Service immobilier pour la diaspora : mandat, procuration, titre foncier et arnaques

Cette page s'adresse aux agences, aux agents, aux gestionnaires et aux conseillers qui accompagnent des Africains vivant à l'étranger dans l'achat d'un terrain, la construction d'une maison ou la gestion d'un bien loué, au Togo, au Sénégal, au Bénin, en Côte d'Ivoire et ailleurs. Ce n'est pas une offre d'emploi : imonga n'embauche personne, il invite ces professionnels à s'inscrire gratuitement pour être trouvés par les clients de la diaspora. Le client est loin, il paie par virement, il signe par procuration et il ne voit le terrain qu'en photo. Chacun de ces trois faits a ses règles. Nous les résumons pays par pays, avec la référence de chaque texte, en commençant par les chiffres officiels des transferts. Quand un point n'a pas pu être lu dans un texte officiel, nous l'écrivons : pas encore vérifié.

Qu'est-ce qu'un service immobilier pour la diaspora ?

Aucun des textes lus pour cette page ne crée une profession appelée « service immobilier pour la diaspora ». Le mot désigne une clientèle, pas un statut. Celui qui sert cette clientèle fait en réalité l'un des métiers que la loi encadre déjà : intermédiaire dans la vente, gestionnaire d'un bien loué, mandataire qui suit un chantier, ou conseil qui oriente vers le notaire et le géomètre. Le statut dont il a besoin dépend donc de ce qu'il fait, et du pays où se trouve le bien.

Au Bénin, la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 réserve l'activité d'agent immobilier aux personnes inscrites au registre tenu par le ministre chargé de l'habitat et titulaires d'une carte professionnelle, avec une assurance couvrant les risques professionnels [1]. En Côte d'Ivoire, le Code de la construction et de l'habitat de 2019 soumet les agences à un agrément, à un compte bancaire dédié et à un mandat écrit [2]. Au Togo, le gouvernement annonçait le 1er juin 2026 la préparation d'une loi réglementant la profession d'agent immobilier, ce qui signifie qu'elle n'était pas encore adoptée à cette date [3]. Pour le Sénégal, les conditions d'exercice propres à l'intermédiaire n'ont pas été relues pour cette page : pas encore vérifié.

Un point est commun à tous ces pays : l'intermédiaire ne remplace pas le notaire. En Côte d'Ivoire, la loi interdit expressément aux professionnels de l'immobilier d'établir les actes qui transmettent un droit réel, et elle range dans la même liste « toutes procurations y relatives » [2]. Le travail du professionnel qui sert la diaspora consiste donc à préparer, vérifier, relancer et rendre compte, pendant que les actes passent par l'officier public compétent.

Combien la diaspora envoie, et la part qui va à l'immobilier

La Banque centrale des États de l'Afrique de l'Ouest suit les envois de fonds des travailleurs migrants dans la balance des paiements de l'Union. Dans son rapport sur l'année 2024, elle chiffre les envois de fonds des travailleurs reçus par l'UEMOA à 4 284,9 milliards de francs CFA, pour un solde net de 3 677,5 milliards, contre 3 068,9 milliards en 2023 [4]. Elle note une hausse de 19,8 % des transferts reçus des travailleurs migrants sur un an [4].

Le chiffre qui concerne directement ce métier vient des enquêtes que la BCEAO a menées auprès des ménages en 2023. Plus de la moitié des envois reçus va à la consommation, puis viennent les investissements immobiliers, avec 24,3 % [4]. Près d'un franc sur quatre envoyé par la diaspora finit donc dans un terrain, une construction ou un logement. Les mêmes enquêtes estiment que plus de 7,4 % des transferts passent par des circuits informels, dont le système dit « fax », les voyageurs et d'autres canaux [4].

D'où vient l'argent ? Selon la BCEAO, 65,4 % des ressources viennent d'Europe, dont 56,8 % de la zone euro, la France et l'Italie fournissant respectivement 26,3 % et 24,1 % des fonds reçus [4]. Sur la période 2015 à 2024, le Sénégal a reçu en moyenne 46,8 % des flux de l'Union, devant le Mali (17,7 %), le Togo (9,7 %) et le Burkina Faso (7,9 %) [4].

La Banque mondiale publie de son côté, pays par pays, les transferts personnels reçus. Les dernières valeurs disponibles le 26 octobre 2026 sont d'environ 3,27 milliards de dollars pour le Sénégal en 2023, 1,77 milliard pour la Côte d'Ivoire en 2024, 339 millions pour le Bénin en 2023 et 650 millions pour le Togo en 2020, dernière année renseignée pour ce pays [5]. Rapportés au produit intérieur brut, ces transferts pèsent 10,6 % au Sénégal (2023), 8,7 % au Togo (2020), 2,0 % en Côte d'Ivoire (2024) et 1,7 % au Bénin (2023) [6]. Les deux institutions ne mesurent pas exactement la même chose et ne couvrent pas les mêmes années : nous ne les additionnons pas. Une valeur togolaise plus récente que 2020 n'a pas été trouvée dans la série de la Banque mondiale : pas encore vérifié.

Le mandat écrit quand le client vit à l'étranger

Un client qui vit à Paris, Milan ou Montréal ne peut pas suivre chaque visite. Le mandat est le seul document qui dit ce que le professionnel a le droit de faire en son nom. Les textes béninois et ivoiriens le décrivent avec précision.

Au Bénin, le mandat est rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties, puis soumis à l'enregistrement, avec le numéro d'inscription au registre des mandats que tient l'agent ; chacune de ces formalités est requise sous peine de nullité [1]. Le mandat précise les conditions dans lesquelles l'agent peut recevoir les fonds, la reddition des comptes et la rémunération [1]. Il doit être limité dans le temps, sous peine de nullité, et sa prorogation doit être écrite [1]. Si l'agent peut s'engager pour le compte du client dans une opération déterminée, le mandat doit le dire expressément [1]. La révocation est possible, avec un préavis de trente jours [1].

En Côte d'Ivoire, l'agence doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs, l'autorisation de recevoir des sommes et le montant de sa rémunération [2]. Les paiements reçus vont sur un compte bancaire ouvert sous la dénomination de l'agence et réservé à ces opérations [2]. Tout paiement donne lieu à un reçu, et les montants supérieurs à 500 000 francs CFA sont reçus par chèque ou par virement de banque à banque [2].

Pour un client de la diaspora, ces règles ont un effet direct. Un mandat flou (« s'occuper du terrain ») ne protège ni le client ni le professionnel. Un mandat qui nomme le bien, la mission, la durée, le plafond de dépenses et la façon de rendre compte permet au client de vérifier à distance, et au professionnel de prouver ce qu'il a fait. Au Togo, faute de loi propre à l'agent immobilier à la date du 1er juin 2026 [3], les règles de forme du mandat de l'intermédiaire n'ont pas été trouvées dans un texte togolais : pas encore vérifié.

Procuration signée à l'étranger : notaire, consulat, légalisation

Le client ne peut pas toujours venir signer. Il donne alors procuration à un parent, à un avocat ou au professionnel lui-même. C'est le point où les dossiers de la diaspora échouent le plus souvent, parce qu'un acte signé à l'étranger doit être reconnu par l'administration du pays où se trouve le bien.

Au Togo, le Code foncier et domanial de 2018 prévoit que les actes reçus par des officiers publics étrangers doivent, sauf convention internationale, être légalisés par un fonctionnaire qualifié du ministère togolais des affaires étrangères et déposés au rang des minutes d'un notaire [7]. Le receveur de l'enregistrement ne peut pas enregistrer un acte de transmission d'un droit réel qui n'est pas en forme notariée [7]. Dans le chapitre sur la copropriété, le même code précise qu'une procuration établie par un notaire étranger doit être authentifiée par l'ambassade ou le consulat togolais compétent [7].

Au Bénin, le Code foncier et domanial, dans sa version de 2013, exige que tous les actes passés en pays étranger soient déposés au rang des minutes d'un notaire, quelle que soit leur forme, pour être inscrits aux registres fonciers [8]. Les modifications apportées par la loi n° 2017-15 n'ont pas été relues pour cette page.

En Côte d'Ivoire, les procurations relatives aux actes qui transmettent un droit réel font partie des actes qui doivent être passés devant notaire [2]. Le circuit exact de légalisation d'une procuration signée hors du pays n'a pas été trouvé sur le portail officiel des démarches : pas encore vérifié.

Le Sénégal a adhéré à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 supprimant l'exigence de la légalisation des actes publics étrangers, entrée en vigueur pour lui le 23 mars 2023 ; un acte public d'un autre État partie peut donc y circuler avec une apostille [9]. Le Togo, le Bénin et la Côte d'Ivoire ne figurent pas dans le tableau de la Conférence de La Haye mis à jour le 30 juin 2026 : pour ces trois pays, l'apostille ne remplace pas la légalisation [9]. Les formalités sénégalaises propres à la procuration immobilière n'ont pas été lues : pas encore vérifié.

Un autre point surprend souvent les familles. Au Togo, tout acte qui transmet la propriété foncière entre un citoyen togolais et un étranger est soumis, à peine de nullité, à l'autorisation préalable de l'autorité publique [7]. Un client de la diaspora qui a pris une autre nationalité, ou un conjoint étranger qui achète en son nom, doit donc vérifier sa situation avant de signer, et le professionnel doit le lui dire.

Vérifier le terrain avant tout virement

Le client de la diaspora achète souvent sur photo et sur la parole d'un parent. Chaque pays a pourtant un registre public que l'on peut interroger, et la loi dit qui peut le faire.

Togo. Tout transfert de propriété immobilière est subordonné, sous peine de nullité absolue, à l'immatriculation de l'immeuble, et toute vente doit être précédée de cette immatriculation [7]. Toute personne peut obtenir gratuitement communication des renseignements consignés aux livres fonciers, et demander au conservateur l'état des charges et droits réels qui grèvent un immeuble [7]. Les normes de service de l'Office togolais des recettes, mises à jour le 27 juillet 2024, fixent l'état descriptif à 14 500 francs CFA, délivré en trois heures, la mutation totale à un forfait de 35 000 francs CFA en trois heures, et la création d'un titre par immatriculation à un délai de six à dix-huit mois [10]. La même page renvoie aux services en ligne e-Foncier et Suivi foncier [10].

Bénin. Le code de 2013 subordonne tout transfert de propriété, sous peine de nullité absolue, à la confirmation des droits ; à défaut, le vendeur doit obtenir auprès de l'Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) un certificat d'appartenance valable un an, non renouvelable [8]. Tout citoyen ayant un intérêt à faire valoir peut obtenir communication des renseignements du registre foncier, à ses frais [8]. L'ANDF propose en ligne, par le portail des services publics, l'extrait de plan cadastral, le certificat d'appartenance, l'état descriptif et la demande de titre foncier [11]. Le coût et le délai de ces services en ligne n'ont pas pu être lus : pas encore vérifié.

Sénégal. La loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière fait du titre foncier le point de départ unique de tous les droits réels sur l'immeuble, définitif et inattaquable [12]. Toute personne peut obtenir communication des renseignements des livres fonciers, moyennant les frais de recherche et de copie, par une réquisition au conservateur qui peut porter sur l'état des charges et droits réels d'un immeuble [12].

Côte d'Ivoire. Le portail officiel des démarches permet de demander un état des droits réels du titre foncier à la Conservation de la propriété foncière et des hypothèques, avec une demande et une copie de pièce d'identité, pour un délai annoncé de deux jours [13]. Pour un terrain urbain, l'arrêté de concession définitive (ACD) se demande au Guichet unique du foncier et de l'habitat ; le dossier comprend notamment un plan visé par le géomètre assermenté du cadastre et un état foncier avec historique, pour 80 000 francs CFA dans le cas d'une personne physique [14]. Le délai de délivrance de l'ACD n'est pas indiqué sur la fiche : pas encore vérifié.

La règle pratique qui découle de ces textes tient en une phrase : aucun acompte avant d'avoir en main un état délivré par le service foncier, au nom du vendeur, et daté de moins de quelques jours.

Faire circuler l'argent : change, justificatifs et vigilance

L'argent du client arrive le plus souvent d'un pays hors de l'Union. Le règlement n° 06/2024/CM/UEMOA du 20 décembre 2024 relatif aux relations financières extérieures fixe le cadre commun aux huit États de l'UEMOA [15].

Ce règlement range parmi les non-résidents les personnes physiques dont le centre d'intérêt économique prédominant est à l'étranger, ce qui couvre la plupart des clients de la diaspora [15]. Il définit l'investissement direct comme l'acquisition d'actifs non financiers ou une participation d'au moins 10 % dans une société, et l'investissement étranger dans l'UEMOA comme celui que réalise un non-résident [15]. Cet investissement est libre, sous réserve des formalités nationales, et il fait l'objet d'une déclaration statistique au ministère chargé des finances et à la BCEAO [15]. Quand le bien est revendu à un résident, le produit ne peut être transféré à l'étranger qu'au vu des pièces justificatives de la liquidation [15].

Les transferts entre un pays de l'Union et un pays tiers ne peuvent passer que par la BCEAO, l'administration des postes, une banque agréée ou un agréé de change manuel [15]. Les sociétés de transfert, les établissements de monnaie électronique et de paiement doivent encaisser auprès d'une banque agréée l'intégralité des devises reçues [15]. Les petits transferts sont dispensés de pièces justificatives en dessous d'un seuil que fixe la BCEAO [15] ; ce seuil n'a pas été lu pour cette page : pas encore vérifié. Entre États de l'Union, les mouvements de capitaux sont libres, sans préjudice des règles contre le blanchiment [15].

Ces règles contre le blanchiment visent directement l'immobilier. Le projet de loi transmis à l'Assemblée nationale du Bénin en 2017, qui reprend la loi uniforme de l'UMOA, prévoit que le prix d'une vente immobilière égal ou supérieur à un seuil fixé par l'autorité compétente ne peut être payé que par virement ou par chèque, et que les personnes qui réalisent ou conseillent des opérations immobilières identifient les parties [16]. Le seuil en vigueur n'a pas été lu : pas encore vérifié. En Côte d'Ivoire, l'agence ne reçoit les sommes de plus de 500 000 francs CFA que par chèque ou virement [2].

Pour le professionnel, la conséquence est simple : l'argent du client transite par un compte bancaire identifié, jamais par une remise d'espèces à un intermédiaire, et chaque versement est rattaché à une pièce (compromis, facture, appel de fonds). Les 7,4 % de transferts informels relevés par la BCEAO sont précisément ceux qui ne laissent aucune trace exploitable en cas de litige [4].

Les arnaques foncières signalées par les autorités

Les clients de la diaspora sont une cible, parce qu'ils paient à distance et vérifient peu. Les autorités le disent elles-mêmes.

Au Bénin, le gouvernement a relayé le 25 septembre 2025 une alerte de l'ANDF : un communiqué et une grille tarifaire datés du 21 septembre 2025, attribués à son directeur général, annonçaient la vente de parcelles à Porto-Novo, Cotonou et Parakou [17]. L'agence les qualifie de « faux grossiers » et de tentative d'escroquerie à grande échelle, et rappelle qu'elle n'a pas de mission de promotion immobilière et ne fait ni commerce de terrains ni intermédiation [17]. Toute annonce de parcelles « vendues par l'ANDF » est donc fausse par nature.

Au Sénégal, la presse a rapporté en 2026 des communiqués du ministère de l'Urbanisme contre un faux site qui encaissait des frais de souscription à des parcelles viabilisées. Le site officiel du ministère était en maintenance le 26 octobre 2026 et le communiqué n'a pas pu y être lu : pas encore vérifié. Au Togo et en Côte d'Ivoire, aucune alerte officielle de cette nature n'a été lue pour cette page : pas encore vérifié.

Les codes fonciers nomment le délit le plus fréquent. Au Togo, est réputé stellionataire quiconque cède sciemment un titre de propriété qu'il sait ne pas lui appartenir, et quiconque accepte sciemment cette cession [7]. Le lotissement d'un terrain sans titre foncier y est puni d'une amende de 1 000 000 à 5 000 000 francs CFA et de deux à cinq ans d'emprisonnement [7]. Au Bénin, le code de 2013 punit le stellionat de cinq à dix ans d'emprisonnement et de 5 000 000 à 10 000 000 francs CFA d'amende, et les officiers ministériels qui ont rédigé les actes sont poursuivis comme complices [8].

Les signaux qui reviennent dans ces alertes sont connus : une institution publique présentée comme vendeuse, un paiement demandé par transfert mobile avant toute visite, un site qui imite une adresse officielle, un prix très inférieur aux autres offres de la même zone. Le professionnel sérieux se distingue en faisant l'inverse : il fournit l'état délivré par le service foncier, il indique le notaire qui recevra l'acte, et il ne reçoit l'argent que sur un compte identifié.

Faire construire et gérer un bien à distance

Après l'achat viennent le chantier et, souvent, la location. Ce sont deux missions distinctes, qui doivent chacune être écrites.

Quand le client achète un logement sur plan, la Côte d'Ivoire impose que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement soit passé par acte notarié et précise l'origine des droits sur le sol, les références du permis de construire, le prix, les modalités de paiement, le délai de livraison et l'engagement du vendeur de remettre l'arrêté de concession définitive [2]. Ces mentions forment une liste de contrôle utile pour tout client éloigné : un contrat qui n'en porte pas une partie doit être revu avant signature.

Quand le client fait construire sur son propre terrain, le professionnel agit en mandataire. Le mandat doit alors dire s'il peut s'engager pour le compte du client dans une opération déterminée, par exemple signer un marché avec une entreprise, comme le prévoit la loi béninoise [1]. Il doit aussi dire comment l'argent est reçu et comment le professionnel rend compte [1].

Pour la gestion locative, la loi béninoise fixe deux plafonds : la commission ne peut dépasser 50 % du loyer mensuel quand l'agent met seulement les parties en relation, et 10 % du loyer mensuel par mois quand il gère le logement au nom du bailleur [1]. Elle interdit aussi à l'agent de se rendre acquéreur ou locataire, directement ou par personne interposée, du bien dont il a la charge [1]. En Côte d'Ivoire, les loyers encaissés passent par le compte dédié de l'agence et donnent lieu à reçu [2]. Les plafonds équivalents au Togo et au Sénégal n'ont pas été relus pour cette page : pas encore vérifié.

Un client de la diaspora juge son gestionnaire sur ce qu'il voit de loin : relevés mensuels, copies des quittances, photos datées des travaux, factures des artisans. Ce compte rendu n'est pas une politesse ; au Bénin comme en Côte d'Ivoire, la reddition des comptes fait partie du contenu obligatoire du mandat [1] [2].

Pays par pays : ce qui est vérifié

• Togo : immatriculation obligatoire avant toute vente, acte notarié pour transmettre un droit réel, actes étrangers légalisés par le ministère des affaires étrangères et déposés chez un notaire, autorisation préalable pour une cession à un étranger [7] ; état descriptif à 14 500 francs CFA en trois heures [10] ; loi sur l'agent immobilier en préparation au 1er juin 2026 [3].
• Sénégal : titre foncier définitif et inattaquable, livres fonciers consultables [12] ; apostille en vigueur depuis le 23 mars 2023 [9] ; premier pays de l'Union pour les transferts reçus sur 2015 à 2024 [4]. Statut de l'intermédiaire et formalités de procuration : pas encore vérifié.
• Bénin : confirmation des droits ou certificat d'appartenance avant toute vente, actes passés à l'étranger déposés chez un notaire [8] ; registre et carte des agents, mandat enregistré, plafonds de commission [1] ; services fonciers en ligne de l'ANDF [11].
• Côte d'Ivoire : agrément des agences, mandat écrit, compte dédié, procurations devant notaire [2] ; état des droits réels en deux jours [13] ; ACD au Guichet unique du foncier et de l'habitat [14].
• Cadre commun UEMOA : règlement de 2024 sur les relations financières extérieures [15] et chiffres de la BCEAO sur les transferts [4].
• Maroc : partie à la Convention Apostille depuis le 14 août 2016 [9] ; le reste du droit foncier marocain n'a pas été lu : pas encore vérifié.
• Burkina Faso, Mali, Niger, Cameroun, Gabon, Guinée, Kenya : aucun texte propre à cette activité n'a été lu pour cette page : pas encore vérifié. Pour le Burkina Faso, le Mali et le Niger, membres de l'UEMOA, le règlement commun de 2024 s'applique [15].

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Questions fréquentes

Faut-il une carte professionnelle pour aider la diaspora à acheter ?

Cela dépend du pays et de la mission. Au Bénin, l'agent immobilier doit être inscrit au registre du ministère chargé de l'habitat et détenir une carte professionnelle [1]. En Côte d'Ivoire, l'agence doit être agréée [2]. Au Togo, une loi sur la profession était en préparation au 1er juin 2026 [3]. Pour le Sénégal : pas encore vérifié.

Une procuration signée en France est-elle valable au Togo ?

Elle doit être reconnue. Le Code foncier togolais exige que les actes reçus par des officiers publics étrangers soient légalisés par le ministère togolais des affaires étrangères et déposés au rang des minutes d'un notaire, sauf convention internationale [7]. Le Togo ne figure pas parmi les États parties à la Convention Apostille [9].

Comment vérifier un terrain sans se déplacer ?

En demandant au service foncier un état des droits réels ou un état descriptif au nom du vendeur. Au Togo, l'état descriptif coûte 14 500 francs CFA et se délivre en trois heures [10] ; en Côte d'Ivoire, l'état des droits réels est annoncé en deux jours [13] ; au Bénin, l'ANDF propose plusieurs services en ligne [11].

L'ANDF vend-elle des parcelles ?

Non. Dans son alerte relayée par le gouvernement béninois le 25 septembre 2025, l'ANDF rappelle qu'elle n'a pas de mission de promotion immobilière et qu'elle ne fait ni commerce de terrains ni intermédiation [17].

Le client peut-il payer le terrain en espèces remises à un parent ?

C'est à éviter. Le texte de la loi uniforme repris au Bénin prévoit qu'au-delà d'un seuil fixé par l'autorité compétente, le prix d'une vente immobilière ne se paie que par virement ou chèque [16], et en Côte d'Ivoire l'agence ne reçoit plus de 500 000 francs CFA que par chèque ou virement [2].

Quelle part des transferts de la diaspora va à l'immobilier ?

Selon les enquêtes de 2023 citées par la BCEAO dans son rapport sur la balance des paiements de 2024, 24,3 % des envois reçus dans l'UEMOA servent à des investissements immobiliers, après la consommation qui en absorbe plus de la moitié [4].

Combien un gestionnaire peut-il prendre sur les loyers au Bénin ?

Au plus 10 % du loyer mensuel par mois quand il gère le logement au nom du bailleur, et au plus 50 % d'un loyer mensuel quand il se contente de mettre les parties en relation [1].