Payer un terrain en plusieurs fois au Togo : sécuriser chaque versement avant l'acte définitif

Au Togo, payer un terrain en plusieurs versements est une pratique répandue entre particuliers. Le droit ne l'interdit pas, mais il ne protège l'acheteur que si chaque étape est documentée devant un notaire. Tant que l'acte authentique n'est pas signé et que le titre foncier n'est pas muté au nom de l'acquéreur, le vendeur reste propriétaire. Un simple reçu manuscrit ou un contrat sous seing privé ne suffisent pas à transférer la propriété ni à s'opposer à un tiers. Sécuriser chaque paiement passe donc par l'intervention précoce d'un notaire et par la traçabilité des fonds.

L'acte notarié et l'immatriculation sont obligatoires

Le Code foncier et domanial du Togo, adopté par la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018, fait de l'immatriculation la règle pour tous les immeubles. L'article 5 dispose que le régime foncier repose sur l'immatriculation déterminée par les dispositions du titre III du Code. L'article 163 ajoute que tout fait, convention ou sentence ayant pour effet de transmettre un droit réel immobilier doit être constaté par acte notarié. Le webinaire de l'Office togolais des recettes (OTR) de septembre 2020 rappelle que la vente d'un immeuble est soumise à cette formalité, sous peine de nullité. La Chambre Nationale des Notaires du Togo confirme qu'un acte sous seing privé ne produit aucun effet à l'égard des créanciers ou des acquéreurs ultérieurs.

En pratique, cela signifie que même si l'acheteur a versé 90 % du prix, selon les informations disponibles, la propriété ne lui appartient juridiquement que le jour où le notaire reçoit l'acte de vente et où la conservation foncière inscrit la mutation au livre foncier. Avant cette date, le vendeur peut théoriquement disposer du bien.

Les risques d'un paiement échelonné sans garantie

Le principal danger est le stellionat, c'est-à-dire la vente du même terrain à plusieurs personnes. Selon La Question du Droit, le Code foncier définit le stellionat à l'article 9, définition 105, comme un délit civil consistant à vendre un bien déjà vendu au moyen d'affirmations mensongères, tandis que l'article 702 renvoie aux peines. Il est puni, en vertu du renvoi à l'article 713 du Code pénal, d'une peine d'un à trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 à 3 000 000 FCFA. Cependant, la condamnation pénale du vendeur ne garantit pas à l'acheteur lésé qu'il récupérera son terrain. Comme le précisait le notaire Komi Tsakadi dans une décision commentée par la presse togolaise, les tribunaux ne valident que le premier contrat de vente conclu et annulent les autres.

Un autre risque est la revendication familiale. En droit coutumier, un terrain appartient souvent à une famille élargie et non à un seul individu. Le vendeur peut encaisser des acomptes sans avoir obtenu l'accord de tous les ayants droit. L'acheteur qui a payé en plusieurs fois se retrouve alors en conflit avec des héritiers ou des co-propriétaires non parties au contrat.

Comment sécuriser chaque versement

La sécurité repose sur quatre gestes concrets.

Faire rédiger une promesse de vente chez un notaire. La Chambre Nationale des Notaires du Togo définit la promesse de vente comme un avant-contrat sécurisé engageant les parties avant la signature définitive. Ce document, établi par un officier public, fixe le prix total, le calendrier des paiements et la description du terrain. Il engage le vendeur à réserver le bien et l'acheteur à verser les sommes convenues. Il ne transfère pas encore la propriété, mais il crée une obligation juridique authentique.

Vérifier la situation foncière avant tout paiement. Le cabinet du notaire Komi Tsakadi recommande de demander au vendeur le titre foncier ou, à défaut, l'attestation de détention coutumière en cours de régularisation. Il faut aussi solliciter un état descriptif du titre foncier et un état hypothécaire auprès de la conservation foncière. Le webinaire de l'OTR précise que cette vérification passe par une communication de renseignements ou un état descriptif, délivrés sur requête. Si le terrain est grevé d'une hypothèque ou fait l'objet d'un litige, le notaire peut exiger la mainlevée des charges avant la poursuite des versements.

Payer par voie bancaire et conserver les traces. Chaque paiement, même partiel, doit être fait par virement bancaire ou chèque. L'acheteur doit exiger un récépissé daté et signé par le vendeur pour chaque somme versée. Ces documents serviront de preuve en cas de contentieux. L'argent liquide, sans trace écrite, est à proscrire.

Signer l'acte de vente définitif et muter le titre dès que le solde est atteint. Le notaire établit alors l'acte authentique de vente. La procédure de mutation, décrite sur le portail du service public togolais, exige l'expédition de l'acte notarié enregistré, une copie du titre foncier, une copie de la carte d'identité et la réquisition dûment remplie. L'arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018 a institué un droit forfaitaire de 35 000 FCFA pour les mutations totales. Il est préférable de prévoir dans la promesse de vente que le dernier versement n'est effectué qu'au jour de la signature de l'acte authentique, ou directement à l'étude notariale.

Questions fréquentes

Un reçu manuscrit du chef de village suffit-il pour justifier un versement ?
Non, et il est vivement recommandé de consulter un notaire ou un avocat pour vérifier la valeur juridique d'un tel document. Ce document atteste d'une détention coutumière mais ne constitue pas un titre de propriété. Il ne permet pas d'opposer le droit acquis à un tiers détenteur d'un titre foncier. Il ne remplace pas la promesse de vente notariée.

La promesse de vente me protège-t-elle contre une double vente ?
Elle engage le vendeur contractuellement, mais elle ne transfère pas la propriété. Si le vendeur signe un second acte authentique avec un autre acheteur et que celui-ci procède à l'immatriculation, le premier acheteur risque de perdre le bien. Seule la mutation rapide au livre foncier sécurise définitivement l'acquisition. En cas de doute, un avocat ou un notaire pourra préciser vos recours.

Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la signature de l'acte définitif ?
La promesse de vente notariée s'impose à la succession. Les héritiers sont tenus d'exécuter le contrat. En l'absence d'acte authentique, les ayants droit peuvent contester la vente, surtout si le bien relève du patrimoine familial. L'acheteur se retrouve alors en justice pour faire reconnaître ses versements. Il est conseillé de se faire assister par un avocat dans cette situation.

Dois-je faire bornier le terrain avant de payer ?
Oui, dès que possible. Le bornage contradictoire, réalisé par un géomètre, matérialise les limites de la parcelle. Il évite que le vendeur ne livre une superficie inférieure à celle convenue. Les frais de bornage sont calculés selon la surface et payés au guichet foncier.

Les frais notariés sont-ils négociables ?
Non. Les émoluments des notaires sont fixés par le décret n° 2024-069/PR du 16 décembre 2024. Le tarif dépend du prix de vente. L'acheteur peut demander au notaire un devis écrit avant d'engager la procédure.

Sources

• Code foncier et domanial du Togo (loi n° 2018-005 du 14 juin 2018) ; établit que le régime foncier repose sur l'immatriculation (art. 5) et que les dispositions sont d'ordre public (art. 1).
• Chambre Nationale des Notaires du Togo ; établit que tout transfert de propriété immobilière doit être constaté par acte notarié pour être publié au registre foncier et que la promesse de vente est un avant-contrat sécurisé.
• Cabinet du notaire Komi Tsakadi ; établit l'obligation d'acte notarié avec le nouveau code foncier, les vérifications préalables (titre foncier, état hypothécaire), les trois types de formalités (immatriculation, morcellement, mutation), les taux d'enregistrement (ordonnance n° 2020-005), le droit forfaitaire de mutation (arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018) et les émoluments notariés (décret n° 2024-069/PR).
• Chronique de la semaine (webinaire OTR, septembre 2020) ; établit que la vente est constatée par acte notarié conformément à l'article 163 du Code foncier, détaille la procédure de vérification préalable (état descriptif, communication de renseignements), les frais de conservation foncière (1 %) et les droits d'enregistrement réduits par l'ordonnance n° 2020-005.
• Republicoftogo ; établit, selon le notaire Komi Tsakadi, que les tribunaux ne valident que le premier contrat de vente conclu et annulent les autres en cas de double vente.
• La Question du Droit ; établit la hiérarchie des preuves foncières (art. 665 à 669 du Code foncier), la définition du stellionat (art. 9, définition 105), le renvoi de l'article 702 aux peines, les peines prévues à l'article 713 du Code pénal, et le risque de revendication familiale.
• Service public du Togo ; établit la liste des pièces exigées pour la mutation d'un terrain (expédition de l'acte notarié enregistré, copie du titre foncier, pièces d'identité, réquisition).