Immobilier à Kinshasa

Les biens proposés à Kinshasa sur Imonga

La page réunit surtout des fiches de programmes neufs, chacune au nom de son promoteur. On y trouve des immeubles résidentiels, des tours d'appartements et des projets mixtes à la Gombe (The Grand Résidence Kinshasa, IMMOROSE), des résidences à Ngaliema (IMMOROSE), des appartements à Limete, une tour résidentielle dans le quartier du Golf (EGO Development) et un projet résidentiel à Bibwa, dans la commune de Nsele. La plupart sont indiqués « en construction ». Un programme en construction n'est pas un logement livré : le calendrier, le prix et le contenu de la livraison relèvent du promoteur, et ils se vérifient par écrit.

Louer : la loi de 2015 et la réforme en cours

Le bail d'habitation relève de la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels. Selon son article 18, cité par Actualite.cd (22 avril 2023), la garantie locative ne peut dépasser trois mois de loyer pour un bail résidentiel. Le même article rapporte que des locataires se plaignent que cette règle soit mal appliquée.

• Exigez un bail écrit qui distingue la garantie (remboursable en fin de bail) des loyers payés d'avance.
• Gardez un reçu daté pour chaque somme versée, au bailleur ou à un intermédiaire.
• Faites un état des lieux écrit à l'entrée, photos à l'appui.

Une réforme est en cours. Début juin 2026, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi qui modifie la loi de 2015, selon Radio Okapi (6 juin 2026). Le texte prévoit un loyer fixé et payé en franc congolais, un permis de bail, un registre national numérique des baux, la signature des contrats devant les services de l'habitat, l'agrément des agences immobilières et un nouveau mécanisme de gestion des garanties locatives. Il a ensuite été transmis au Sénat. Au 30 octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune source qui confirme son adoption par le Sénat ni sa promulgation. Avant de signer, demandez à un avocat quel texte est en vigueur.

Acheter : le certificat d'enregistrement fait foi

En RD Congo, le sol appartient à l'État (article 53 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973, modifiée en 1980). Un particulier n'achète donc pas le sol : il acquiert un droit de concession sur un terrain. Selon cette loi :

• le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un certificat d'enregistrement (article 219) ;
• une vente ne transfère la propriété qu'avec un nouveau certificat établi au nom de l'acheteur (article 220) ;
• aucune charge ne pèse sur le bien si elle n'est pas inscrite au certificat (article 220), et une hypothèque doit être inscrite pour exister (article 264) ;
• la vente doit être passée en forme authentique (article 231), puis le conservateur des titres immobiliers opère la mutation et délivre le nouveau certificat (article 236).

En pratique, ne versez rien sur la seule foi d'un acte de vente sous seing privé ou d'un document de chef coutumier. Faites vérifier à la Conservation des titres immobiliers que le certificat existe, qu'il est au nom du vendeur et qu'il ne porte aucune charge. Pour les autres précautions courantes, voir notre guide des précautions foncières, écrit pour l'Afrique de l'Ouest et à adapter au droit congolais.

Cette loi a été modifiée par la loi n°25/62 du 3 décembre 2025, promulguée le 31 décembre 2025 selon Actualite.cd (1er janvier 2026). Elle prévoit la numérisation intégrale du cadastre, la suppression de la prescription foncière et une mercuriale foncière. Les articles cités plus haut sont ceux du texte de 1973 modifié en 1980 : faites confirmer par un notaire ou un avocat la procédure en vigueur le jour de la vente.

Programmes sur plan et intermédiaires

Pour un programme neuf, demandez le certificat d'enregistrement du terrain d'assiette, l'identité juridique du promoteur, un contrat écrit qui décrit le bien livré et un échéancier de paiement. Notre article sur l'achat sur plan liste les risques classiques, mais il ne traite pas du droit congolais. Avant tout versement à un démarcheur, relisez les signaux d'alerte de notre guide pour éviter les arnaques immobilières.