Acheter un terrain à Lomé, au Togo : ce que dit la loi, ce qu'il faut vérifier, ce que l'on paie

Pour acheter un terrain à Lomé, la règle de départ est fixée par le Code foncier et domanial du Togo (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018) : une vente immobilière doit être précédée de l'immatriculation du terrain, sous peine de nullité absolue du contrat. L'acte qui transfère la propriété est un acte notarié. Le nom du nouveau propriétaire est ensuite inscrit au titre foncier par la Conservation foncière de l'Office togolais des recettes (OTR). Avant de verser quoi que ce soit, il faut contrôler trois choses : le titre et son propriétaire (état descriptif), les limites du terrain sur place (géomètre agréé) et le statut de la parcelle au cadastre. Les montants ci-dessous sont ceux publiés par l'OTR, un notaire et la presse économique togolaise. Le reste se demande par devis écrit.

Ce que dit le droit togolais

Deux articles du Code foncier et domanial concernent directement l'acheteur. Article 161 : « Tout transfert de droit de propriété immobilière en zone urbaine, péri urbaine ou rurale est subordonné, sous peine de nullité absolue du contrat, à l'immatriculation de l'immeuble qui en est l'objet. » Article 162 : « Toute vente immobilière doit être précédée de l'immatriculation du fonds de terre ou de l'immeuble qui en est l'objet. » (texte reproduit par une agence immobilière de Lomé, lecture identique dans Afrik.com, 16 novembre 2018).

Le titre foncier est donc la pièce centrale. Selon Kwami Obossou, directeur du cadastre et de la conservation foncière à l'OTR, « Le titre foncier donne un droit réel de propriété sur le terrain ». Il indique aussi que les demandes de titre sont passées d'environ 400 par an à plus de 13 000 par an depuis 2015 (republicoftogo.com, 28 novembre 2024).

Le notaire est obligatoire. L'article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 portant statut des notaires au Togo dispose que « sont notariés (…) les actes constitutifs ou translatifs de droit réel immobilier » (cité par le cabinet du notaire Komi Tsakadi). Un reçu remis par un démarcheur n'est pas un acte notarié.

Dans la pratique, beaucoup de parcelles ne sont pas encore titrées. L'OTR décrit une procédure d'immatriculation dont la première étape est de disposer d'un reçu de vente. Si le vendeur n'a pas de titre, demandez au notaire, par écrit, comment la vente et l'immatriculation seront menées et qui en paie les frais. Les statuts possibles d'un terrain sont détaillés dans notre guide du statut foncier au Togo.

Les vérifications avant de payer

On paie après avoir vérifié, jamais avant. Les points ci-dessous viennent de l'OTR et d'un notaire de Lomé.

• Le titre et son propriétaire. Le vendeur doit être le propriétaire inscrit au titre foncier. Demandez l'état descriptif : il donne l'identité du propriétaire, la superficie et les hypothèques éventuelles. En cas d'hypothèque, exigez la mainlevée. Si le terrain vient d'une succession, le représentant des héritiers doit avoir un mandat notarié (cabinet Tsakadi).
• Le terrain sur place. Un géomètre agréé certifie les limites et la position de la parcelle (OTR, via republicoftogo.com).
• Le statut au cadastre. Au guichet du cadastre, vérifiez que le terrain n'est pas une réserve administrative, une voie ou une zone inondable (même source).
• Les titres anciens. L'OTR mène une campagne de géoréférencement des titres établis avant 2007 qui ne le sont pas encore. Coût annoncé : 35 000 FCFA. Depuis le 1er août 2024, chaque parcelle reçoit un numéro unique parcellaire (NUP) (Togo First, 26 mai 2025). Demandez si le titre que l'on vous présente est géoréférencé.

Les fraudes courantes (double vente, faux papiers) sont détaillées dans notre article sur les arnaques immobilières et dans nos précautions avant d'acheter un terrain.

Les étapes et les frais publiés

Étape	Ce qui se passe	Qui intervient
1. Vérifications	État descriptif, levé du géomètre, contrôle au cadastre	Notaire, géomètre agréé, OTR
2. Vente	Signature de l'acte de vente, remise du reçu de vente	Notaire
3a. Achat de tout le terrain titré	Mutation totale : le notaire adresse une réquisition au conservateur, le nom de l'acheteur est inscrit sur le titre existant	Notaire, Conservation foncière
3b. Achat d'une partie	Morcellement : plan visé du géomètre, enregistrement du contrat, dépôt au guichet foncier unique, bornage contradictoire en présence du notaire, puis nouveau titre	Géomètre, notaire, OTR

Ces étapes sont décrites par le cabinet Tsakadi. Deux règles récentes s'y ajoutent. Depuis le 1er mars 2025, les formalités foncières sont conditionnées au versement préalable d'une provision couvrant l'ensemble des frais, et les demandes non provisionnées ne sont pas traitées (Togo First, 18 février 2025). Depuis le 17 août 2026, les plans parcellaires des géomètres agréés se déposent en ligne via le guichet foncier unique (Togonews via AllAfrica, 18 août 2026).

Montants publiés :

• Mutation totale à titre onéreux : droit fixe de 35 000 FCFA (OTR, webinaire du 18 juin 2026, rapporté par First News Media). Ce forfait a remplacé un droit de 4 % de la valeur vénale (Togo First, 29 mars 2019).
• Immatriculation : des frais proportionnels qui peuvent atteindre 1,5 % de la valeur du bien (First News Media, même article).
• Bornage en zone urbaine : 63 000 FCFA de 0 à 6 ares, plus 2 000 FCFA par are supplémentaire, selon le cabinet Tsakadi.
• Plus-value : 7 % du gain entre le prix d'acquisition et le prix de vente pour un bien acquis depuis moins de 5 ans, sans abattement ; pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, un abattement s'applique. L'impôt est à la charge du vendeur, selon le même cabinet.
• État descriptif : 10 000 FCFA en 2019 (Togo First, 29 mars 2019). Vérifiez le tarif actuel au guichet.

Les honoraires du notaire et du géomètre ne figurent pas dans ces sources : demandez un devis écrit à chacun. Le détail des frais d'acquisition est repris dans notre article sur les frais de notaire et d'enregistrement.

Chercher un terrain sur Imonga

Les annonces de terrains à Lomé sont réunies sur la page terrains à vendre à Lomé (version anglaise du site). Une annonce ne prouve pas la propriété : chaque parcelle repérée passe par l'état descriptif, le géomètre et le cadastre avant tout versement. Pour situer la ville et ses usages, voir notre guide immobilier de Lomé, et pour discuter le prix, notre méthode de négociation.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un terrain sans titre foncier à Lomé ?

Les articles 161 et 162 du Code foncier exigent que le terrain soit immatriculé avant la vente, sous peine de nullité absolue du contrat. Dans la pratique, l'OTR décrit une immatriculation qui part d'un reçu de vente. Avant de payer une parcelle non titrée, faites écrire par le notaire le montage prévu, le calendrier de l'immatriculation et la personne qui en supporte les frais.

Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ?

Pour les sociétés, l'OTR indique qu'une société étrangère doit obtenir une autorisation préalable, sauf les sociétés françaises couvertes par la convention d'établissement franco-togolaise de 1996. Les sources consultées ne précisent pas les conditions applicables à une personne physique étrangère. Posez la question au notaire avant tout versement et demandez-lui la référence du texte applicable.

Peut-on acheter depuis l'étranger, sans venir à Lomé ?

L'acte de vente reste un acte notarié, et les vérifications se font sur place : état descriptif, levé du géomètre, contrôle au cadastre. Un acheteur de la diaspora se fait donc représenter. Demandez au notaire la forme de mandat qu'il accepte, et payez sur un compte identifié (celui du notaire, par exemple), jamais en espèces à un intermédiaire.

Combien de temps prend une mutation de titre foncier ?

Togo First indiquait en mars 2019 un délai moyen de 7 jours pour une mutation, contre 10 jours un an plus tôt. Nous n'avons pas trouvé de délai officiel plus récent. Depuis mars 2025, un dossier n'est traité qu'une fois la provision sur frais versée : un dossier incomplet ou non provisionné attend.

Qui paie les frais, l'acheteur ou le vendeur ?

Selon le cabinet Tsakadi, l'impôt sur la plus-value revient au vendeur : 7 % sans abattement pour un bien acquis depuis moins de 5 ans, avec un abattement pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Pour les autres frais (mutation, bornage, honoraires), les sources consultées ne fixent pas de répartition. Elle se négocie et doit être écrite dans l'acte de vente, avec les montants, avant la signature.

Les règles diffèrent dans les autres pays de la région : voir nos guides pour Cotonou, Abidjan et Dakar.

Sources

• Cabinet immobilier Dalmas (GoAfrica) : texte des articles 161 et 162 du Code foncier et domanial. Consulté le 30 octobre 2026.
• Afrik.com, 16 novembre 2018 : lecture des articles 161 et 162 (interdiction de vendre un bien non immatriculé). Consulté le 30 octobre 2026.
• republicoftogo.com, 28 novembre 2024 : étapes d'immatriculation selon le directeur du cadastre de l'OTR, effet du titre foncier, nombre de demandes. Consulté le 30 octobre 2026.
• Cabinet du notaire Komi Tsakadi : article 26 de la loi n° 2001-009, vérifications, étapes, tarifs de bornage, mutation, plus-value. Consulté le 30 octobre 2026.
• First News Media (webinaire OTR du 18 juin 2026) : droit fixe de 35 000 FCFA, frais d'immatriculation jusqu'à 1,5 %, règles pour les sociétés. Consulté le 30 octobre 2026.
• Togo First, 29 mars 2019 : forfait remplaçant 4 % de la valeur vénale, délai moyen de mutation, tarif de l'état descriptif en 2019. Consulté le 30 octobre 2026.
• Togo First, 18 février 2025 : provision préalable obligatoire depuis le 1er mars 2025. Consulté le 30 octobre 2026.
• Togo First, 26 mai 2025 : géoréférencement des titres antérieurs à 2007, coût, NUP depuis le 1er août 2024. Consulté le 30 octobre 2026.
• Togonews via AllAfrica, 18 août 2026 : dépôt en ligne des plans parcellaires via le guichet foncier unique. Consulté le 30 octobre 2026.