Appartement à louer à Accra (Ghana) : ce que dit la loi et quoi vérifier avant de signer

Pour louer un appartement à Accra, au Ghana, trois points se règlent avant de payer : le montant de l'avance de loyer, les papiers que le bailleur remet, et l'identité de celui qui encaisse. Le Rent Act de 1963 (Act 220) interdit d'exiger plus de six mois de loyer d'avance pour une location de plus de six mois. Il impose une rent card pour les locations au mois et limite les motifs d'expulsion. Le Rent Control Department reçoit les plaintes des locataires comme des bailleurs. Cet article ne donne aucun loyer : nous n'avons pas de chiffre sourcé pour Accra, et un prix sans source ne vaut rien.

Avance de loyer à Accra : le plafond légal est de six mois

La règle figure à l'article 25(5) du Rent Act, 1963 (Act 220). Selon le texte tel que le reproduit cette analyse juridique de mars 2023, commet une infraction toute personne qui, comme condition de l'octroi, du renouvellement ou de la poursuite d'un bail, exige « in the case of a monthly or shorter tenancy, the payment in advance of more than a month's rent or in the case of a tenancy exceeding six months, the payment in advance of more than six months rent ». En clair : un mois d'avance au plus pour une location au mois ou plus courte, six mois au plus pour une location de plus de six mois.

La sanction a changé au fil des textes. L'amende d'origine était de cent livres. L'article 19(2) du Rent Control Law, 1986 (PNDCL 138) l'a remplacée par « ten thousand cedis or a term of imprisonment not exceeding two years ». En mars 2026, le Rent Commissioner par intérim, Frederick Opoku, a déclaré que les bailleurs en infraction risquent une amende pouvant atteindre 500 penalty units, jusqu'à deux ans de prison, ou les deux, et a fixé au 1er avril 2026 l'application complète du Rent Act (Ghanaian Times, repris par la GNBCC, 27 mars 2026). Ses mots : « Advance rent should not exceed six months. »

Si un bailleur ou un démarcheur demande un an ou deux d'avance, la demande dépasse ce que le texte autorise. Vous pouvez négocier en citant l'article 25(5), ou signaler le cas au Rent Control Department.

Cette réponse reste générale et ne remplace pas un avis personnalisé : avant de vous engager, faites vérifier votre situation par un notaire ou un avocat.

Bail écrit, rent card, enregistrement : les papiers à obtenir

Demandez un bail écrit et, pour une location au mois, une rent card. Les deux textes ghanéens ne visent pas exactement les mêmes logements : le tableau reprend leur lettre.

Les articles 20 et 22 sont lisibles dans le texte du Rent Act, 1963 (Act 220). L'article 2 du PNDCL 138 écarte plusieurs baux du champ de son article 1, dont les locaux loués à usage commercial et les loyers dépassant un seuil exprimé en anciens cedis. Le Rent Control Department, lui, présente l'obligation de façon générale : en mai 2026, Frederick Opoku a déclaré « It is illegal for a landlord not to provide a tenancy agreement », rappelé le délai de 14 jours pour l'enregistrement et évoqué une amende d'environ 3 000 GH¢ ou jusqu'à six mois de prison (Graphic Online, mai 2026). Pour savoir si votre bail doit être enregistré, posez la question au Department avec le contrat en main.

Un cas à part : l'appartement avec services. L'Act 220 définit les « premises » en excluant le logement loué de bonne foi « at a rent which includes a payment for board or attendance ». Si le loyer comprend repas ou service, demandez par écrit quel régime s'applique à votre contrat.

Chercher et visiter un appartement à Accra : les vérifications

Ne versez rien avant d'avoir visité le logement et vérifié que la personne qui encaisse a le droit de louer. À faire dans l'ordre :

• Identifier le bailleur. Demandez une pièce d'identité et un justificatif de propriété. Si un intermédiaire se présente comme agent, demandez-lui le document écrit par lequel le bailleur le charge de louer ce logement. Cet article ne se prononce pas sur les conditions d'exercice ni sur l'agrément des agents immobiliers au Ghana : pour ce point, interrogez le Rent Control Department ou un avocat. Le nom du bail, celui du reçu et celui du compte qui reçoit l'argent doivent correspondre.
• Visiter vous-même, ou faire visiter par une personne de confiance si vous êtes à l'étranger. Notre check-list de visite d'un logement détaille les points à contrôler : eau, électricité, compteurs, humidité, accès.
• Faire écrire le loyer, la monnaie dans laquelle il est exprimé et la durée. Vérifiez que le bail indique le montant, la monnaie dans laquelle vous payez, la période couverte par l'avance, et ce qui est compris dans le loyer. Cet article ne se prononce pas sur la légalité d'un loyer fixé ou payé en devises étrangères au Ghana : si le bailleur propose une autre monnaie que le cedi, demandez l'avis d'un avocat avant de signer.
• Demander ce que couvre un éventuel dépôt de garantie et dans quel délai il est rendu. Si un intermédiaire annonce des honoraires ou des frais de visite, demandez leur montant par écrit avant la première visite. Cet article ne dit pas si ces sommes sont encadrées par la loi au Ghana : posez la question au Rent Control Department ou à un avocat.
• Exiger un reçu pour chaque paiement et garder la rent card à jour.

Les montages frauduleux les plus courants sont décrits dans notre guide pour éviter les arnaques immobilières. Pour constituer vos pièces, voyez comment préparer un dossier de location, et pour trancher entre les deux formules, louer meublé ou non meublé.

Sur Imonga. Nous ne publions ici ni loyer médian ni liste de quartiers pour Accra : aucune donnée Imonga vérifiée n'était disponible à la date de rédaction (10 octobre 2026). Le guide immobilier d'Accra présente la ville, et le guide de Tema sa voisine portuaire.

Expulsion, litige, réforme : vos recours au Ghana

Un bailleur ne peut pas vous mettre dehors seul. L'article 17(1) de l'Act 220 prévoit qu'aucune décision de reprise des lieux ou d'expulsion n'est rendue par le Rent Magistrate ou un autre juge compétent, sauf dans les cas qu'il énumère. Parmi eux : un loyer légalement dû qui n'a pas été payé ou offert « within one month after the date on which it became lawfully due », ou des locaux raisonnablement requis par le bailleur pour y habiter lui-même.

Cette réponse reste générale et ne remplace pas un avis personnalisé : avant de vous engager, faites vérifier votre situation par un notaire ou un avocat.

Le premier guichet est le Rent Control Department. L'article 5 de l'Act 220 charge le Rent Officer d'évaluer le loyer exigible sur demande d'un bailleur ou d'un locataire, et d'instruire les plaintes. L'article 24 précise qu'il ne peut ni accorder de dépens ni recevoir de paiement pour un service, hors son salaire. Le service est très sollicité : 73 352 plaintes de bailleurs et de locataires entre 2019 et 2022, dont 73 % pour loyers impayés, selon son porte-parole (Ghanaian Times, 12 septembre 2023). Les autres portaient notamment sur des expulsions forcées, des hausses de loyer et des soldes d'avance non remboursés.

Ces règles peuvent changer. Le 26 juin 2026, le ministre des Travaux publics et du Logement a indiqué au Parlement qu'un projet de loi « at an advanced stage » doit abroger le Rent Act 1963 et le Rent Control Law 1986, et qu'il serait soumis au Cabinet (Citi Newsroom, 26 juin 2026). Nous n'avons pas trouvé de texte adopté à la date de consultation : vérifiez l'état du droit avant de signer.

Questions fréquentes

Un bailleur peut-il exiger un ou deux ans d'avance à Accra ?

Cette réponse reste générale et ne remplace pas un avis personnalisé : avant de vous engager, faites vérifier votre situation par un notaire ou un avocat.

Non, selon l'article 25(5) du Rent Act, 1963 (Act 220). Le texte fait une infraction du fait d'exiger plus de six mois de loyer d'avance pour une location de plus de six mois, et plus d'un mois pour une location au mois ou plus courte. Le Rent Control Department a annoncé en mars 2026 qu'il appliquerait pleinement cette règle à partir du 1er avril 2026.

Qu'est-ce qu'une rent card ?

C'est le document que le bailleur d'une location au mois ou plus courte remet au locataire dans les sept jours suivant le début du bail, selon l'article 20 de l'Act 220. Elle porte le nom et l'adresse du bailleur et du locataire et le montant du loyer exigible. En cas de modification, le bailleur la met à jour dans les sept jours.

Qui paie la taxe sur les loyers au Ghana ?

Celui qui perçoit le loyer. La Ghana Revenue Authority indique un taux de 8 % pour les locaux d'habitation et de 15 % pour les locaux commerciaux et non résidentiels, à payer dans les 30 jours suivant l'encaissement. Le locataire n'a donc pas à la régler en plus du loyer, sauf clause écrite qu'il aurait acceptée : lisez le bail sur ce point.

Puis-je sous-louer mon appartement ?

Dans une location au mois ou plus courte, pas sans l'accord écrit du bailleur : c'est la lettre de l'article 22 de l'Act 220. Pour un bail plus long, la réponse se trouve dans le contrat. Faites inscrire l'autorisation ou l'interdiction noir sur blanc avant de signer, surtout si vous comptez partager le logement.

Où porter plainte contre un bailleur ?

Au Rent Control Department. Le Rent Officer instruit les plaintes des bailleurs, des locataires et de toute personne intéressée, et rend une décision (article 5 de l'Act 220). Apportez le bail, la rent card et les reçus. Les adresses et horaires des bureaux ne sont pas repris ici, faute de page officielle que nous ayons pu ouvrir : renseignez-vous auprès du ministère chargé du logement.

Sources

• Rent Act, 1963 (Act 220), texte sur GhanaLegal : champ d'application (art. 1), fonctions du Rent Officer (art. 5), motifs de reprise des lieux (art. 17), rent card (art. 20), sous-location (art. 22), art. 24, définitions (art. 36). L'article 25 n'y est pas reproduit. Consulté le 10 octobre 2026.
• Blavior, « The Controversies of the Rent Control Laws in Ghana », 7 mars 2023 : citation de l'article 25(5) de l'Act 220 et de l'amende d'origine. Consulté le 10 octobre 2026.
• Rent Control Law, 1986 (PNDCL 138), texte sur GhanaLegal : articles 1, 2, 4, 5, 16 et 19(2) (modification de la sanction de l'article 25(5)). Consulté le 10 octobre 2026.
• GNBCC, reprise du Ghanaian Times, 27 mars 2026 : déclarations du Rent Commissioner par intérim, sanctions annoncées, date du 1er avril 2026. Consulté le 10 octobre 2026.
• Graphic Online, mai 2026 : bail écrit, enregistrement sous 14 jours, sanctions évoquées. Consulté le 10 octobre 2026.
• Ghanaian Times, 12 septembre 2023 : nombre et nature des plaintes reçues de 2019 à 2022. Consulté le 10 octobre 2026.
• Ghana Revenue Authority, Rent Tax : taux de 8 % et 15 %, délai de 30 jours. Consulté le 10 octobre 2026.
• Citi Newsroom, 26 juin 2026 : projet de nouvelle loi sur les loyers. Consulté le 10 octobre 2026.

Ces règles valent pour le Ghana. Elles diffèrent dans les autres pays : voir notre article général sur le bail, le dépôt et le préavis.