Acheter un terrain à Kumasi (Ghana) : bail, vérifications et ce que dit la loi

À Kumasi, au Ghana, acheter une terre de stool (terre coutumière gérée par un chef) ne vous rend pas pleinement propriétaire : vous obtenez un bail. La Constitution du Ghana interdit de créer un droit de pleine propriété (freehold) sur une terre de stool. Elle limite aussi le bail d'un acheteur qui n'est pas ghanéen à 50 ans à la fois. Le Land Act 2020 (Act 1036) exige un acte écrit, signé par les deux parties, puis enregistré : tant qu'il n'est pas enregistré, l'acte est sans effet. Avant de payer quoi que ce soit, demandez une recherche officielle à la Lands Commission et vérifiez qui a vraiment le droit de céder le terrain.

Ce que vous achetez : un bail, pas la pleine propriété

Sur une terre de stool, vous obtenez au mieux un bail. L'article 267(1) de la Constitution du Ghana dispose que les terres de stool « shall vest in the appropriate stool on behalf of, and in trust for the subjects of the stool ». L'article 267(5) interdit d'y créer, au profit de qui que ce soit, « a freehold interest howsoever described ». La durée du bail, le loyer foncier et l'usage autorisé figurent dans l'acte lui-même. Exigez-les par écrit.

Si vous n'avez pas la nationalité ghanéenne, l'article 266(1) vous interdit tout freehold, sur n'importe quelle terre du Ghana. L'article 266(4) interdit de vous consentir un bail « for a term of more than fifty years at any one time ». Selon l'article 266(2), tout accord ou acte qui cherche à vous conférer un freehold est « void » (nul). La section 10 du Land Act 2020 reprend ces deux limites.

Le chef qui cède le terrain ne peut pas en disposer comme il l'entend. La section 13(2) du Land Act fait du chef, du chef de clan ou du chef de famille « a fiduciary » : il gère la terre pour le compte de la communauté. L'article 267(3) de la Constitution ajoute une condition : aucune cession ni mise en valeur d'une terre de stool n'est possible sans un certificat de la Regional Lands Commission. Ce certificat atteste que l'opération est conforme au plan d'aménagement de la zone.

Avant de payer : les vérifications

La première vérification se fait à la Lands Commission, pas chez le vendeur. La section 130(1) du Land Act 2020 permet à toute personne de demander au Land Registrar une recherche officielle (official search) sur une parcelle située dans un district d'enregistrement. Selon la section 130(2), la Commission remet le rapport dans les quatorze jours qui suivent le paiement des frais prescrits. Ce rapport est présumé « conclusive of matters stated in the Form ». Le montant des frais varie : demandez-le au bureau de la Commission.

• Le cédant : s'agit-il d'un stool, d'une famille ou d'un particulier ? Qui a le pouvoir de signer, et sur quel document repose son droit ?
• Le plan du terrain (site plan) : faites-le établir par un géomètre agréé. Il sert au bornage et à la recherche officielle.
• Le certificat de la Regional Lands Commission, obligatoire pour toute cession d'une terre de stool (article 267(3) de la Constitution).
• Le consentement du conjoint, si le vendeur est un particulier marié. Pour une terre achetée pendant le mariage, la section 47 du Land Act exige le consentement écrit de l'autre époux, consentement qui « shall not be unreasonably withheld ».
• Le permis de construire : il ne prouve pas la propriété (voir le paragraphe suivant).

Sur le terrain, le même message revient. En septembre 2022, sur Luv FM à Kumasi, l'avocat Kwaku Obeng Mireku rappelait qu'un permis de construire délivré par l'assemblée locale « does not affirm legal ownership ». Dans la même émission, Edem Ellis Agbeko, géomètre au Land Secretariat de l'Asantehene, expliquait que le papier d'allocation (allocation paper) d'une terre de stool ne suffit pas à fonder un droit. Il conseillait d'obtenir un bail auprès de l'autorité coutumière compétente, puis d'enregistrer les documents à la Lands Commission. Il prévenait aussi que sans bail, un nouveau chef peut vous demander de repayer pour renouveler votre note d'allocation.

Signer, payer, enregistrer

Un accord oral ne vous protège pas. Selon la section 34 du Land Act 2020, un contrat de transfert d'un droit sur un terrain ne peut pas être exécuté s'il n'est pas constaté par écrit et signé. La section 35 exige que le transfert soit « in writing and signed by » le cédant et l'acquéreur, ou par leurs mandataires autorisés. À défaut, il « does not confer an interest » sur l'acquéreur.

Ensuite, enregistrez l'acte. Selon la section 227(1), un acte signé après l'entrée en vigueur de la loi « is of no effect until the instrument is registered ». Si la parcelle se trouve dans une zone déclarée district d'enregistrement des titres, la section 133 impose de présenter l'acte dans les trois mois qui suivent sa signature. Passé ce délai, vous payez un frais supplémentaire fixé par règlement. Demandez au bureau régional de la Lands Commission si votre parcelle se trouve dans un tel district. Une fois enregistrés, les droits du propriétaire sont « indefeasible » (inattaquables), sous les réserves prévues aux sections 118 et 119.

Ce que la loi sanctionne

Le Land Act 2020 vise directement les fraudes les plus courantes. La section 277(2) punit trois cas : la personne qui « purports to make a grant of land to which that person has no title » (cède un terrain sans en détenir le titre), celle qui cède un terrain sans en avoir l'autorité, et celle qui « makes conflicting grants in respect of the same piece of land to more than one person » (cède le même terrain à plusieurs acheteurs). La peine est une amende de 7 500 à 15 000 unités de pénalité, ou 7 à 15 ans de prison, ou les deux.

Les land guards, des hommes de main payés pour occuper ou défendre un terrain, tombent sous le coup de la section 12(1)(c). Elle punit quiconque « personally or through another person unlawfully uses force or violence » pour empêcher une personne qui a un droit sur un terrain d'y accéder. La peine va de 5 à 15 ans de prison. En juin 2024, le conseil régional de sécurité d'Ashanti a averti les habitants de Kumasi : toute personne qui recourt à des land guards « will be apprehended, prosecuted, and put before court ». En cas de litige, passez par un avocat et par les tribunaux.

Sur Imonga

Les annonces publiées pour la ville sont sur notre page immobilier à Kumasi. Pour comparer avec d'autres villes du Ghana, consultez les pages Accra et Tema, ainsi que notre article sur les prix de l'immobilier à Accra. Nous ne donnons ici aucun prix pour Kumasi : nous n'avons pas de relevé daté et chiffré à publier pour cette ville. Avant de discuter le prix d'un terrain, lisez notre méthode pour négocier un prix et notre article sur les arnaques immobilières courantes.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un terrain à Kumasi ?

Pas en pleine propriété. L'article 266 de la Constitution du Ghana interdit de créer un freehold au profit d'une personne qui n'est pas ghanéenne et limite son bail à 50 ans à la fois. Tout acte qui cherche à lui conférer un freehold est nul. La Constitution ne règle pas explicitement le renouvellement du bail : faites examiner les clauses par un avocat ghanéen avant de signer.

Le papier d'allocation suffit-il ?

Non. Un géomètre du Land Secretariat de l'Asantehene l'a rappelé publiquement en 2022 : sur une terre de stool, le papier d'allocation ne fonde pas votre droit. Il faut un bail écrit et signé (sections 34 et 35 du Land Act 2020), puis l'enregistrer à la Lands Commission. Selon la section 227(1), l'acte est sans effet tant qu'il n'est pas enregistré. Pour vérifier les documents dont vous disposez déjà, consultez un avocat au Ghana.

Combien de temps prend la recherche officielle ?

La section 130(2) du Land Act 2020 fixe un délai de quatorze jours après le paiement des frais prescrits. Le rapport est présumé faire foi pour les informations qu'il contient. Le montant des frais n'est pas repris ici : demandez-le à la Lands Commission. Demandez aussi un reçu, et lancez la recherche avant de verser la moindre avance au vendeur.

Que risque un vendeur qui vend le même terrain deux fois ?

La section 277(2) du Land Act 2020 punit celui qui cède le même terrain à plusieurs personnes, ou qui cède sans titre ni autorité. La peine est une amende de 7 500 à 15 000 unités de pénalité, ou 7 à 15 ans de prison, ou les deux. Une condamnation ne vous rend pas votre argent pour autant : c'est l'enregistrement rapide de votre acte qui vous protège le mieux.

J'habite à l'étranger : puis-je acheter à distance ?

Oui. La section 35 du Land Act 2020 permet à un mandataire autorisé de signer l'acte de transfert à votre place. Choisissez une personne de confiance, faites rédiger la procuration par un avocat au Ghana et payez par des moyens traçables. Demandez la copie du rapport de recherche officielle, puis la preuve d'enregistrement de l'acte.

Les règles foncières sont différentes dans les autres pays de la région : voir notre guide sur les précautions foncières avant d'acheter un terrain.

Sources

• Constitution du Ghana de 1992, sur Constitute Project : articles 266(1), (2), (4) (non-citoyens : interdiction du freehold, nullité, bail de 50 ans au plus) et 267(1), (3), (5) (terres de stool). Consulté le 28 octobre 2026.
• Land Act 2020 (Act 1036), texte reproduit par SuperLaw GH : sections 10, 12(1)(c), 13(2), 34, 35, 47, 119, 130, 133, 227(1) et 277(2). Consulté le 28 octobre 2026.
• MyJoyOnline, 13 septembre 2022 : un géomètre du Land Secretariat de l'Asantehene et un avocat, à Kumasi, sur le papier d'allocation, le bail et le permis de construire. Consulté le 28 octobre 2026.
• MyJoyOnline, 22 juin 2024 : mise en garde du conseil régional de sécurité d'Ashanti contre le recours aux land guards. Consulté le 28 octobre 2026.