Gestionnaire locatif et syndic : mandat, bail, dépôt de garantie et copropriété

Vous encaissez des loyers pour des propriétaires, vous rédigez les baux, vous faites les états des lieux, ou un immeuble vous a confié son syndic : cette page est pour vous. Elle rassemble, pour le Togo, le Sénégal, le Bénin et la Côte d'Ivoire, les règles écrites qui encadrent la gestion locative et l'administration d'une copropriété. Les pages consacrées à l'agence et à l'agent traitent de la vente et de la structure ; ici, il s'agit de l'argent des autres, du bail et des parties communes.

Chaque règle renvoie au texte officiel que nous avons lu, et ce que nous n'avons pas trouvé dans une source officielle porte la mention « pas encore vérifié ». Précision utile avant de lire : imonga ne propose aucun poste de gestionnaire et ne salarie personne. La page invite les professionnels de la gestion à ouvrir gratuitement un compte sur la plateforme pour être trouvés par des propriétaires et des copropriétés.

Gestionnaire locatif, administrateur de biens, syndic : de quoi parle-t-on ?

La classification internationale des métiers de l'Organisation internationale du travail range le gestionnaire de biens avec l'agent immobilier, dans le groupe 3334. Parmi les tâches qu'elle décrit figurent la rédaction des baux, l'encaissement des loyers et des dépôts pour le compte des propriétaires, l'inspection des logements avant, pendant et après la location, et l'organisation de l'entretien [1].

Les lois de la région font la même distinction entre deux missions. La première est la gestion locative : le professionnel gère un logement « au nom et pour le compte du bailleur », selon la formule de la loi béninoise de 2018 [2]. La seconde est le syndic de copropriété : dans un immeuble divisé en lots, le syndic est, selon le Code ivoirien de la construction et de l'habitat, « une personne physique ou morale chargée de la gestion de la copropriété » [3].

Les deux métiers se ressemblent sans se confondre. Le gestionnaire locatif travaille pour un propriétaire et face à un locataire. Le syndic travaille pour un collectif, le syndicat des copropriétaires, et rend compte à une assemblée générale. Le Code ivoirien range d'ailleurs les deux activités, à côté de la transaction, parmi les opérations réservées aux professionnels agréés : « la gestion immobilière », « la gestion de syndic de groupes d'habitations en lotissement » et « la gestion de syndic de copropriété » [3].

Le mandat de gestion : ce qu'il doit dire, et sous quelle forme

Tout commence par le mandat que le propriétaire vous signe. Sans lui, vous n'avez pas le droit de toucher un loyer.

Bénin. La loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 est la plus précise de la région. Le mandat est rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties, puis enregistré, et chaque original porte le numéro d'inscription sur le registre des mandats que tient l'agent ; chacune de ces formalités est exigée « sous peine de nullité du mandat » [2]. Le mandat précise les conditions dans lesquelles vous pouvez recevoir les fonds, la façon dont vous rendrez les comptes et votre rémunération, avec le nom de celui qui la paie [2]. Il doit être limité dans le temps, toujours à peine de nullité, et sa prorogation se fait par écrit [2]. Le propriétaire peut le révoquer, mais avec un préavis de trente jours notifié par lettre recommandée ou par huissier [2].

Côte d'Ivoire. L'agence doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses missions, l'autorisation de recevoir des sommes « à l'occasion de la gestion » et le montant de sa rémunération [3].

Togo et cadre OHADA. Le décret togolais du 5 janvier 2022 prévoit que le loyer est payé au bailleur « ou de son représentant dûment mandaté » [4]. Pour les locaux professionnels, l'Acte uniforme OHADA reprend la même formule [5]. Dans les deux cas, c'est votre mandat qui fait de vous ce représentant. Nous n'avons pas trouvé, au Togo ni au Sénégal, de texte qui fixe la forme du mandat de gestion : ce point reste pas encore vérifié.

Une précaution vaut partout : un mandat écrit, daté, limité dans le temps et qui dit noir sur blanc si vous pouvez encaisser, protège autant le propriétaire que vous.

Rédiger le bail d'habitation pour le compte du bailleur

Dans les quatre pays, le bail d'habitation doit être écrit.

• Bénin : « Le contrat de bail est écrit », signé par les parties « ou par leurs représentants dûment mandatés », en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ; l'État et les mairies mettent à disposition des formulaires types [2].
• Côte d'Ivoire : le bail est écrit et doit être enregistré auprès de l'administration fiscale ; le bailleur ou son représentant remet au locataire, dans les trente jours, un exemplaire de l'acte d'enregistrement [3]. Le gouvernement a diffusé un contrat type sécurisé, vendu notamment dans les mairies du district d'Abidjan et au Guichet unique du foncier [6].
• Togo : « Le bail d'habitation est écrit » et doit suivre le modèle de contrat type du ministère chargé de l'habitat, disponible dans les mairies [4]. Le ministère l'a résumé ainsi devant les maires du Grand Lomé : « Il n'y a plus de baux verbaux » [7].
• Sénégal : le décret n° 2023-382 vise les baux d'habitation « régis par le Code des Obligations civiles et commerciales » [8]. Les articles de ce code sur la forme du bail n'ont pas été lus pour cette page : pas encore vérifié.

Révision du loyer. Les plafonds diffèrent nettement. Au Bénin, une clause de révision ne peut augmenter le loyer de plus de 2 % du montant annuel initial [2]. En Côte d'Ivoire, le loyer se révise tous les trois ans, après notification au moins trois mois avant [3]. Au Togo, il est révisable tous les trois ans « dans une fourchette ne dépassant pas 10% du loyer en cours » [4]. Au Sénégal, le décret de 2023 a imposé une baisse des loyers d'habitation à compter du 1er mars 2023 : 15 % jusqu'à 300 000 francs CFA, 10 % de 300 001 à 500 000, 5 % au-delà [8].

Clauses interdites. Le décret togolais déclare non écrites les clauses abusives, par exemple celle qui interdit au locataire d'héberger des proches ou qui le rend automatiquement responsable des dégradations [4]. Le Code ivoirien répute non écrite toute clause de loyer d'avance ou de sommes autres que le dépôt de garantie [3]. La loi béninoise interdit de refuser un logement pour des motifs d'origine, de sexe, de religion ou de handicap [2].

Dépôt de garantie, caution et loyers d'avance : les plafonds pays par pays

C'est la règle la plus souvent violée, et celle qui expose le plus le gestionnaire, puisque c'est souvent lui qui encaisse.

Côte d'Ivoire. Le bailleur ne peut exiger plus de deux mois de loyers d'avance, et le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer [3]. Le dépôt ne produit pas d'intérêts et doit être rendu dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées [3]. Le gouvernement indique que la sanction fiscale du trop-perçu a été portée à 300 % par l'annexe fiscale 2020 [6].

Togo. La caution est plafonnée à trois mois de loyer, et la garantie de loyer, qui couvre les impayés et surtout la période de préavis, à trois autres mois [4]. Une assurance ou une caution bancaire peut remplacer ces dépôts. La caution est rendue « contre quittance » dans un délai maximum d'un mois après la remise des clés ; passé ce délai, elle produit des intérêts au taux légal [4]. Le bailleur qui exige davantage encourt une amende égale au double de la majoration illicite [4]. Le texte s'applique d'abord au Grand Lomé [4], et le gouvernement relevait en 2022, selon les professionnels, que ces dispositions « restent peu appliquées » [9].

Bénin. Le cautionnement ne peut excéder trois mois de loyer, et le dépôt de garantie versé à la remise des clés correspond à trois mois [2]. Il ne peut être révisé en cours de bail et sert aux dégradations, ou aux impayés si les parties en conviennent [2].

Sénégal. Pour les loyers jusqu'à 500 000 francs CFA par mois, la caution est plafonnée à deux mois ; un seul mois est payable à l'entrée, le reste étant étalé sur douze mois. Le loyer ne peut être payé d'avance : il est dû à la fin du mois de jouissance [8]. Au-delà de 500 000 francs, le plafond n'est pas fixé par ce décret : pas encore vérifié.

En cas de vente du logement. En Côte d'Ivoire et au Togo, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur [3] [4]. Au Bénin, sauf convention contraire, le locataire ne peut la demander qu'au bailleur initial [2]. Un gestionnaire qui change de mandant doit donc savoir qui détient le dépôt.

État des lieux, quittances et décompte d'entrée

Trois documents font la différence en cas de litige, et c'est le gestionnaire qui les produit.

L'état des lieux. Au Bénin, il est établi contradictoirement à la remise des clés, sous seing privé ou par huissier, et l'état d'entrée est annexé au bail [2]. En Côte d'Ivoire, il est obligatoire en début et en fin de bail, en présence du locataire ou de son représentant, et un état intermédiaire est possible en cours de bail [3]. Au Togo, il est dressé par les parties ou, à défaut, par un professionnel légalement reconnu, à frais partagés ; sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état [4].

La quittance. Au Bénin, le loyer est payable au bailleur ou à son représentant « contre une quittance » [2]. En Côte d'Ivoire, le bailleur est tenu d'en délivrer une ; s'il ne le fait pas, le locataire peut prouver son paiement par tous moyens [3]. Au Togo, le paiement se fait « contre quittance valable et définitive » [4]. Le Code ivoirien ajoute que tout paiement fait à une agence donne immédiatement lieu à un reçu, et que les sommes de plus de 500 000 francs passent par chèque ou virement [3].

Le décompte. Le Code ivoirien exige que le décompte d'entrée présente séparément les loyers et la période couverte, le dépôt de garantie, les débours et les honoraires [3]. Au Bénin, avant le premier terme, le bailleur remet au locataire un décompte daté et signé des éléments du loyer [2].

Les charges. En Côte d'Ivoire, seules certaines charges peuvent être refacturées au locataire : son énergie, son eau, l'entretien courant, les menues réparations et les taxes liées à l'usage ; si elles sont incluses dans le loyer, leur détail doit lui être communiqué [3].

Vos honoraires de gestion : ce que la loi plafonne

Le niveau de rémunération du gestionnaire n'est libre que dans certaines limites, qui varient beaucoup d'un pays à l'autre.

• Bénin : quand vous gérez le logement au nom du bailleur, votre commission mensuelle ne peut dépasser 10 % du loyer mensuel. Quand vous ne faites que mettre en relation, la commission de location ne peut dépasser 50 % d'un mois de loyer [2]. Vous ne pouvez rien recevoir d'autre que ce dont les parties sont convenues [2].
• Sénégal : pour les loyers jusqu'à 500 000 francs CFA, les frais de commission d'agence ou de courtage sont ramenés à la moitié d'un mois de loyer [8]. Le texte ne dit rien de la gestion mensuelle : pas encore vérifié.
• Togo : quand un professionnel reconnu négocie et rédige le bail, sa rémunération est partagée à parts égales entre le bailleur et le locataire [4]. Aucun plafond n'est fixé.
• Côte d'Ivoire : les honoraires relèvent d'un tarif unique fixé par décret et calculé selon un arrêté conjoint des ministres du logement et de l'économie ; ils couvrent notamment l'établissement des états des lieux, la gestion immobilière et la gestion de copropriété [3]. Nous n'avons pas lu cet arrêté : les taux ivoiriens restent pas encore vérifiés. Aucun honoraire n'est dû pour une affaire rendue nulle par la faute de l'agence [3].

Nous ne publions aucun revenu moyen du métier : aucune statistique officielle récente n'a été trouvée pour ces quatre pays.

Impayés, congé et fin de bail : la procédure à respecter

Gérer, c'est aussi relancer, et parfois aller au tribunal. Aucun des textes lus n'autorise le gestionnaire à expulser lui-même.

Bénin. La clause résolutoire ne joue que dans des cas listés par la loi : défaut de paiement, retards systématiques, transformation en local commercial, branchement clandestin aux réseaux, nuisances [2]. La procédure commence par une mise en demeure ou une sommation d'huissier ; le locataire a un mois pour payer, puis le juge des référés statue dans les trente jours, et seul un huissier peut procéder à l'expulsion [2].

Côte d'Ivoire. La lettre de résiliation est écrite et motivée, et peut être envoyée par commissaire de justice, lettre recommandée, remise contre décharge ou courriel si les parties l'ont accepté ; l'autre partie a trente jours pour la contester [3]. Le congé pour reprise et le préavis du locataire sont de trois mois. Le juge des référés peut accorder un délai de grâce de trois mois au plus [3].

Togo. La procédure de résiliation pour impayé démarre un mois après l'arrêt des paiements si le locataire ne reconstitue pas sa garantie de loyer ; pour un bail à durée indéterminée, le congé est de deux mois [4].

Sénégal. Les délais de procédure applicables aux baux d'habitation sont fixés par le Code des obligations civiles et commerciales, que nous n'avons pas lu : pas encore vérifié.

Dans tous les cas, gardez la trace écrite de chaque relance : c'est elle que le juge vous demandera.

Les boutiques, bureaux et entrepôts : le bail professionnel OHADA

Un portefeuille de gestion contient souvent des boutiques ou des bureaux. Ces baux ne relèvent pas des lois nationales sur l'habitation, la loi béninoise le dit expressément [2], mais de l'Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général, adopté à Lomé le 15 décembre 2010 et commun aux États membres de l'OHADA [5].

Les points qu'un gestionnaire doit connaître :

• le bail professionnel peut être écrit ou non ; sans écrit ni terme, il est réputé conclu pour une durée indéterminée [5] ;
• les parties fixent librement le loyer ; à défaut d'accord écrit, le juge le fixe en tenant compte de la situation, de la surface, de la vétusté et des loyers du voisinage [5] ;
• sauf clause contraire, toute sous-location est interdite [5] ;
• le locataire qui a exploité son activité pendant au moins deux ans a droit au renouvellement, pour trois ans au minimum, et doit le demander au plus tard trois mois avant l'échéance [5] ;
• le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave paie une indemnité d'éviction [5] ;
• avant toute action en résiliation, une mise en demeure laisse un mois au locataire pour s'exécuter [5].

Le loyer peut être payé au bailleur ou à son représentant dûment mandaté, y compris par voie électronique [5].

Le syndic de copropriété : qui le nomme, que doit-il faire ?

Dès qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires, les quatre pays prévoient un syndicat des copropriétaires et un syndic.

Côte d'Ivoire. La copropriété a trois organes : l'assemblée générale, le conseil syndical et le syndic [3]. Le syndic est désigné par l'assemblée générale sur la liste des syndics agréés par le ministre chargé du logement, et sa désignation est entérinée par arrêté [3]. Il tient le secrétariat de l'assemblée, remet le règlement de copropriété aux copropriétaires et aux locataires, entretient les parties communes, établit le budget et tient la comptabilité sous le contrôle du conseil syndical, qui fait office de commissaire aux comptes [3]. Il peut être révoqué pour motif légitime ; en cas de mauvaise gestion ou de fraude jugée, il perd son agrément et s'expose à des poursuites pénales [3]. Les conditions d'accès à la profession sont renvoyées à un texte réglementaire que nous n'avons pas trouvé : pas encore vérifié.

Sénégal. Le décret n° 2002-160 du 15 février 2002, pris pour la loi n° 88-04 du 16 juin 1988, prévoit que le syndic peut être toute personne physique ou morale, l'organisme vendeur assurant la fonction tant qu'il reste propriétaire des logements [10]. Sa rémunération est fixée par l'assemblée générale. Faute de nomination, le président du tribunal désigne un syndic sur requête [10]. Le gouvernement notait déjà, en 2002, que dans de nombreux ensembles les assemblées générales ne fonctionnaient pas et que les parties communes souffraient d'un défaut d'entretien [10].

Togo. Le Code foncier et domanial de 2018 groupe de plein droit les copropriétaires en un syndicat ; le syndic est nommé à la majorité des voix ou, à défaut, par ordonnance du juge [11]. Il exécute les décisions de l'assemblée, veille à la conservation et à l'entretien des parties communes, et ne peut ni présider l'assemblée ni représenter un copropriétaire [11].

Bénin. Le Code foncier et domanial confie l'exécution des décisions de l'assemblée à un syndic qu'elle nomme, éventuellement contrôlé par un conseil syndical ; à défaut, le juge le désigne [12]. Le syndic administre l'immeuble, agit seul en cas d'urgence et représente le syndicat en justice [12]. Ces articles ont été lus dans la version de 2013 du code, modifiée en 2017 sur une soixantaine d'articles : la rédaction en vigueur reste pas encore vérifiée.

L'argent des copropriétaires : budget, appels de fonds et compte séparé

Un syndic gère des fonds qui ne sont pas les siens. Les textes de la région le rappellent avec des règles précises.

• Compte séparé. Au Sénégal, toute somme reçue pour le syndicat doit être versée sans délai sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat, sauf plafond fixé par l'assemblée [10]. En Côte d'Ivoire, le syndic ou le conseil syndical doit ouvrir un compte bancaire séparé [3].
• Comptabilité par copropriétaire. Au Sénégal, le syndic tient une comptabilité séparée pour chaque syndicat, qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire, et prépare un budget voté par l'assemblée [10].
• Appels de fonds. Le décret sénégalais encadre les provisions : en début d'exercice, un quart du budget en principe ; en urgence, pas plus du tiers du devis des travaux [10].
• Part du syndic. En Côte d'Ivoire, 30 % au plus des cotisations peuvent être affectés à la rémunération du syndic et aux commissions et appuis divers ; le reste ne sert qu'aux besoins de la copropriété [3]. Détourner les cotisations entraîne le retrait de l'agrément [3].
• Transparence. Tout copropriétaire ivoirien peut consulter les pièces comptables et les quittances [3].
• Impayés de charges. En Côte d'Ivoire, le syndic adresse une lettre de relance puis engage le recouvrement forcé [3]. Au Bénin, les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque sur le lot du copropriétaire défaillant [12]. Lors de la vente d'un lot, le syndic peut faire opposition au versement du prix pour se faire payer : dans les huit jours de l'avis au Togo [11], dans les quinze jours au Bénin [12].
• Conflits d'intérêts. Au Sénégal, toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés ou ses parents doit être autorisée par l'assemblée [10].

Exercer légalement : agrément, carte et ce qui reste flou

Bénin. La gestion immobilière fait partie des opérations immobilières. Pour l'exercer, il faut être de nationalité béninoise, inscrit au registre des agents immobiliers tenu par le ministre de l'habitat, titulaire d'une carte professionnelle et assuré pour ses risques professionnels [2]. Exercer sans carte est puni d'une amende de 50 000 à 1 000 000 francs CFA, et de peines plus lourdes en cas de récidive [2].

Côte d'Ivoire. La gestion immobilière et la gestion de syndic sont réservées aux agences agréées par le ministre chargé du logement, dirigées par un « administrateur de biens » qui justifie d'un diplôme et d'une expérience [3]. L'agence ouvre un compte bancaire exclusivement affecté aux fonds de ses clients [3]. Les sites internet qui proposent des locations en Côte d'Ivoire doivent aussi être agréés [3]. Exercer sans agrément est puni de 15 jours à 12 mois d'emprisonnement et de 200 000 à 2 000 000 francs d'amende [3]. Le portail de l'administration décrit le dépôt du dossier au Guichet unique du foncier et de l'habitat, contre 100 000 francs CFA ; cette fiche date de 2016, avant le code actuel [13].

Togo. Le gouvernement écrivait en juin 2026 qu'« il n'existe pas de cadre légal clair régissant la profession d'agent immobilier » [14], et annonçait une loi sur la profession, encore en préparation [15]. Aucune carte de gestionnaire n'est donc exigée à notre connaissance ; ce point reste pas encore vérifié.

Sénégal. Nous n'avons pas trouvé de texte qui soumette la gestion locative ou le syndic à une carte ou un agrément : pas encore vérifié.

Lutte contre le blanchiment. Dans les huit pays de l'UEMOA, la directive n° 02/2015/CM/UEMOA range parmi les assujettis « les sociétés immobilières et les agents immobiliers, y compris les agents de location » [16]. Un gestionnaire qui encaisse des loyers doit donc identifier ses clients et déclarer à la CENTIF les opérations suspectes [16].

Autres pays. Pour le Burkina Faso, le Mali, le Niger, le Cameroun, le Gabon, la Guinée, le Maroc et le Kenya, nous n'avons pas encore lu de texte officiel propre à la gestion locative ou au syndic : pas encore vérifié. Seuls s'y appliquent, selon le pays, l'Acte uniforme OHADA sur les baux professionnels et, dans l'UEMOA, la directive contre le blanchiment.

Présenter votre activité de gestion sur imonga

Ce n'est pas une offre d'emploi. imonga n'embauche pas de gestionnaires locatifs ni de syndics : la plateforme invite les professionnels à s'inscrire pour présenter leur activité, publier leurs biens ou leurs services et recevoir des demandes de particuliers, en Afrique et dans la diaspora. La création du compte et du profil est gratuite ; les conditions de publication sont détaillées sur la page Tarifs. Vous restez indépendant, vous fixez vos honoraires, et vous restez soumis aux règles de votre pays décrites plus haut.

Pour un gestionnaire, le profil peut décrire les services proposés (gestion locative, états des lieux, syndic) et les villes couvertes, ce qui intéresse en particulier les propriétaires installés à l'étranger. Pour commencer : créer votre compte professionnel.

Questions fréquentes

Faut-il une carte professionnelle pour gérer des locations ?

Cela dépend du pays. Au Bénin, oui : la gestion immobilière exige l'inscription au registre des agents immobiliers, une carte professionnelle et une assurance [2]. En Côte d'Ivoire, il faut un agrément du ministre chargé du logement [3]. Au Togo, le gouvernement indique qu'aucun cadre légal clair n'existe encore [14]. Pour le Sénégal, la règle reste pas encore vérifiée.

Combien de caution un propriétaire peut-il demander ?

Au Togo, trois mois de caution et trois mois de garantie de loyer au plus, dans le Grand Lomé [4]. En Côte d'Ivoire, deux mois de dépôt et deux mois d'avance au plus [3]. Au Bénin, trois mois [2]. Au Sénégal, deux mois pour les loyers jusqu'à 500 000 francs CFA, dont un seul payé à l'entrée [8].

Dans quel délai faut-il rendre le dépôt de garantie ?

En Côte d'Ivoire et au Togo, dans un délai d'un mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées [3] [4]. Au Togo, un retard fait courir des intérêts au taux légal au profit du locataire [4].

Quelle commission un gestionnaire peut-il prendre au Bénin ?

Au plus 10 % du loyer mensuel quand il gère le logement au nom du bailleur, et au plus 50 % d'un mois de loyer quand il se limite à mettre en relation les parties [2].

Qui peut être syndic de copropriété ?

En Côte d'Ivoire, seul un syndic figurant sur la liste des syndics agréés par le ministre chargé du logement, désigné par l'assemblée générale [3]. Au Sénégal, toute personne physique ou morale, l'organisme vendeur assurant la fonction tant qu'il reste propriétaire [10]. Au Togo, la personne nommée à la majorité des voix ou, à défaut, par le juge [11].

Le gestionnaire peut-il expulser lui-même un locataire qui ne paie pas ?

Non. Au Bénin, seul un huissier de justice peut procéder à l'expulsion, après décision du juge [2]. En Côte d'Ivoire, l'expulsion forcée est demandée au juge des référés, qui peut accorder un délai de grâce de trois mois au plus [3].

S'inscrire sur imonga, est-ce un emploi ?

Non. imonga ne recrute ni ne salarie de gestionnaires. La plateforme propose aux professionnels un compte gratuit pour présenter leurs services ; les conditions de publication figurent sur la page Tarifs.