ACD au Togo : ce que l'acheteur doit vérifier avant d'acheter un terrain

L'ACD au Togo n'autorise pas la vente d'un terrain. Attestation de Détention Coutumière, ce document reconnaît une occupation selon les règles coutumières, mais il ne constate pas la propriété et ne permet pas de céder le bien. Seul le titre foncier, délivré après immatriculation, confère un droit de propriété opposable à tous. Avant d'acheter un terrain muni d'une ACD, l'acheteur doit vérifier l'identité du vendeur, l'absence d'opposition et la possibilité de lancer une procédure d'immatriculation.

L'ACD togolaise n'est pas un titre de propriété

Au Togo, ACD signifie Attestation de Détention Coutumière. Elle ne doit pas être confondue avec l'Arrêté de Concession Définitive de Côte d'Ivoire. L'ACD atteste que le détenteur occupe un terrain en vertu du droit coutumier reconnu par l'État : l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant code foncier et domanial dispose que l'État garantit « le droit de propriété des personnes physiques et des collectivités acquis suivant les règles coutumières ».

Cependant, le régime foncier togolais repose sur l'immatriculation. L'article 5 du même code établit que « le régime foncier en vigueur en République togolaise est celui de l'immatriculation des immeubles ». L'ACD n'est donc pas inscrite au livre foncier. Elle ne fait pas la preuve définitive de la propriété et ne permet pas à elle seule de transférer le terrain.

Le décret n° 2024-052-PR du 1er août 2024, qui institue le livret foncier pour les terres coutumières, le précise explicitement : « Seul le titre foncier permet de céder, de vendre ou d'échanger la propriété au Togo conformément aux articles 55 et 161 du code foncier et domanial. » Le livret foncier lui-même, bien que représentatif de la propriété coutumière, « ne peut être utilisé pour la cession, la vente ou l'échange de propriété foncière ».

Ce que l'acheteur doit vérifier avant de signer

L'acquéreur qui envisage l'achat d'un terrain détenu sous ACD doit mener plusieurs vérifications. Le droit coutumier togolais organise souvent la propriété autour du clan ou de la famille : le vendeur n'est pas toujours le seul ayant droit.

• L'identité et la qualité du vendeur : demandez au vendeur de justifier de son lien avec la terre. Vérifiez auprès du chef de village ou du chef de terre que celui-ci a bien autorité pour vendre. Exigez l'accord écrit des autres membres de la famille ou des ayants droit coutumiers. Conserver ces éléments dans un dossier écrit permet de sécuriser la chaîne des détenteurs et de réduire le risque de contestation ultérieure.
• Les limites et les voisins : faites réaliser un bornage contradictoire par un géomètre agréé, en présence du vendeur et des propriétaires des parcelles limitrophes. Cela évite les contentements futurs sur les limites. Le procès-verbal de bornage signé par les parties fait foi des limites retenues et accompagne utilement le dossier d'immatriculation.
• L'absence d'opposition : renseignez-vous auprès de la Direction du Cadastre, de la Conservation Foncière et de l'Enregistrement (DCCFE) et faites une recherche auprès du tribunal de l'endroit pour vérifier qu'aucun litige n'est en cours. Une attestation de non-opposition, lorsqu'elle est délivrée, renforce la sécurité de la transaction avant la signature de tout engagement.
• La faisabilité de l'immatriculation : vérifiez que le terrain peut entrer dans une procédure d'immatriculation. Le service public togolais prévoit trois voies : judiciaire (jugement de confirmation), administrative (requête avec certificat administratif) ou notariée (acte authentique). Anticiper ces étapes avec le notaire qui suivra l'opération permet de choisir la voie la mieux adaptée aux documents dont dispose le vendeur.

Les risques d'acheter sur la base d'une ACD

Acheter un terrain qui n'est pas immatriculé expose à des risques graves. Le transfert de propriété d'un immeuble non immatriculé au Togo est subordonné à l'immatriculation, faute de quoi le contrat est frappé de nullité absolue. L'acheteur qui paie sur la seule base d'une ACD court plusieurs dangers.

La double vente : le même terrain peut être vendu à plusieurs acquéreurs. Le code pénal togolais réprime le stellionat, mais la procédure pénale ne rend pas le terrain à la victime. Seul le détenteur du titre foncier obtient une protection définitive.

La revendication familiale : en l'absence de consensus de tous les ayants droit coutumiers, des membres de la famille peuvent contester la vente des années plus tard. L'ACD, même authentique, ne met pas l'acquéreur à l'abri d'une contestation successorale ou clanique.

L'absence de garantie bancaire : sans titre foncier, l'acquéreur ne peut pas hypothéquer le terrain pour obtenir un crédit. La banque exige un titre foncier immatriculé. De plus, l'acquéreur aura du mal à revendre le bien, car il ne pourra pas à son tour en transférer la propriété légalement.

Sécuriser l'achat : l'acte notarié et l'immatriculation

Le code foncier togolais impose que la transmission d'un droit réel immobilier soit constatée par acte notarié. Passer devant notaire est donc obligatoire pour sécuriser la transaction. Le notaire vérifie la capacité du vendeur, rédige l'acte et procède à l'enregistrement.

L'acte de vente doit prévoir une clause conditionnelle : le transfert des fonds ou la remise du terrain est subordonné à l'obtention du titre foncier ou, à défaut, à l'engagement formel du vendeur de lancer la procédure d'immatriculation.

Les droits d'enregistrement pour une mutation totale sont forfaitaires à 35 000 FCFA, selon l'Arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018. S'y ajoutent les frais du notaire et les honoraires du géomètre pour le bornage contradictoire et le plan visé par le cadastre.

Sur Imonga

Sur Imonga, les annonces de terrains à vendre à Lomé et d'autres biens au Togo précisent le statut foncier déclaré par le vendeur : Titre Foncier, ACD, acte notarié ou parcelle lotie. Cette mention est une déclaration, pas une garantie d'Imonga.

Avant tout engagement, demandez à consulter le document original et faites-le analyser par un notaire. Consultez également notre guide sur le statut foncier au Togo et nos précautions avant d'acheter un terrain.

Questions fréquentes

L'ACD permet-elle de vendre un terrain au Togo ?

Non. L'Attestation de Détention Coutumière atteste d'une détention selon le droit coutumier, mais elle ne constitue pas un titre de propriété. Le code foncier togolais subordonne toute cession à l'immatriculation. Seul le titre foncier permet de vendre, céder ou échanger un terrain en République togolaise. Pour sécuriser votre projet, consultez un notaire ou un avocat inscrit au barreau du Togo.

Quelle est la différence entre ACD et titre foncier ?

L'ACD est un document préalable qui reconnaît une occupation coutumière. Le titre foncier est délivré après immatriculation au livre foncier tenu par la DCCFE. Il constate de manière définitive le droit de propriété et offre une sécurité juridique complète contre les tiers.

Un étranger peut-il acheter un terrain au Togo avec un ACD ?

Un étranger peut acquérir un terrain au Togo, mais il doit obtenir une autorisation préalable et fournir une copie de sa carte de séjour. Les ressortissants français sont dispensés de cette autorisation. Dans tous les cas, l'achat sur la base d'une ACD reste risqué tant que le bien n'est pas immatriculé au nom de l'acquéreur.

Combien coûte l'immatriculation d'un terrain au Togo ?

Les droits d'enregistrement sont forfaitaires à 35 000 FCFA pour une mutation totale, selon l'Arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018. Vous devez ajouter les frais du notaire, les honoraires du géomètre pour le bornage et le plan visé par le cadastre.

Que faire si le vendeur refuse de lancer l'immatriculation ?

Ne finalisez pas la transaction et ne versez pas l'intégralité du prix. Le code foncier togolais rend la vente d'un immeuble non immatriculé nulle. Sans immatriculation, vous ne pourrez ni revendre le terrain, ni l'hypothéquer, ni vous protéger contre une revendication ultérieure.

Le livret foncier remplace-t-il l'ACD ?

Non. Le décret n° 2024-052-PR crée le livret foncier pour sécuriser la propriété coutumière, mais il interdit expressément d'utiliser ce document pour la cession, la vente ou l'échange. Seul le titre foncier permet d'aliéner le terrain au Togo. En cas de doute sur la valeur juridique du document présenté, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Les règles diffèrent en Côte d'Ivoire, où l'ACD est un Arrêté de Concession Définitive. Consultez notre guide pour acheter un terrain à Abidjan.