Frais d'achat immobilier au Togo : notaire, OTR et agence

Au Togo, le prix affiché d'une maison ou d'un terrain n'est pas le montant final de l'opération. L'acheteur doit prévoir les rémunérations du notaire, les droits perçus par l'Office togolais des recettes (OTR) et, le cas échéant, la commission d'une agence. Selon la nature du bien, ces postes peuvent ajouter plusieurs centaines de milliers de francs CFA au prix de vente. Leur ordre de grandeur dépend du statut foncier du bien, de sa valeur et de la négociation. Voici les postes vérifiables à intégrer dans son budget avant la signature.

La vente d'un immeuble titré passe obligatoirement par un notaire

L'article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant le statut des notaires au Togo impose l'acte authentique pour les ventes de gré à gré d'immeubles immatriculés. Le notaire vérifie l'état descriptif du titre foncier, l'identité du vendeur et l'absence d'hypothèque avant la rédaction du contrat. S'il existe une hypothèque, il faut en obtenir la mainlevée. Il contrôle aussi le mandat si le vendeur n'est pas le propriétaire inscrit. Consultez un notaire ou un avocat dès la promesse de vente pour sécuriser ces vérifications.

Les émoluments et honoraires du notaire

La rémunération du notaire se décompose en trois postes. Les émoluments fixes et proportionnels sont calculés selon des tarifs établis par décret. Le gouvernement a adopté un nouveau décret le 16 décembre 2024 pour actualiser cette tarification et l'harmoniser au niveau national, selon Togo First, consulté le 1er octobre 2026. Les honoraires pour des prestations annexes non tarifées, comme une expertise ou une médiation, sont libres et doivent faire l'objet d'un devis écrit. Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour obtenir les pièces administratives. Les sommes versées au notaire sont en outre assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 18 %. Les montants exacts varient avec la valeur du bien et la complexité du dossier. Demandez un devis détaillé à l'étude notariale avant d'engager la procédure, ou consultez un notaire pour une estimation.

Les droits d'enregistrement et de mutation perçus par l'OTR

L'OTR perçoit des droits dont le montant dépend de la nature de l'opération. Les normes de services de la conservation foncière et de l'enregistrement, publiées par l'OTR et consultées le 1er octobre 2026, fixent les montants suivants :

Cas	Droits à payer	Texte applicable
Mutation totale (immeuble déjà titré)	Forfait de 35 000 FCFA	Normes OTR / CGI
Création par morcellement	4 % de la valeur vénale (3 % enregistrement, 1 % conservation foncière)	Art. 1480 et 1481 du CGI
Création par immatriculation	5 % de la valeur vénale	Art. 598 du CGI

Pour la mutation totale, qui concerne l'achat standard d'un bien déjà doté d'un titre foncier, la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement (DCCFE) confirme le passage d'un ancien taux proportionnel à ce forfait de 35 000 FCFA, selon son communiqué, consulté le 1er octobre 2026. L'administration fixe elle-même la valeur vénale servant de base aux droits proportionnels pour les autres cas. En cas de doute sur le régime applicable à votre dossier, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

La taxe sur la plus-value du vendeur

Le vendeur peut devoir une taxe sur la plus-value de cession. Selon la circulaire n°007/2019/OTR/CI relative à la perception de la taxe sur les plus-values de cession à titre onéreux de biens immobiliers, citée par le notaire Komi Tsakadi sur son site, consulté le 1er octobre 2026, le taux est de 7 %. Cette taxe frappe la différence entre le prix d'acquisition antérieur et le prix de vente. Elle est à la charge du cédant. Un abattement existe pour les biens détenus plus de cinq ans. L'acheteur n'est pas redevable de cette taxe, sauf à en accepter le report sur le prix. Vérifiez avec un notaire ou un avocat si cette taxe s'applique à votre transaction.

La commission d'agence, un coût à négocier

Aucun texte togolais ne fixe de barème obligatoire pour la commission des intermédiaires immobiliers. Le montant se négocie librement entre le mandant et l'agence, puis il est inscrit dans un mandat de vente ou de recherche. En l'absence de mandat écrit, la demande de commission peut être contestée. Faites rédiger le mandat par un notaire ou un avocat pour préciser le montant, les conditions de paiement et l'étendue de la mission. Précisez aussi dans le contrat de vente qui supportera cette commission.

Qui paie quoi au final

En pratique, l'acheteur supporte les émoluments du notaire, les droits d'enregistrement et de mutation à l'OTR, ainsi que les débours avancés par le notaire pour les pièces administratives. Le vendeur assume la taxe sur la plus-value lorsqu'elle est due. La commission d'agence est payée par le mandant, souvent le vendeur, sauf convention contraire. Toute répartition différente doit être écrite dans le contrat de vente. Un notaire peut vous aider à rédiger cette clause. Ne laissez aucun poste en suspens au moment de signer l'acte authentique.

Sur Imonga

Les annonces de vente publiées sur Imonga indiquent le prix demandé par le vendeur, mais pas les frais de mutation. Pour un terrain déjà titré ou une maison à Lomé, prévoyez au minimum le forfait OTR de 35 000 FCFA selon le communiqué de la DCCFE et les émoluments notariaux. Les acheteurs de la diaspora doivent intégrer ces postes dans leur budget avant d'envoyer des fonds. Parcourez les maisons en vente à Lomé ou les terrains à vendre à Lomé pour comparer les prix. Le guide Acheter un terrain : précautions foncières détaille les vérifications à faire avant la signature.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un immeuble au Togo sans notaire ?

Non. L'article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 rend obligatoire l'acte authentique devant notaire pour les ventes de gré à gré d'immeubles immatriculés. Un notaire ou un avocat vous guidera dans cette formalité.

Combien coûte la mutation d'un titre foncier au Togo ?

Pour une mutation totale d'un immeuble déjà immatriculé, l'OTR perçoit un droit fixe de 35 000 FCFA, selon les normes de services de la DCCFE consultées le 1er octobre 2026. Ce montant remplace l'ancien taux proportionnel.

Le vendeur doit-il payer des taxes lors de la vente ?

Le vendeur peut devoir la taxe sur la plus-value de cession au taux de 7 %, prévue par la circulaire n°007/2019/OTR/CI, selon le notaire Komi Tsakadi. Elle s'applique au gain réalisé. Un notaire ou un avocat pourra calculer si elle est due.

Quel est le délai pour acquitter les droits de mutation totale ?

Les normes de services de l'OTR indiquent un délai pour l'acquittement du droit fixe dans le cadre d'une mutation totale. Le délai total de la procédure dépend de la complétude du dossier.

La commission d'agence est-elle réglementée au Togo ?

Non. Il n'existe pas de taux légal maximum. Le montant se négocie et doit figurer dans un mandat écrit. Faites vérifier ce mandat par un notaire ou un avocat.

Les émoluments notariaux sont-ils identiques dans toutes les études ?

Oui pour les actes tarifés. Les émoluments sont calculés selon un barème fixé par décret et sont les mêmes pour tous les notaires, selon le site du notaire Komi Tsakadi consulté le 1er octobre 2026. Seuls les honoraires libres pour des prestations annexes peuvent varier.