Au Togo, la sécurité d'un achat immobilier repose sur le statut foncier. La loi n° 2018-005 du 14 juin 2018, dite Code foncier et domanial, organise la propriété par l'immatriculation. Le Titre Foncier constitue la preuve la plus forte. D'autres documents, comme l'ACD ou un acte notarié, n'offrent pas la même protection. Vérifier le document avant d'acheter, puis passer par un notaire, sont les deux règles à suivre.
Le régime foncier togolais
La propriété immobilière au Togo est régie par la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial, publiée au Journal Officiel de la République togolaise. Ce texte organise la conservation foncière et l'immatriculation des immeubles. La Direction du Cadastre, de la Conservation Foncière et de l'Enregistrement (DCCFE) est chargée de créer les titres fonciers et de publier les droits réels immobiliers, conformément aux articles 50 et 51 du code.
Titre Foncier et autres documents
Le Titre Foncier (TF)
Le Titre Foncier est créé par immatriculation. Il constate le droit de propriété sur un immeuble de manière définitive et le rend opposable aux tiers. Son détenteur est reconnu comme le véritable propriétaire, sauf expropriation pour cause d'utilité publique moyennant indemnisation.
Les documents préalables
Certains vendeurs présentent un document coutumier, parfois appelé ACD (Attestation de Détention Coutumière) sur les annonces, ou un acte notarié. Ces documents ne sont pas des titres fonciers immatriculés. Leur valeur juridique dépend de leur conformité au Code foncier et domanial. Seul un notaire peut vérifier s'ils peuvent fonder une procédure d'immatriculation.
Obtenir ou transférer un titre foncier
Les voies d'immatriculation
Un immeuble non immatriculé peut faire l'objet d'une immatriculation selon trois voies, définies par le service public togolais :
- Voie judiciaire : jugement de confirmation de vente enregistré et timbré, certificat de non opposition ni d'appel, plan visé par le cadastre.
- Voie administrative : requête d'immatriculation, plan visé par le cadastre, reçu ou contrat de vente, pièce d'identité. Les étrangers doivent joindre une autorisation préalable et une copie de la carte de séjour, sauf pour les ressortissants français.
- Voie notariée : acte notarié de vente ou de partage, plan visé par le cadastre, pièces d'identité.
Coûts d'une mutation ou d'une création de titre
Les droits d'enregistrement varient selon l'opération :
| Opération | Taux ou montant | Texte applicable |
|---|---|---|
| Mutation totale (vente, don, partage) | 35 000 FCFA forfaitaires | Arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018 |
| Immatriculation | 1,5 % de la valeur vénale | Ordonnance n° 2020-005 du 30 juillet 2020 |
| Morcellement | 0,9 % de la valeur vénale | Ordonnance n° 2020-005 du 30 juillet 2020 |
En outre, une taxe sur la plus-value de cession s'applique lors d'une mutation à titre onéreux. Elle est de 7 % lorsque le bien a été acquis depuis moins de cinq ans. Au-delà, un abattement de 20 % s'applique si le bien est construit (Notaire Tsakadi).
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Demandez le statut juridique exact par écrit : Titre Foncier, en cours d'immatriculation ou document préalable.
- Vérifiez le bornage et les limites sur le terrain avec un géomètre agréé.
- Assurez-vous que le vendeur est le détenteur légitime en demandant un état descriptif ou une recherche à la DCCFE.
- Contrôlez l'absence d'hypothèque, de saisie ou de litige en cours.
- Faites rédiger l'acte par un notaire et enregistrez la mutation auprès de la Conservation Foncière.
Sur Imonga
Les annonces de terrains à vendre à Lomé et d'autres biens indiquent le statut foncier déclaré par le vendeur : Titre Foncier, ACD, acte notarié ou parcelle lotie. Cette mention est une déclaration, pas une vérification d'Imonga.
Avant tout engagement, demandez à consulter le document original et faites-le analyser par un notaire. Consultez également les prix de l'immobilier à Lomé et l'guide des précautions avant d'acheter un terrain.
Questions fréquentes
Quel est le statut foncier le plus sûr au Togo ?
Le Titre Foncier immatriculé par la Conservation Foncière. Il constate définitivement le droit de propriété et est opposable aux tiers.
Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ?
Oui, sous réserve d'une autorisation préalable et d'une copie de la carte de séjour. Les ressortissants français sont dispensés de cette autorisation.
Combien coûte la mutation d'un titre foncier ?
Les droits d'enregistrement sont forfaitaires à 35 000 FCFA pour une mutation totale (Arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018). Des frais notariés et une taxe sur la plus-value peuvent s'ajouter.
Que faire si le vendeur n'a qu'un document coutumier ou notarié ?
Faites vérifier le document par un notaire. Ce n'est pas un titre foncier immatriculé, mais il peut parfois servir de base à une procédure d'immatriculation.
Comment vérifier qu'un titre foncier est authentique ?
Vous pouvez demander un état descriptif ou une recherche à la DCCFE pour vérifier l'identité du propriétaire inscrit et l'absence de charges.
Sur Imonga, le statut foncier déclaré par l'annonceur
Quand l'annonceur l'a renseigné, le statut foncier (Titre Foncier, ACD, acte notarié, parcelle lotie) figure sur l'annonce. C'est une déclaration, pas une vérification d'Imonga : demandez toujours à voir le document lui-même et faites-le vérifier par un notaire.
Questions fréquentes
Quel est le statut foncier le plus sûr au Togo ?
Le Titre Foncier immatriculé par la Conservation Foncière. Il constate définitivement le droit de propriété et est opposable aux tiers.
Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ?
Oui, sous réserve d'une autorisation préalable et d'une copie de la carte de séjour. Les ressortissants français sont dispensés de cette autorisation.
Combien coûte la mutation d'un titre foncier ?
Les droits d'enregistrement sont forfaitaires à 35 000 FCFA pour une mutation totale. Des frais notariés et une taxe sur la plus-value peuvent s'ajouter.
Que faire si le vendeur n'a qu'un document coutumier ou notarié ?
Faites vérifier le document par un notaire. Ce n'est pas un titre foncier immatriculé, mais il peut parfois servir de base à une procédure d'immatriculation.
Comment vérifier qu'un titre foncier est authentique ?
Vous pouvez demander un état descriptif ou une recherche à la DCCFE pour vérifier l'identité du propriétaire inscrit et l'absence de charges.
Informations générales, ne constituant pas un conseil juridique. Confirmez toujours auprès d'un notaire ou de l'autorité foncière compétente.