Acte de vente chez le notaire au Togo : les points à relire avant de signer

L'acte notarié, seule preuve valable au Togo

La vente d'un immeuble immatriculé au Togo ne vaut que par acte notarié. L'article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant le statut des notaires dispose que « sont notariés (...) les actes constitutifs ou translatifs de droit réel immobilier tels que les ventes de gré à gré (...) d'immeubles immatriculés » (Cabinet notarial de Me Komi Tsakadi). Un acte sous seing privé ne produit aucun effet à l'égard des créanciers ni des acquéreurs ultérieurs. Seul l'acte authentique, établi par un officier public nommé par l'État, confère à la transaction une date certaine, une force probante et une force exécutoire au même titre qu'un jugement, comme le rappelle la Chambre Nationale des Notaires du Togo.

Le Code foncier et domanial, loi n° 2018-005 du 14 juin 2018, fonde le régime foncier sur l'immatriculation et la publicité au registre foncier (FAO Lex). Sans acte notarié, l'acquéreur ne peut pas demander la mutation du titre à son nom.

Ce que le notaire doit vérifier avant la rédaction

Le notaire a une obligation de conseil et de vérification. Il doit s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire inscrit au titre foncier. Pour cela, il demande un état descriptif du titre qui donne l'identité du propriétaire, la superficie et l'état hypothécaire du bien. Si une hypothèque grève l'immeuble, le notaire doit obtenir la mainlevée avant la signature. Ces précautions limitent les risques de double vente ou de surprise sur les charges.

Lorsque le vendeur agit au nom d'une succession, il doit présenter un mandat notarié l'autorisant expressément à vendre. Le notaire contrôle aussi que le lot correspond exactement au plan parcellaire approuvé, notamment en cas de morcellement. Le bornage contradictoire, auquel le notaire est convié, vérifie sur le terrain les limites réelles avec les propriétaires voisins.

Les points à relire dans l'acte avant de signer

L'acte de vente rédigé par le notaire résume l'intégralité de la transaction. Relisez attentivement les éléments suivants.

L'identité des parties et la description du bien

Vérifiez que les noms, prénoms et qualités du vendeur et de l'acquéreur correspondent aux pièces d'identité. La désignation du bien doit mentionner le numéro du titre foncier, la superficie exacte, la localisation précise et les limites. Toute erreur sur la surface ou le numéro de titre peut bloquer la mutation. Reportez-vous aussi à notre guide sur les précautions foncières à l'achat.

Le prix et les modalités de paiement

Le prix de vente doit être exprimé en chiffres et en lettres. Vérifiez les conditions de paiement : versement comptant, avance ou échelonnement. Si vous optez pour un paiement étalé, faites établir un contrat de prête-nom notarié pour sécuriser chaque versement. Le prix doit refléter la valeur vénale réelle, car le notaire peut refuser de signer un acte si le prix est manifestement sous-évalué.

Les charges et la répartition des frais

L'acte doit préciser qui supporte chaque taxe. L'enregistrement de l'acte est à la charge de l'acquéreur. La plus-value immobilière est à la charge du vendeur. Les honoraires du notaire sont régis par un barème fixé par décret en Conseil des ministres. Demandez un devis écrit avant la signature pour éviter tout litige.

Les frais et taxes à prévoir

Le montant total des frais dépend de la valeur du bien, de la zone et de l'ancienneté de la détention par le vendeur. Les montants ci-dessous sont ceux rapportés par le Cabinet notarial de Me Komi Tsakadi.

• Droit d'enregistrement : 0,9 % de la valeur vénale de l'immeuble.
• Frais de mutation totale : 35 000 FCFA.
• Taxe sur la plus-value : 7 % appliqué à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente si le bien a été acquis depuis moins de cinq ans ; un abattement s'applique au-delà.
• Frais de bornage (en cas de morcellement) : en zone urbaine, 63 000 FCFA pour une surface de 0 à 6 ares, puis 2 000 FCFA par are supplémentaire ; en zone rurale, 73 000 FCFA pour 0 à 1 hectare, puis 10 000 FCFA par hectare supplémentaire jusqu'à 25 hectares, et 5 000 FCFA au-delà.
• Honoraires du notaire : calculés selon un tarif réglementé, à demander par écrit avant l'acte.

La signature et les démarches suivantes

Avant la signature, le notaire est tenu de donner lecture aux parties des dispositions fiscales applicables. L'article 513 du Code général des impôts dispose en effet que « Le notaire qui reçoit un acte de vente, d'échange, ou de partage, est tenu de donner lecture aux parties des dispositions de l'article 512 du présent code » (Code Général des Impôts du Togo). Cette lecture garantit que vous connaissez les obligations fiscales liées à la transaction. L'acte est ensuite signé par les parties et, le cas échéant, par les témoins.

Après la signature, le notaire procède à l'enregistrement de l'acte auprès de l'Office Togolais des Recettes, puis dépose le dossier au guichet foncier unique pour la mutation ou le morcellement. Le délai de délivrance du nouveau titre foncier varie selon l'avancement du dossier au guichet. L'acte notarié seul ne suffit pas : la propriété ne se transfère définitivement qu'après inscription au registre foncier.

Questions fréquentes

Puis-je signer l'acte de vente si je réside à l'étranger ?

Oui, par mandat notarié. Vous donnez pouvoir à une personne de confiance, désignée expressément dans l'acte, pour signer en votre nom devant le notaire togolais. Pour la rédaction de ce mandat et pour toute question sur vos droits au Togo, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat inscrit au barreau.

Que se passe-t-il si le vendeur a hypothéqué le bien ?

La vente est bloquée tant que l'hypothèque n'est pas levée. Le notaire doit obtenir la mainlevée d'hypothèque avant la signature de l'acte définitif, faute de quoi l'acquéreur hérite de la créance. En cas de doute sur l'étendue des sûretés, faites-vous assister par un avocat ou un notaire.

Qui paie la taxe sur la plus-value immobilière ?

Le vendeur. Elle est calculée sur la différence entre le prix d'acquisition inscrit au titre foncier et le prix de vente, selon les informations disponibles. Un notaire ou un conseil fiscal peut préciser le calcul applicable à votre situation.

L'acte notarié suffit-il à prouver que je suis propriétaire ?

Non. L'acte notarié constate la vente, mais le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après la mutation du titre foncier au nom de l'acquéreur. Conservez l'acte et suivez la procédure jusqu'à obtention du nouveau titre. Pour sécuriser cette étape, un notaire ou un avocat peut vous accompagner.

Le notaire peut-il refuser de rédiger l'acte ?

Oui. Le notaire refuse si le vendeur n'est pas propriétaire, si le prix est manifestement sous-évalué ou si une pièce obligatoire fait défaut. C'est un garant de la sécurité juridique, pas un simple rédacteur. En cas de refus, consultez un avocat pour connaître vos recours.