Immobilier à Bingerville (Côte d'Ivoire) : acheter un terrain avec ACD, louer avec un bail écrit

Bingerville est une sous-préfecture du District autonome d'Abidjan, en Côte d'Ivoire. Selon l'Institut national de la statistique (INS), dont les résultats sont repris par City Population (consulté le 9 octobre 2026), elle comptait 204 656 habitants au recensement de 2021, contre 91 319 en 2014. Pour acheter un terrain, le document à exiger est l'ACD, l'Arrêté de Concession Définitive. Pour louer, le bail d'habitation doit être écrit. Nous ne donnons ici ni prix au mètre carré ni loyer : nous n'avons trouvé aucune source publique vérifiable qui les établisse pour Bingerville à la date de rédaction.

Bingerville en chiffres : ce que dit le recensement

La population de la sous-préfecture a plus que doublé entre 2014 et 2021. Les chiffres ci-dessous sont ceux de l'INS, repris par City Population (consulté le 9 octobre 2026).

Le recensement ne dit rien des prix ni des quartiers. Il montre seulement que la sous-préfecture se peuple vite. C'est une raison de plus pour vérifier les papiers d'un terrain avant de verser le moindre franc. Bingerville faisant partie du District autonome d'Abidjan, ce sont les règles et les guichets prévus pour ce district qui s'appliquent. Pour le reste de l'agglomération, voyez notre guide de l'immobilier à Abidjan.

Acheter un terrain à Bingerville : exiger l'ACD

Le titre qui fait de vous un propriétaire en ville est l'ACD. Le portail officiel de l'administration ivoirienne le décrit comme « le seul et unique acte qui confère la propriété sur le domaine foncier urbain » (servicepublic.gouv.ci, fiche « Demander une régularisation d'ACD », consultée le 9 octobre 2026). Attention au sigle : en Côte d'Ivoire, ACD veut dire Arrêté de Concession Définitive. Il a un autre sens dans d'autres pays.

La procédure est fixée par le décret n° 2021-785 du 8 décembre 2021 déterminant la procédure de délivrance de l'Arrêté de Concession Définitive, reproduit sur loidici.biz (dispositions générales, procédure dans le District autonome d'Abidjan, référence du décret, pages consultées le 9 octobre 2026). Quatre points comptent pour un acheteur :

• Lotissement approuvé. L'article 2 vise le terrain « issu d'un lotissement approuvé par le Ministère en charge de l'Urbanisme ». Demandez au vendeur la preuve de cette approbation et lisez l'article pour ses exceptions.
• Signature du ministre. Dans le District autonome d'Abidjan, l'ACD « est délivré par le Ministre chargé de la Construction et de l'Urbanisme » (article 3).
• Livre foncier. Article 7 : « L'Arrêté de Concession Définitive est obligatoirement publié au Livre Foncier. »
• Revente. Article 8 : « La propriété d'un bien détenu en vertu d'un Arrêté de Concession Définitive se transfère par acte authentique. » Un reçu signé entre vendeur et acheteur ne suffit donc pas.

Avant de payer, faites vérifier par un notaire que l'ACD présenté est bien publié au Livre foncier et que le vendeur est celui qui y figure. Les honoraires du notaire et les droits dus sur la vente ne sont pas chiffrés ici faute de barème que nous ayons pu ouvrir : demandez un devis écrit. Notre article sur les frais d'achat, de notaire et d'enregistrement explique comment ces frais se composent.

Le terrain n'a pas encore d'ACD : où et comment le demander

Le dossier se dépose au Guichet unique du foncier, à Abidjan. Selon le chapitre II du décret (articles 11 à 15), le guichet enregistre la demande, la Direction du Domaine Urbain l'instruit et soumet le projet d'arrêté à la signature du ministre, puis la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques « le publie au Livre Foncier et établit un état foncier ». Le demandeur retire son ACD au guichet.

Selon la fiche du portail servicepublic.gouv.ci (consultée le 9 octobre 2026), le dossier comprend un dossier technique préparé par un géomètre, un formulaire de demande d'ACD, une fiche de renseignements cadastraux, une attestation villageoise ou un titre équivalent, quatre photos de la maison bâtie et quatre photocopies de la pièce d'identité. La même fiche affiche le coût suivant :

Cette fiche du portail porte en pied de page la mention « Mis à jour le 08/11/2016 », identique sur la fiche consacrée au bail, ce qui peut être une date du site plutôt que celle de la fiche ; elle n'indique aucun délai de traitement. Faites confirmer le montant et le délai du jour au Guichet unique avant de constituer le dossier. Le prix de cession du terrain, les frais du géomètre et la taxe liée au titre foncier ne figurent pas sur la fiche : demandez-les au guichet et au géomètre.

Un point a changé depuis la rédaction de cette fiche. Selon Fraternité Matin du 2 juillet 2024 (consulté le 9 octobre 2026), l'attestation de droit d'usage coutumier (ADU) « remplace désormais l'attestation villageoise ». Le ministre a demandé de l'exiger pour toutes les transactions foncières à partir du 1er juillet 2024. Les détenteurs d'une ancienne attestation villageoise avaient six mois, jusqu'au 1er janvier 2025, pour déposer leur demande d'ACD, sous peine de rejet. Si un vendeur vous présente aujourd'hui une attestation villageoise à l'ancien format, faites vérifier sa valeur au Guichet unique ou par un notaire avant tout paiement.

Louer à Bingerville : un bail écrit, une avance et une caution encadrées

Le bail d'habitation doit être écrit. Le texte applicable est la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat, que le portail de l'administration ivoirienne résume dans sa fiche « Demander un bail à usage d'habitation et professionnel » (consultée le 9 octobre 2026). Voici ce que la fiche écrit :

• Article 414 : « Le contrat de bail à usage d'habitation est écrit. » Il peut être à durée déterminée ou indéterminée.
• Le bailleur ne peut exiger le paiement « de plus de deux mois de loyer d'avance et de caution au candidat à la location » à la conclusion du bail.
• « La violation de cette disposition constitue une infraction pénale sanctionnée d'une amende de 200.000 F.CFA ».
• Le locataire qui ne paie pas « ne peut être expulsé qu'après une décision de justice ayant ordonné son expulsion ».
• « Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse, tous les trois (3) ans. »
• « Le bailleur est tenu en outre de faire les grosses réparations ».

Nous citons la fiche mot pour mot et nous n'allons pas plus loin qu'elle. Elle ne traite ni du préavis ni de l'enregistrement du bail. Pour ces points, ou si un démarcheur ou un bailleur vous réclame davantage que ce plafond, consultez un avocat ou la Direction des affaires juridiques et du contentieux du ministère chargé de la Construction, que la fiche désigne comme service responsable. Les honoraires d'agence ou de démarcheur se négocient : demandez-les par écrit avant la visite. Pour les notions générales, voyez notre article sur le bail, le dépôt et le préavis.

Avant de payer : la vérification en cinq points

1. Pour un terrain : demandez l'ACD, pas seulement une lettre ou une attestation.
2. Faites contrôler sa publication au Livre foncier par un notaire.
3. Sans ACD : demandez la preuve que le lotissement est approuvé et quel document coutumier le vendeur détient (ADU ou ancienne attestation).
4. Pour une location : exigez un bail écrit et un reçu pour chaque somme versée.
5. Ne payez rien en espèces à un intermédiaire sans mandat écrit.

Pour aller plus loin : nos précautions foncières avant d'acheter un terrain, les arnaques immobilières à éviter et, pour un logement neuf, l'achat sur plan. Les acheteurs de la diaspora liront aussi comment financer un achat à distance.

Questions fréquentes

Bingerville fait-elle partie d'Abidjan ?

Bingerville est une sous-préfecture du District autonome d'Abidjan, selon les tableaux de l'INS repris par City Population. Pour le foncier, cela a une conséquence pratique : le décret n° 2021-785 prévoit que, dans ce district, l'ACD est délivré par le ministre chargé de la Construction et de l'Urbanisme, et que le dossier se dépose au Guichet unique du foncier.

Peut-on acheter un terrain à Bingerville avec une simple attestation villageoise ?

C'est risqué. Le portail de l'État présente l'ACD comme le seul acte qui confère la propriété en zone urbaine. Selon Fraternité Matin du 2 juillet 2024, l'attestation de droit d'usage coutumier remplace l'attestation villageoise, et les demandes d'ACD fondées sur les anciennes attestations devaient être déposées avant le 1er janvier 2025. Faites vérifier le document par un notaire ou au Guichet unique.

Combien coûte un ACD pour un particulier ?

La fiche du portail servicepublic.gouv.ci, consultée le 9 octobre 2026, affiche pour une personne physique 100 000 FCFA par lot, plus 50 000 FCFA, plus 1 000 FCFA par chemise. La fiche porte en pied de page la mention « Mis à jour le 08/11/2016 », qui peut être une date du site plutôt que celle de la fiche, et elle ne couvre ni le géomètre ni le prix de cession du terrain. Faites confirmer le montant du jour au Guichet unique du foncier avant de payer.

Un ACD peut-il encore être contesté après sa délivrance ?

Nous ne pouvons pas donner de réponse ferme. Fraternité Matin a rapporté le 10 mai 2024 un projet de loi modifiant la loi n° 2020-624 du 14 août 2020, selon lequel aucune contestation ne serait possible au-delà de quatre mois. L'article décrit un projet adopté en commission au Sénat, pas un texte promulgué. Demandez à un notaire ou à un avocat quel est le droit en vigueur.

Sources

• City Population, fiche Bingerville (données INS) : statut de sous-préfecture du District autonome d'Abidjan, population aux recensements de 1998, 2014 et 2021. Consulté le 9 octobre 2026.
• servicepublic.gouv.ci, « Demander une régularisation d'ACD » : définition de l'ACD, pièces, coût affiché, service responsable. Consulté le 9 octobre 2026.
• loidici.biz, décret sur la délivrance de l'ACD, dispositions générales : articles 1, 2, 3, 7 et 8. Consulté le 9 octobre 2026.
• loidici.biz, procédure dans le District autonome d'Abidjan : articles 11 à 15 (dépôt, instruction, publication, retrait). Consulté le 9 octobre 2026.
• loidici.biz, autorité qui délivre l'ACD : numéro et date du décret n° 2021-785, articles 3 et 4. Consulté le 9 octobre 2026.
• Fraternité Matin, 2 juillet 2024 : l'ADU remplace l'attestation villageoise, échéance du 1er janvier 2025. Consulté le 9 octobre 2026.
• Fraternité Matin, 10 mai 2024 : projet de loi modifiant la loi n° 2020-624, délai de contestation de quatre mois. Consulté le 9 octobre 2026.
• servicepublic.gouv.ci, « Demander un bail à usage d'habitation et professionnel » : bail écrit, plafond d'avance et de caution, amende, expulsion, révision du loyer. Consulté le 9 octobre 2026.

Ces règles valent pour la Côte d'Ivoire uniquement : elles diffèrent dans les autres pays, comme le montre notre guide du statut foncier au Togo.