bien.

Où se trouve l'offre dans ces annonces

Nous avons compté le quartier indiqué dans chaque annonce (champ localisation, ou adresse quand la localisation dit seulement « Lomé »), en unifiant la casse et les orthographes : « BAGUIDA », « BAGuida » et « Baguaida » comptent pour Baguida, « Avepozzo » pour Avépozo, et Tokoin Hôpital ou Agoè Cacavéli pour Tokoin et Agoè. Tokoin et Baguida arrivent en tête avec 13 annonces chacun (dont 9 villas à Baguida). Suivent Bè (8, dont 3 entrepôts en zone portuaire), Agoè (8), Avépozo (7), Adidogomé (6), Nyékonakpoè (6), Togo 2000 (5), Hédzranawoé (5), Agbalépédo (4) et Djidjolé (4). Vingt-trois autres quartiers comptent 1 à 3 annonces, comme Kodjoviakopé, Adakpamé, Legbassito ou Kpogan, et 3 annonces indiquent seulement « centre-ville ». Ce classement reflète le portefeuille de l'agence qui publie sur Imonga, pas la taille réelle du marché de chaque quartier.

Louer : bail écrit, caution et garantie de loyer

Pour un logement dans le Grand Lomé, le bail doit être écrit, et le bailleur ne peut pas exiger plus de trois mois de caution ni plus de trois mois de garantie de loyer. C'est le cadre du décret n° 2022-001/PR, tel que l'explique le ministère de l'Urbanisme. Le ministère rappelle qu'avant ce texte, certains bailleurs demandaient jusqu'à trois ans.

La caution est la somme versée à l'entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles créances du bailleur (dégâts, impayés). Elle est plafonnée à trois mois de loyer.
La garantie de loyer est la somme versée au bailleur à la signature du contrat. Elle est aussi plafonnée à trois mois. Si l'on vous réclame une « avance de loyer », faites écrire dans le bail s'il s'agit de la caution ou de la garantie.
Le loyer reste fixé librement. Selon l'Agence Togolaise de Presse, il peut être révisé tous les trois ans, dans une fourchette ne dépassant pas 10 %.
Les honoraires d'un professionnel qui négocie et rédige le bail sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, d'après la note du ministère sur les conditions financières du bail.
Les charges : faites écrire dans le bail ce que le loyer ne comprend pas (eau, électricité, gardiennage, enlèvement des ordures). Avant de signer, demandez à voir les dernières factures d'électricité et d'eau du logement, et testez l'installation électrique et la plomberie pendant la visite.
Les réparations : les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, l'entretien et les réparations locatives à celle du locataire. Le décret interdit aussi certaines clauses, comme celle qui interdit d'héberger une personne ou qui rend le locataire seul responsable de toute dégradation (articles 10 à 22 présentés par le ministère).

Exemple : pour une villa à 350 000 FCFA par mois, le bailleur peut demander au plus 1 050 000 FCFA de caution et 1 050 000 FCFA de garantie de loyer, soit 2 100 000 FCFA avant le premier loyer. Au-delà, le décret prévoit des sanctions (article 82, selon le ministère). Le modèle de contrat de bail est disponible dans les mairies du Grand Lomé. Ce décret ne vise que les locations d'habitation : hors du Grand Lomé, renseignez-vous auprès de la mairie. Notre article sur la location d'une villa à Lomé détaille la visite et l'état des lieux.

Bureau, boutique, entrepôt : un autre régime

Un local loué pour une activité professionnelle relève de l'Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général (articles 101 à 134), applicable au Togo, membre de l'OHADA. La durée du bail est libre. Le locataire qui a exploité son activité pendant au moins deux ans acquiert un droit au renouvellement (article 123), et un bail à durée indéterminée ne se résilie qu'avec un congé d'au moins six mois (article 125). Par ailleurs, le Code foncier exige un acte notarié pour tout bail d'immeuble de plus de trois ans (article 163).

Acheter : le statut foncier avant le prix

Au Togo, le seul document qui prouve la propriété de façon incontestable est le titre foncier. Le Code foncier et domanial (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018) le dit en plusieurs articles :

Article 256 : le titre foncier est « définitif, intangible et inattaquable, sauf en cas de fraude ou d'erreur ».
Articles 161 et 162 : tout transfert de propriété immobilière, en zone urbaine, périurbaine ou rurale, est subordonné à l'immatriculation de l'immeuble, sous peine de nullité absolue du contrat.
Article 163 : la vente, comme tout acte qui transmet un droit réel immobilier, doit être constatée par acte notarié.
Article 52 : un droit sur un immeuble n'est opposable aux tiers qu'une fois publié au livre foncier. Tant que la mutation n'est pas inscrite, l'achat n'est pas opposable aux tiers, dont un éventuel second acquéreur.
Article 665 : pour une terre non immatriculée, la preuve peut venir d'un acte notarié, d'un certificat administratif, d'actes de lotissement ou d'une décision de justice, entre autres. Mais face à un titre foncier, le juge donne la primauté au titre (article 668).

Les vendeurs présentent souvent d'autres papiers, comme l'ACD (attestation de détention coutumière, au Togo) ou des reçus revêtus de cachets. Ils ne remplacent pas le titre foncier : même un certificat administratif cède devant lui (article 668). Notre guide du statut foncier au Togo compare ces documents. Pour un acheteur de nationalité étrangère, l'article 317 soumet tout acte translatif de propriété conclu avec un citoyen togolais à une autorisation préalable de l'autorité publique, à peine de nullité.

Les étapes d'un achat avec titre foncier

Obtenir la copie du titre foncier et l'identité du vendeur, puis vérifier que les noms concordent.
Faire lever un état descriptif du titre auprès de la conservation foncière. Il indique le propriétaire inscrit, la superficie et l'état hypothécaire (explication d'un notaire de Lomé). Refaites-le juste avant la signature.
Faire contrôler les limites par un géomètre agréé : les bornes sur le terrain doivent correspondre au plan du titre.
Signer l'acte de vente chez le notaire, qui vérifie les droits du vendeur et obtient la mainlevée d'une éventuelle hypothèque.
Faire inscrire la mutation à la Direction du cadastre et de la conservation foncière de l'OTR. Depuis le 1er mars 2025, la demande doit être accompagnée d'une provision couvrant les frais présumés de la procédure (communiqué OTR n° 003/2025).
Si vous n'achetez qu'une partie du terrain couvert par le titre, il faut un morcellement : bornage des lots, plan de lotissement et réquisition de mutation par acte notarié (article 312 du Code).

Les frais publiés par l'administration

La mutation totale d'un immeuble déjà immatriculé coûte un droit forfaitaire de 35 000 FCFA, qui a remplacé un taux de 4 % de la valeur vénale. C'est ce qu'indiquent le plan stratégique 2023-2025 de l'Office Togolais des Recettes et la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement.

Poste	Montant publié	Source
Mutation totale d'un titre foncier	35 000 FCFA forfaitaires (au lieu de 4 % de la valeur)	OTR, plan stratégique 2023-2025
Droits d'enregistrement d'une première immatriculation	1,5 % de la valeur (au lieu de 5 %)	OTR, plan stratégique 2023-2025
Morcellement d'un titre	0,9 % (au lieu de 4 %)	OTR, plan stratégique 2023-2025
Provision pour frais de procédure	montant fixé par le conservateur	OTR, communiqué n° 003/2025
Honoraires du notaire	tarif réglementé pour de nombreux actes, montant non publié ici	Chambre nationale des notaires
Géomètre, plan, bornage	non publié : demandez un devis écrit	aucune

Ces taux datent du document de mars 2023. Une loi de finances peut les modifier : demandez au notaire un décompte écrit, poste par poste, avant de signer. La Chambre nationale des notaires du Togo rappelle que la rémunération du notaire est encadrée et publie l'annuaire de ses membres.

Les pièges fréquents et comment les éviter

La double vente

Le Code foncier nomme ce délit le stellionat : vendre à une personne, par des affirmations mensongères, un bien déjà vendu à une autre. Il est sanctionné par l'article 702. La parade est de vérifier l'état descriptif juste avant l'acte, de payer seulement à la signature chez le notaire, puis de faire inscrire la mutation sans attendre. Lorsque deux titres fonciers sont délivrés sur le même immeuble, le juge retient le plus ancien (article 666).

Le terrain « à tampons » ou sans titre

Sur les 16 terrains en vente dans le Grand Lomé (agglomération) sur Imonga au 14 septembre 2026, 10 déclarent un titre foncier et 1 un « titre foncier en cours ». Quatre annonces mentionnent seulement des « tampons » (« 1 tampon », « 1 tampon OTR », « 3 tampons » deux fois), et une ne précise aucun document. Le Code ne reconnaît pas de « tampons » en tant que tels : demandez quel acte porte ces cachets et comparez-le à la liste de l'article 665. Un titre « en cours » n'est pas un titre : tant que l'immatriculation n'est pas faite, la vente reste exposée à la nullité prévue par les articles 161 et 162.

Le titre foncier « global »

Une annonce de terrain précise « titre foncier global ». Cette mention laisse penser que la parcelle vendue fait partie d'un titre plus grand. Si c'est le cas, l'acheteur ne sera propriétaire inscrit qu'après le morcellement (article 312), à budgéter dans les frais et les délais.

Le lotissement clandestin

Un lotissement fait sans les autorisations prévues est dit clandestin. Le propriétaire de bonne foi d'un lot qui en est issu doit à l'État 50 % de la surface du lot, ou son équivalent en argent (articles 349 à 351). Lotir un terrain sans titre foncier ni acte reconnu par l'article 665 est puni d'une amende de 1 000 000 à 5 000 000 FCFA et de deux à cinq ans d'emprisonnement, ou de l'une de ces peines (article 709).

Le démarcheur en location

Ne versez rien avant d'avoir visité, vérifié que votre interlocuteur est le propriétaire ou son mandataire, et reçu un bail écrit. Refusez toute demande qui dépasse trois mois de caution et trois mois de garantie. Pour les honoraires, souvenez-vous qu'ils se partagent à parts égales entre bailleur et locataire, et exigez un reçu.

Sur Imonga : terrains, maisons, programmes neufs et professionnels

Toutes les annonces de la ville sont regroupées sur la page immobilier à Lomé. Pour un achat, les terrains à vendre à Lomé, comme les maisons, affichent le document foncier déclaré par l'annonceur. Il reste à le vérifier avec les étapes ci-dessus. Les 8 maisons en vente dans le Grand Lomé déclarent toutes un titre foncier.

Au 14 septembre 2026, Imonga référence 2 programmes immobiliers au Togo. Le premier est la Cité LTI à Agoè Legbassito : des villas duplex vendues à partir de 85 000 000 FCFA, par un promoteur vérifié. Le second est l'immeuble Assivito, un bâtiment R+5 qui loue bureaux, boutiques et appartements, avec un tarif indicatif de 8 000 à 10 000 FCFA le m² selon sa fiche. L'annuaire des professionnels compte 21 professionnels au Togo, dont 15 promoteurs et 6 agences ; 3 portent le badge « vérifié ».

À qui s'adresser

Besoin	Interlocuteur
Acte de vente, vérification des droits du vendeur, bail de plus de trois ans	Un notaire (annuaire de la Chambre nationale des notaires du Togo)
État descriptif d'un titre, mutation, immatriculation, morcellement	Direction du cadastre et de la conservation foncière (OTR)
Bornage, plan, contrôle des limites	Un géomètre agréé
Modèle de bail d'habitation, constatation de droits coutumiers	La mairie de la commune (articles 629 et suivants du Code foncier pour les droits coutumiers)
Politique foncière, domaine de l'État	Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF, articles 19 et 20 du Code)

Questions fréquentes

Combien de mois de caution peut-on exiger à Lomé ?

Pour un logement dans le Grand Lomé, trois mois au plus. Le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 plafonne la caution à trois mois de loyer et la garantie de loyer, versée à la signature, à trois mois également. Le total avant d'entrer ne peut donc pas dépasser six mois de loyer. Au-delà, le décret prévoit des sanctions. Ces règles ne concernent pas les bureaux et boutiques, régis par l'Acte uniforme OHADA.

Quel est le loyer d'une villa à Lomé ?

Sur Imonga, au 14 septembre 2026, les 38 villas en location dans le Grand Lomé (agglomération) affichent un loyer mensuel médian de 650 000 FCFA ; la plupart se situent entre 350 000 et 1 765 000 FCFA. Les 19 appartements ont une médiane de 250 000 FCFA. L'échantillon vient presque entièrement d'une seule agence, et 25 des 38 villas ont été mises en ligne pour la première fois en 2024. Comparez plusieurs biens du même quartier avant de négocier.

Peut-on acheter un terrain sans titre foncier au Togo ?

C'est très risqué. Le Code foncier de 2018 subordonne tout transfert de propriété immobilière à l'immatriculation, sous peine de nullité absolue du contrat (articles 161 et 162). Un acte notarié ou un certificat administratif peuvent servir de preuve sur une terre non immatriculée (article 665), mais ne remplacent pas le titre. Si le vendeur n'a pas de titre, l'immatriculation doit précéder la vente.

Combien coûte la mutation d'un titre foncier ?

Selon l'Office Togolais des Recettes, la mutation totale d'un immeuble immatriculé est soumise à un droit forfaitaire de 35 000 FCFA, qui a remplacé 4 % de la valeur vénale. S'y ajoutent la provision pour frais de procédure demandée depuis mars 2025, les honoraires du notaire et, si nécessaire, le géomètre. Demandez un décompte écrit au notaire avant de signer.

Un étranger peut-il acheter à Lomé ?

Oui, mais l'article 317 du Code foncier soumet tout acte translatif de propriété entre un citoyen togolais et un étranger à l'autorisation préalable de l'autorité publique, à peine de nullité. La même autorisation est nécessaire pour un bail de plus de neuf ans. Un membre de la diaspora qui a la nationalité togolaise n'est pas concerné. Le notaire vous indiquera la démarche.