Bénin : du certificat de propriété foncière au titre foncier, comprendre la réforme

Ce que change la réforme foncière béninoise

Avant 2013, la propriété foncière au Bénin reposait sur des documents hétérogènes : attestations coutumières, certificats administratifs, recasements. Ces actes créaient une présomption de droits, mais ils ne sécurisaient ni les limites de la parcelle ni la validité de la transaction face aux tiers. La loi n° 2013-01 du 14 août 2013, complétée par la loi n° 2017-15 du 10 août 2017, a instauré un régime unique de confirmation des droits fonciers. Ce régime s'applique aux terres rurales, périurbaines et urbaines. Il repose sur une procédure contradictoire menée par l'Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) et débouche sur la délivrance d'un titre foncier. Ce dernier est désormais l'unique acte de propriété. Tous les autres documents ne valent que comme présomption. L'État vise l'enregistrement de l'ensemble des parcelles pour sécuriser le foncier et en faire un instrument financier mobilisable.

Les actes de présomption reconnus par le code

L'article 4 nouveau du code foncier énumère les documents qui font naître une présomption de propriété et permettent d'entamer la confirmation :

• l'attestation de détention coutumière, délivrée par la commune pour les terres sous régime coutumier ;
• l'attestation de recasement, relative aux anciens lotissements ;
• l'avis d'imposition des trois dernières années, qui prouve l'occupation et le paiement des impôts fonciers ;
• le certificat d'inscription, délivré par le régisseur de la propriété foncière ;
• le certificat administratif ;
• le certificat foncier rural, extrait du plan foncier rural.

Ces documents font foi jusqu'à preuve du contraire établie devant le juge. Ils ne constituent pas un titre définitif. En milieu urbain et périurbain, la confirmation part de ces actes ou d'une décision de justice définitive. En milieu rural, elle peut aussi reposer sur le registre des ayants droit du plan foncier rural. L'attestation de détention coutumière coûte entre 25 000 et 500 000 FCFA selon la superficie, selon l'arrêté 0760-C.

La procédure de confirmation et ses coûts

Le demandeur dépose un dossier complet auprès d'un Bureau Communal du Domaine et du Foncier (BCDF). L'ANDF instruit la demande, convoque les voisins pour un bornage contradictoire, puis affiche l'opération à la mairie et au tribunal de première instance pour permettre l'opposition des tiers. La publicité s'achève par une insertion au Journal officiel. L'arrêté 2020 N° 0760-C fixe les frais de délivrance du titre foncier à 100 000 FCFA hors bornage contradictoire. Ce montant se décompose ainsi : 50 000 FCFA pour le livret du titre foncier sécurisé, 15 000 FCFA pour la publicité au Journal officiel, 10 000 FCFA pour la participation des élus locaux, 10 000 FCFA pour la rédaction des bordereaux analytiques, 9 000 FCFA pour l'établissement sur les registres, 5 000 FCFA au fonds de dédommagement foncier, et 500 FCFA par affichage en mairie et au tribunal. Le bornage contradictoire reste variable selon la superficie et la configuration du terrain. Selon les informations disponibles, l'ANDF estime la durée totale de la procédure à 120 jours pour un dossier régulier.

Le Certificat d'Enregistrement au Cadastre (CEC)

Le décret n° 2025-176 du 9 avril 2025 a créé le Certificat d'Enregistrement au Cadastre (CEC). Ce document s'inscrit dans la numérisation du foncier. Il est délivré après enregistrement de la parcelle au cadastre national et attribution d'un numéro unique parcellaire (NUP), automatiquement attribué quelle que soit la superficie ou le statut du terrain. L'enregistrement peut être individuel ou collectif. Il comprend un examen de recevabilité, une vérification des pièces justificatives et une publicité foncière. Les litiges sont documentés. Les droits d'usage reconnus peuvent également être enregistrés.

Le CEC est assimilé à un acte présomptif de propriété. Il peut être transformé en titre foncier. Contrairement aux anciens documents, il intègre le bornage contradictoire dès la phase d'enregistrement. Selon l'Association Professionnelle des Banques et Établissements Financiers du Bénin, ce caractère technique permet aux banques d'utiliser le CEC comme outil de due diligence dès l'instruction du crédit. Le notaire peut entamer la prise de garantie hypothécaire avant même l'obtention du titre définitif. Le décret impose aussi une mise à jour obligatoire du cadastre en cas de vente, fusion, division ou décision judiciaire, dans un délai de cinq jours.

Vendre un bien depuis l'expiration de la période transitoire

L'article 516 du code avait prévu une période transitoire de dix ans à compter de la promulgation du code, soit jusqu'au 14 août 2023. Pendant cette période, une transaction foncière pouvait être constatée par acte sous seing privé déposé chez un notaire, par acte notarié ou par acte affirmé par l'autorité administrative. Depuis l'expiration, l'article 17 est entré en vigueur. Toute vente d'un fonds de terre ou d'un immeuble doit être précédée de la confirmation des droits. L'acheteur doit donc vérifier que le vendeur dispose soit d'un titre foncier, soit d'un certificat d'appartenance en cours de validité.

Si le vendeur n'a pas encore de titre foncier, il doit obtenir un certificat d'appartenance auprès de l'ANDF. Ce document coûte 50 000 FCFA selon l'arrêté 0760-C. Il est valable un an, non renouvelable. Il n'est délivré qu'à l'occasion d'une vente et si le demandeur présente un acte présomptif régulier ou si un dossier de titre foncier est déjà en cours d'instruction. Passé ce délai d'un an, l'immeuble ne peut plus être vendu sans titre foncier. Aucun texte ne prévoit la confiscation des biens non titrés au profit de l'État. Lorsque le bien est déjà titré, la vente doit être constatée par acte authentique devant notaire en application de l'article 18 du code.

Sur Imonga

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Questions fréquentes

L'attestation de détention coutumière suffit-elle pour prouver la propriété ?

Non. Elle constitue un acte de présomption. Elle permet d'entamer la procédure de confirmation, mais elle n'équivaut pas à un titre foncier. Seul ce dernier fait foi de la propriété.

Quel est le coût total d'un titre foncier ?

Les frais fixes se montent à 100 000 FCFA selon l'arrêté 0760-C. Il faut y ajouter les frais de bornage contradictoire, qui varient selon la superficie et la localisation.

Combien de temps faut-il pour obtenir un titre foncier ?

Selon les informations disponibles, l'ANDF estime la durée à 120 jours pour un dossier complet et sans opposition. Ce délai peut s'allonger si des voisins contestent les limites ou si des pièces sont à compléter.

Le CEC remplace-t-il le titre foncier ?

Non. Le CEC est un acte présomptif renforcé, délivré après enregistrement cadastral. Il peut être transformé en titre foncier, mais il n'a pas les mêmes effets définitifs.

Peut-on vendre un terrain sans titre foncier depuis août 2023 ?

Oui, mais seulement muni d'un certificat d'appartenance délivré par l'ANDF. Ce document coûte 50 000 FCFA selon l'arrêté 0760-C, est valable un an et n'est pas renouvelable. Passé ce délai, seul un titre foncier permet la vente.

Le CEC peut-il servir de garantie pour un prêt bancaire ?

Les banques peuvent l'utiliser comme sûreté anticipée. Le CEC sécurise le bien dès l'instruction du crédit et permet au notaire de préparer la garantie hypothécaire avant l'obtention du titre définitif.