Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo ? Ce que dit le droit

Oui, un étranger peut acquérir un terrain au Togo, mais pas librement. Le Code foncier et domanial (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018) ne réserve pas la propriété aux nationaux, et le gouvernement a présenté le texte comme une réponse « claire et plus élaborée aux investisseurs étrangers qui souhaitent s'installer sur le sol togolais ». En revanche, le transfert de propriété consenti par un citoyen togolais à un étranger, comme la constitution d'un droit réel à son profit, doit passer par une autorisation préalable de l'État, prévue par un décret d'application dont les principes ont été arrêtés en Conseil des ministres en 2019. Le sujet n'est donc pas « interdit ou autorisé » : c'est une question de procédure et de documents. Pour un dossier concret, faites valider le montage par un notaire ou un avocat togolais.

Ce que dit le Code foncier et domanial

Le Code foncier et domanial, adopté le 5 juin 2018 par l'Assemblée nationale et promulgué sous le numéro 2018-005 le 14 juin 2018, est le texte de référence. Il compte 736 articles selon l'ambassade du Togo au Maroc et pose « les principes généraux applicables à la propriété ». Le titre foncier y est défini comme définitif, intangible et inattaquable sauf fraude ou erreur (article 256) et fait preuve de la propriété (article 666). C'est ce titre, inscrit au livre foncier, qui protège l'acheteur, togolais ou étranger.

Le Code ne contient pas d'article qui exclut les étrangers de la propriété immobilière. La restriction vient d'un mécanisme distinct : un décret pris pour l'application du titre 8 du Code, consacré au contrôle des mutations. Ce décret soumet à autorisation préalable « tout transfert de propriété ainsi que toute constitution de droits réels sur un immeuble situé sur le territoire national, consentis par un citoyen togolais à un étranger ». La même protection s'applique aux baux d'une durée ferme supérieure à neuf ans.

Les personnes morales, cas particulier

Une société peut acquérir un bien en son nom à condition d'être immatriculée au Registre du commerce et du crédit mobilier (RCCM). L'Office togolais des recettes (OTR) l'a rappelé lors d'un webinaire du 18 juin 2026, selon First News Media : les sociétés commerciales, sociétés civiles, GIE, associations, fondations et ONG sont concernées ; les entreprises individuelles, succursales et bureaux de représentation ne le sont pas, faute de personnalité juridique propre. L'administration ajoute que la société doit être de droit togolais, ou disposer d'une autorisation préalable si elle est étrangère, à l'exception des entreprises françaises couvertes par la convention d'établissement Togo-France de 1996.

La procédure, étape par étape

Le circuit est encadré et passe par le guichet foncier unique (GFU), créé par le décret n° 2019-33/PR du 20 mars 2019 et rattaché à l'OTR. L'arrêté interministériel n° 002/MEF/MVUHSP/MAPAH/MATDCL/2019 du 8 octobre 2019 fixe les délais réglementaires suivants, publiés au Journal officiel du 11 octobre 2019 :

Concrètement, un acheteur étranger doit :

1. faire vérifier l'état des charges et droits réels du terrain auprès de la Direction du cadastre, de la conservation foncière et de l'enregistrement (DCCFE) de l'OTR ;
2. obtenir l'autorisation préalable de transfert, puisque le vendeur est togolais ;
3. faire établir un plan parcellaire par un géomètre agréé et un acte notarié de vente ;
4. faire enregistrer l'acte dans les trois mois auprès de l'OTR ;
5. faire inscrire la mutation au livre foncier, seule formalité qui rend la vente opposable aux tiers.

Les frais officiels ne sont pas un pourcentage unique. Selon First News Media, l'OTR indique un droit fixe de 35 000 FCFA pour une mutation totale à titre onéreux, tandis que l'immatriculation peut entraîner des frais proportionnels pouvant atteindre 1,5 % de la valeur du bien. À cela s'ajoutent, selon Integra Partners, des frais fixes de cadastre : 10 000 FCFA pour l'état descriptif, 10 000 FCFA pour la recherche et 1 000 FCFA par page de photocopie (barème DCCFE). Tout autre montant (honoraires du notaire, du géomètre, frais de dossier) doit faire l'objet d'un devis écrit.

Les documents qui protègent l'acheteur

Tous les papiers ne se valent pas. Le titre foncier est le seul titre inattaquable. Le certificat administratif, délivré par l'autorité locale, fait foi jusqu'à preuve contraire et ne permet pas d'inscrire une hypothèque. L'attestation villageoise, signée par le chef de village ou de canton, ne figure pas parmi les modes de preuve énumérés par le Code foncier et domanial : elle doit être convertie en titre foncier pour sécuriser l'achat.

Un acheteur étranger qui se contente d'une attestation villageoise ou d'un certificat administratif prend un risque réel : double attribution, contestation familiale, empiètement. La règle de terrain est simple : pas de paiement sans titre foncier existant, ou sans clause suspensive d'obtention du titre dans le compromis.

Sur Imonga

Imonga publie des annonces de terrains à vendre à Lomé et à Kara, ainsi que des programmes neufs, un annuaire de professionnels et un service de gérance locative. Pour préparer un achat, consultez les terrains à vendre à Lomé, les annonces immobilières à Kara, et notre guide sur le statut foncier au Togo. Un article dédié détaille les vérifications à faire sur une ACD au Togo. Les annonces ne remplacent jamais une vérification au cadastre.

Les règles diffèrent dans les autres pays de la région. Pour le Ghana, voir notre guide sur le leasehold, freehold et terres coutumières.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il obtenir un titre foncier à son nom au Togo ?

Oui, à condition que le transfert de propriété ait été préalablement autorisé et que la procédure d'immatriculation ou de mutation soit menée jusqu'à l'inscription au livre foncier. Le titre foncier est ensuite définitif et inattaquable, sauf fraude ou erreur. En cas de doute sur votre situation personnelle, faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat togolais avant de signer.

Combien de temps prend une mutation au Togo ?

L'arrêté interministériel du 8 octobre 2019, publié au Journal officiel du 11 octobre 2019, fixe un délai réglementaire de 10 jours pour une mutation totale et de 2 jours pour un état des droits réels. En pratique, les délais dépendent de la complétude du dossier, à vérifier auprès du guichet foncier unique.

Un étranger peut-il louer un terrain togolais pour plus de neuf ans ?

Les baux d'une durée ferme supérieure à neuf ans sont soumis au même régime de protection que les transferts de propriété, avec autorisation préalable. Pour un bail long, faites rédiger l'acte chez un notaire et vérifiez le régime applicable au moment de la signature.

Les frais d'achat sont-ils fixés ?

Non. Seuls les droits fiscaux sont encadrés, selon First News Media : 35 000 FCFA pour une mutation totale à titre onéreux, jusqu'à 1,5 % de la valeur pour une immatriculation. Selon Integra Partners, le barème DCCFE prévoit aussi des frais fixes de cadastre : 10 000 FCFA pour l'état descriptif, 10 000 FCFA pour la recherche et 1 000 FCFA par page de photocopie. Les honoraires du notaire et du géomètre se négocient et doivent être chiffrés par écrit avant la signature. Pour sécuriser le montage, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Sources

• Ambassade du Togo au Maroc : adoption du Code foncier, 736 articles (consultée le 3 novembre 2026). Établit l'adoption du Code 2018-005, son objet et la volonté d'ouvrir le pays aux investisseurs étrangers.
• Journal officiel du 11 octobre 2019 : arrêté interministériel n° 002/MEF/MVUHSP/MAPAH/MATDCL/2019 (consultée le 3 novembre 2026). Établit le décret n° 2019-33/PR sur le guichet foncier unique et les délais de formalités.
• First News Media : l'OTR éclaire les entreprises sur les procédures et coûts du titre foncier (22 juin 2026) (consultée le 3 novembre 2026). Établit les conditions pour les personnes morales (RCCM) et les frais de 35 000 FCFA et 1,5 %.
• Integra Partners : acheter un terrain au Togo, le titre foncier et la vente (consultée le 3 novembre 2026). Établit la hiérarchie des titres (titre foncier, certificat administratif, attestation villageoise), les articles du Code (256, 281, 315, 665, 666, 668) et les frais fixes de cadastre du barème DCCFE (état descriptif 10 000 FCFA, recherche 10 000 FCFA, photocopie 1 000 FCFA par page).
• L-FRII : transfert de propriété à un étranger, de nouvelles règles annoncées (6 février 2019) (consultée le 3 novembre 2026). Établit l'autorisation préalable pour tout transfert de propriété ou constitution de droit réel consenti à un étranger et pour les baux supérieurs à neuf ans.
• Klinklin : foncier et biens de l'État préoccupent le gouvernement (consultée le 3 novembre 2026). Établit la deuxième lecture en Conseil des ministres du projet de décret sur la protection du transfert de propriété aux étrangers.
• Foncier & Développement : le Togo renforce la protection des citoyens (10 février 2019) (consultée le 3 novembre 2026). Établit la citation du projet de décret sur l'autorisation préalable.