Immobilier à Thiès (Sénégal) : acheter et louer sans se tromper de titre ni de zone

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Vue aérienne d'une ville dense avec des rues et des bâtiments d'habitation

Guide

7 juin 2026

9 min

· Rédaction Imonga

À Thiès, au Sénégal, un achat se sécurise par deux vérifications : le bien repose sur un titre foncier ou un bail de l'État, et il ne se trouve pas dans un périmètre où l'administration a gelé les procédures foncières depuis 2024. La vente d'un bien titré se signe devant notaire. En location, un décret de 2023 plafonne la caution. Ce guide ne donne aucun prix au mètre carré : nous n'avons trouvé aucune série publique fiable pour Thiès au 8 octobre 2026.

Thiès en chiffres : une région urbaine à 57 %

Les chiffres publics portent sur la région de Thiès, pas sur la seule commune. Selon la Situation économique et sociale de la région de Thiès 2024 de l'ANSD (fiche publiée sur vie-publique.sn, consultée le 8 octobre 2026), la région compte 2 524 516 habitants, soit 13,6 % de la population nationale, sur 6 601 km², avec 382 habitants au km² et une urbanisation de 57 %. Sa population urbaine est passée de 872 112 à 1 415 612 habitants entre 2013 et 2023.

Ne payez pas une « proximité du TER » qui n'existe pas encore. Selon Le Soleil du 26 septembre 2026 (article sur l'extension du TER, consulté le 8 octobre 2026), l'extension du train jusqu'à Thiès, « sur environ 25 kilomètres », en est aux études préalables, prévues pour durer 20 à 24 mois. Aucune date de mise en service n'est publiée. Pour les villes plus proches de la capitale, voir nos guides de l'immobilier à Diamniadio et de l'immobilier à Dakar.

Acheter à Thiès : titre foncier d'abord, notaire ensuite

Exigez un titre foncier, à défaut un bail consenti par l'État, et ne payez jamais sur la seule foi d'une délibération. Le texte applicable est la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière. Selon sa fiche sur vie-publique.sn (consultée le 8 octobre 2026), seul l'État est autorisé à requérir l'immatriculation des immeubles aux livres fonciers, et la loi maintient l'intangibilité du titre foncier et l'absence de droit réel sans inscription.

Les papiers présentés par un vendeur n'ont pas la même valeur. Le dossier d'au-senegal.com sur les titres de propriété (consulté le 8 octobre 2026) les distingue ainsi :

Titre foncier : « la forme la plus complète et la plus sécurisée de propriété foncière au Sénégal ».
Bail : « un contrat par lequel l'État accorde à une personne physique ou morale le droit d'utiliser un terrain ».
Délibération : décision d'une collectivité territoriale qui attribue un droit d'occupation ou d'utilisation. « Une délibération n'est pas un titre de propriété ».
Domaine national : régime institué par la loi de 1964, qui concerne « les terres qui ne sont pas immatriculées ».

Le notaire n'est pas une option. La fiche de la loi n° 1985/37 du 23 juillet 1985, qui a remplacé l'article 383 du Code des obligations civiles et commerciales, indique que cet article impose « l'obligation de passer les contrats par devant un notaire, sous peine de nullité absolue ». Le dossier d'au-senegal.com précise : « Toute vente ou mutation d'un bien disposant d'un titre foncier doit être réalisée devant un notaire ». Choisissez le vôtre, faites-lui vérifier à la conservation foncière que le vendeur est le titulaire inscrit, faites contrôler le bornage par un géomètre, et ne versez le prix qu'à l'étude, contre reçu.

Les frais (droits d'enregistrement, publicité foncière, honoraires) dépendent du prix et de l'acte. Faute d'avoir pu ouvrir un barème officiel à jour, nous n'écrivons aucun pourcentage : demandez un devis écrit au notaire. Voir aussi nos articles sur les frais d'achat, de notaire et d'enregistrement et sur les précautions foncières avant d'acheter un terrain.

Zones gelées depuis 2024 : Nouvelle Ville de Thiès et Mbour 4

Deux périmètres de Thiès ont été nommément visés par la suspension des procédures foncières de 2024 : vérifiez que la parcelle n'en fait pas partie avant tout versement. Selon Actusen du 30 avril 2024 (article sur les zones concernées, consulté le 8 octobre 2026), une note du Directeur général des Impôts et des Domaines a suspendu provisoirement l'instruction des dossiers dans plusieurs zones, dont le « Plan d'aménagement de la Nouvelle Ville de Thiès » et le lotissement dit « Mbour 4 » à Thiès : attribution de parcelles, demandes de bail, de cession définitive et d'autorisation de céder, morcellements, inscriptions à la conservation foncière, enregistrement des actes de vente.

Selon Le Soleil du 29 janvier 2025 (article sur la levée des suspensions, consulté le 8 octobre 2026), les procédures ont pu reprendre pour les ayants droit munis d'un quitus de mainlevée signé par le Directeur général de la surveillance et du contrôle de l'occupation du sol, mais le plan de la Nouvelle Ville de Thiès est resté suspendu. Selon Le Soleil, repris par SenePlus le 6 juillet 2026 (article sur le dégel des lotissements, consulté le 8 octobre 2026), la Primature a annoncé l'annulation du plan d'urbanisme de détail (PUD) de la Nouvelle Ville de Thiès et la finalisation des actes et arbitrages « au cours du second semestre 2026 ». D'ici là, les travaux restent interdits sans autorisation préalable.

Nous n'avons trouvé aucune liste officielle à jour des parcelles libérées. Si le terrain se situe dans l'un de ces périmètres, exigez le quitus de mainlevée et faites confirmer par votre notaire que la mutation peut être inscrite. Un vendeur qui presse la signature est un signal d'alerte : voir notre article sur les arnaques immobilières à éviter.

Louer à Thiès : caution plafonnée, loyer en fin de mois

Un bailleur ne fixe pas librement la caution ni les mois d'avance. Le texte de référence est le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers, publié au Journal officiel n° 7605. Selon SenePlus du 7 mars 2023 (article sur les réformes du décret, consulté le 8 octobre 2026), il est entré en vigueur le 1er mars 2023 avec le barème de baisse suivant :

Loyer mensuel	Baisse
Inférieur ou égal à 300 000 FCFA	15 %
De 300 001 à 500 000 FCFA	10 %
Supérieur à 500 000 FCFA	5 %

Selon le même article de SenePlus (lien, consulté le 8 octobre 2026), pour les baux dont le loyer ne dépasse pas 500 000 FCFA par mois : la caution ne peut excéder deux mois de loyer, un seul mois est payable à l'entrée dans les lieux et le solde est réparti sur douze mensualités. Le loyer ne se paie pas d'avance mais à la fin du mois de jouissance. La commission d'agence ou de courtage est ramenée à la moitié d'un mois de loyer.

Pour partir, la fiche de la loi n° 1985/37 (consultée le 8 octobre 2026) indique que l'article 576 du Code des obligations civiles et commerciales a ramené de six à deux mois le préavis de congé du preneur, signifié par acte extrajudiciaire. Ces textes ont pu être modifiés : faites relire votre bail par un avocat ou un notaire. Nous n'avons aucun relevé de loyers sourcé pour Thiès. Pour préparer la visite et le contrat, voir notre check-list de visite d'un logement et notre article sur le bail, le dépôt et le préavis.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un terrain à Thiès avec une délibération ?

Vous achetez alors un droit d'occupation, pas une propriété. Le dossier d'au-senegal.com cité plus haut rappelle qu'une délibération n'est pas un titre de propriété et que le domaine national concerne les terres non immatriculées. Faites analyser le dossier par un notaire avant tout versement, et préférez un bien doté d'un titre foncier ou d'un bail de l'État.

Le notaire est-il obligatoire pour acheter à Thiès ?

Oui pour un bien doté d'un titre foncier. La fiche de la loi n° 1985/37 indique que l'article 383 du Code des obligations civiles et commerciales impose de passer le contrat devant notaire, sous peine de nullité absolue. Choisissez vous-même votre notaire et consultez-le avant de signer quoi que ce soit avec le vendeur ou son démarcheur.

Quel est le prix du mètre carré à Thiès ?

Nous ne publions pas de chiffre. Au 8 octobre 2026, nous n'avons trouvé ni statistique officielle ni série d'annonces assez fournie pour donner un prix fiable. Comparez plusieurs biens de même statut foncier dans le même secteur, demandez les justificatifs du vendeur, et faites estimer le bien par un professionnel avant de négocier.

Combien de mois de caution pour louer à Thiès ?

Selon SenePlus du 7 mars 2023 (article sur le décret n° 2023-382, consulté le 8 octobre 2026), la caution ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux de 500 000 FCFA par mois ou moins, dont un seul mois payable à l'entrée. Vérifiez auprès d'un avocat que ces règles n'ont pas changé depuis.