Courtier et apporteur d'affaires en immobilier : le statut, les règles et les démarches

Cette page s'adresse à celles et ceux qui mettent en relation un vendeur et un acheteur, un bailleur et un locataire, sans forcément tenir une agence : courtiers, apporteurs d'affaires, démarcheurs qui veulent sortir de l'informel. Elle explique le statut d'intermédiaire de commerce que fixe l'Acte uniforme OHADA, puis ce que chaque pays ajoute, avec le texte et l'article à chaque fois. Ce n'est pas une offre d'emploi : imonga ne vous embauche pas et ne vous verse aucune commission. C'est une invitation à créer gratuitement un compte professionnel pour présenter votre activité. Le métier d'agent immobilier en général et l'organisation d'une agence sont traités sur leurs propres pages ; ici, on parle de l'intermédiation elle-même.

Courtier, apporteur, commissionnaire, agent commercial : qui fait quoi ?

Le droit OHADA range ces métiers sous un même nom : l'intermédiaire de commerce. C'est « une personne physique ou morale qui a le pouvoir d'agir, ou entend agir, habituellement et professionnellement pour le compte d'une autre personne » afin de conclure un acte juridique avec un tiers [1]. L'Acte uniforme du 15 décembre 2010 en distingue trois figures.

• Le courtier « met en rapport des personnes en vue de faciliter ou faire aboutir la conclusion de conventions entre ces personnes » (article 208) [1]. Il ne signe pas à la place de son client : il rapproche, il informe, il organise.
• Le commissionnaire conclut l'acte « en son propre nom mais pour le compte du commettant » (article 192) [1]. En immobilier, c'est rare.
• L'agent commercial est un mandataire chargé « de façon permanente » de négocier au nom d'un ou plusieurs mandants, « sans être lié envers eux par un contrat de travail » (article 216) [1].

L'apporteur d'affaires n'a pas d'article à son nom dans l'Acte uniforme. Dans les faits, celui qui signale un bien ou un client contre une part de commission fait un travail de courtage : il met des personnes en rapport. S'il le fait de façon habituelle, il entre dans la définition de l'article 169, avec les obligations qui vont avec. Le mot « démarcheur » n'a pas non plus de sens juridique propre ; ce qui compte, c'est ce que la personne fait et à quelle fréquence.

L'article 3 du même texte classe parmi les actes de commerce par nature « les opérations d'intermédiaire pour l'achat, la souscription, la vente ou la location d'immeubles » [1]. Mettre en relation contre rémunération dans l'immobilier est donc, en droit OHADA, une activité commerciale.

Le statut d'intermédiaire de commerce dans l'espace OHADA

L'article 170 est court et lourd de conséquences : « L'intermédiaire de commerce est un commerçant » [1]. Il est soumis aux conditions des articles 6 à 12 : capacité juridique, absence d'incompatibilité, absence d'interdiction. Le même article prévoit que chaque catégorie d'intermédiaires peut recevoir des conditions particulières, et c'est par cette porte que les États ajoutent une carte ou une autorisation.

Ces règles s'appliquent sans loi de transposition. Le Traité de l'OHADA pose que « les actes uniformes sont directement applicables et obligatoires dans les Etats Parties, nonobstant toute disposition contraire de droit interne » (article 10) [2]. Le Togo, le Sénégal, le Bénin et la Côte d'Ivoire figurent parmi les États parties.

Les incompatibilités. L'article 9 interdit le commerce aux fonctionnaires et aux personnels des collectivités publiques, aux notaires, avocats, huissiers et autres auxiliaires de justice, ainsi qu'aux experts-comptables agréés [1]. Un agent de l'État qui « arrange » des locations le week-end n'a donc pas le droit de le faire à titre de profession. L'article 8 précise qu'« il n'y a pas d'incompatibilité sans texte » [1].

Les interdictions. Une condamnation définitive à au moins trois mois de prison ferme pour un délit contre les biens ou une infraction économique ou financière ferme l'accès au commerce (article 10) [1].

Le registre. Le commerçant personne physique demande son immatriculation au Registre du commerce et du crédit mobilier (RCCM) « dans le premier mois de l'exercice de son activité » (article 44) [1]. Tant qu'il ne l'a pas fait, il « ne peut se prévaloir » de la qualité de commerçant (article 60) [1], ce qui complique toute action pour réclamer une commission impayée.

Le statut d'entreprenant. L'Acte uniforme offre une voie plus légère : l'entreprenant, entrepreneur individuel qui exerce « sur simple déclaration », est dispensé d'immatriculation au RCCM tant que son chiffre d'affaires reste sous les seuils fixés par le droit comptable OHADA (article 30) [1]. Il tient au jour le jour un livre de ses recettes et dépenses, en séparant les espèces des autres paiements (article 31) [1]. Chaque État fixe les avantages fiscaux et sociaux de ce statut. Attention : là où une loi nationale exige une carte ou une autorisation pour l'intermédiation immobilière, la simple déclaration d'entreprenant ne la remplace pas.

Ce que la loi exige du courtier pendant l'opération

L'Acte uniforme fixe des devoirs précis au courtier, valables dans tous les États parties.

Rester indépendant. « Le courtier doit demeurer indépendant des parties » et limiter son rôle à la mise en relation et à l'organisation des démarches ; il ne peut intervenir personnellement dans la convention sans l'accord des parties (article 209) [1].

Informer. Il doit « donner aux parties toutes les informations utiles à leur consentement libre et éclairé » (article 210) [1]. S'il présente sciemment une partie comme ayant des capacités qu'elle n'a pas (un vendeur qui n'est pas propriétaire, un acheteur qui n'a pas les fonds), il répond du préjudice.

Ne pas acheter pour soi. « Le courtier ne peut réaliser des opérations de commerce, ni pour son propre compte », ni par personne interposée (article 211) [1]. Repérer un terrain bon marché pour le racheter soi-même au lieu de le présenter à son client est exclu.

Le mandat. Entre l'intermédiaire et son client, ce sont les règles du mandat qui s'appliquent (article 175) [1]. Le droit OHADA n'impose aucune forme : le mandat « peut être écrit ou verbal » et se prouve par tous moyens (article 176) [1]. Un écrit reste la meilleure protection, et certains pays l'exigent pour l'immobilier : au Bénin, le mandat d'un agent immobilier est enregistré et inscrit sur un registre des mandats, sous peine de nullité [3].

Les limites du pouvoir. Sans pouvoir spécial, l'intermédiaire ne peut ni « aliéner ou grever des immeubles » ni transiger (article 178) [1]. S'il agit au-delà de son pouvoir, ses actes ne lient personne et il doit indemniser le tiers trompé (articles 183 et 185) [1].

Rendre compte. Il exécute lui-même sa mission, sauf autorisation ou usage contraire (article 182), et rend compte de sa gestion « en tout temps » à la demande du client (article 187) [1].

La commission : qui la paie, quand elle est due, quand elle se perd

En droit OHADA, la rémunération du courtier « est constituée par un pourcentage du montant de l'opération » (article 212) [1]. Le même article règle la question qui fâche le plus souvent :

• si seul le vendeur a donné l'ordre, la commission « ne peut être supportée, même partiellement, par l'acheteur » ; elle est prélevée sur le prix ;
• si seul l'acheteur a donné l'ordre, il la paie en plus du prix ;
• si les deux ont donné l'ordre, ils la répartissent d'un commun accord avec le courtier [1].

Quand elle est due. Le courtier a droit à sa rémunération dès que son indication ou sa négociation « aboutit à la conclusion du contrat » ; si la vente est sous condition suspensive (un prêt, un titre foncier à obtenir), seulement quand la condition est remplie (article 213) [1]. Des frais ne sont remboursés, même sans vente, que si on l'a convenu. Sans accord sur le montant, on applique le tarif en usage, puis l'usage (article 214) [1].

Quand elle se perd. Le courtier perd tout droit s'il a travaillé pour l'autre partie au mépris de son client, ou s'il s'est fait payer en cachette par le tiers (article 215) [1]. La double commission non déclarée, pratique courante dans les locations, est exactement le cas visé.

Les plafonds nationaux. Certains pays encadrent le montant. Au Bénin, quand l'agent immobilier « met seulement en relation les parties pour la conclusion du bail », la commission ne peut dépasser 50 % du loyer mensuel ; elle n'est accordée que s'il prouve le « caractère déterminant de son intervention » ; et s'il y a plusieurs intermédiaires, seul celui par qui l'opération a été conclue est payé (articles 29, 30 et 32 de la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018) [3]. Le juge peut réduire la commission si les parties ont fini par négocier sans lui (article 33) [3]. En Côte d'Ivoire, le tarif est unique et fixé par décret (article 481 du Code de la construction et de l'habitat) [4], et le Conseil des ministres du 19 décembre 2024 a adopté un décret de tarification des prestations « des agences immobilières et des courtiers en immobilier » [5]. Les taux de ce décret ne sont pas encore vérifiés ici : le texte publié n'a pas été trouvé.

Côte d'Ivoire : un statut propre de courtier en immobilier

La Côte d'Ivoire est, parmi les quatre pays, celui qui encadre le plus précisément le courtier. Le Code de la construction et de l'habitat (loi n° 2019-576 du 26 juin 2019) lui consacre un sous-titre entier [4] [5].

La définition. Le courtier en immobilier est « une personne physique indépendante » qui accomplit des opérations sur les biens d'autrui : achat, vente, location d'immeubles bâtis ou non bâtis, et opérations sur fonds de commerce (article 475) [4]. Une société ne peut donc pas être courtier : elle relève du régime de l'agence.

Les conditions. Le texte demande la nationalité ivoirienne, 21 ans révolus, le baccalauréat ou un niveau équivalent, et l'absence de condamnation définitive à une peine de prison pour crime ou délit contre l'honneur ou la probité (article 476) [4].

L'autorisation et la carte. Le courtier n'exerce qu'en vertu d'une autorisation du ministre chargé du logement. Il reçoit une carte professionnelle qui porte le numéro et la date de l'autorisation ; cette carte est personnelle (article 477) [4]. L'activité est incompatible avec un emploi rémunéré par l'administration (article 478) [4].

Sous le couvert d'une agence. C'est le point qui distingue le courtier ivoirien : ses prestations sont réalisées « sous le couvert et la garantie financière d'une agence immobilière qui endosse la responsabilité des opérations » (article 479) [4]. Les actes, les contrats et les paiements des affaires qu'il apporte sont faits au nom de l'agence, qui délivre les quittances. Le courtier est payé par l'agence, sur les honoraires hors taxes, dès que l'affaire apportée est conclue, et sa part devient exigible dans les trois jours qui suivent l'encaissement des honoraires (articles 490 et 491) [4].

Ce qui fait perdre la carte. Elle est retirée de plein droit si le courtier conclut seul, sans agence ; s'il encaisse de l'argent et délivre des reçus en son nom ou au nom d'un propriétaire ; s'il prête sa carte, même un moment ; ou s'il sort des opérations autorisées (article 480) [4].

Les sanctions. Exercer sans autorisation, « même à titre accessoire », expose à 15 jours à 12 mois de prison et à une amende de 200 000 à 2 000 000 de francs, ou à l'une de ces peines (article 546) [4]. Une commission de discipline peut prononcer l'avertissement, la réprimande, la suspension jusqu'à un an ou le retrait de la carte (articles 494 et 495) [4].

La démarche. Le portail servicepublic.gouv.ci publie la démarche « Exercer la profession d'agent immobilier » auprès de la Direction du logement (garantie financière de 2 000 000 F CFA, coût de 100 000 FCFA), mais le mot courtier n'y figure pas, et la fiche cite encore un décret de 1979 que le Code déclare abrogé [6] [4]. Le coût, le délai et la liste de pièces de l'autorisation de courtier ne sont donc pas encore vérifiés : renseignez-vous auprès du ministère chargé du logement avant de déposer.

Bénin : l'apporteur sans carte tombe sous le coup de la loi

Au Bénin, la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 sur le bail d'habitation encadre l'agent immobilier, défini dans ce texte comme l'intermédiaire qui intervient habituellement dans les opérations sur les biens immobiliers [3]. Il n'existe pas de statut séparé de courtier, mais la loi dit clairement ce qu'un intermédiaire sans carte risque.

La carte d'abord. Exercer suppose d'être de nationalité béninoise, de remplir les conditions de la profession commerciale, d'être inscrit au registre des agents immobiliers tenu par le ministre chargé de l'habitat et d'obtenir une carte professionnelle, avec une assurance des risques professionnels (article 21) [3].

Les collaborateurs. L'agent « exécute lui-même sa mission », mais il « peut s'adjoindre tout collègue ou coursier de son choix » (article 27) [3]. Un apporteur peut donc travailler avec un agent titulaire de la carte.

La limite. Ce collaborateur n'a pas pour autant le droit de négocier seul. L'article 34 punit d'une amende de 50 000 à 1 000 000 de francs CFA (et en récidive de 500 000 à 2 000 000 de francs CFA et de dix jours à deux ans de prison) celui qui se livre aux opérations immobilières sans carte, « même à titre accessoire ». Il ajoute : « Les mêmes peines sont applicables à toute personne qui, sans avoir été habilitée, négocie, s'entremet, ou prend des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle » [3]. L'apporteur qui négocie un loyer ou promet un bien au nom d'un agent, sans habilitation, est donc exposé.

L'argent. L'agent ne peut recevoir aucune autre somme que celle prévue par les parties (article 31) [3]. Les « frais de visite » non convenus n'ont pas de base dans ce texte.

Togo et Sénégal : ce que disent les textes aujourd'hui

Togo. Le portail officiel du gouvernement écrivait le 10 juin 2026 : « Il n'existe pas de cadre légal clair régissant la profession d'agent immobilier », avec pour résultat « des pratiques informelles, des fraudes et une méfiance des acheteurs et des vendeurs » [7]. Le 1er juin 2026, le ministre chargé de l'urbanisme avait annoncé la préparation d'une « loi réglementant la profession d'agent immobilier » [8]. À la date de cette page, aucun texte adopté n'a été trouvé, et aucune condition propre aux courtiers ou aux apporteurs n'a été publiée. En attendant, c'est le droit OHADA qui s'applique : l'intermédiaire habituel est un commerçant, il s'immatricule au RCCM et il respecte les articles 208 à 215 sur le courtage [1]. Le GIABA, l'institution de la CEDEAO chargée de la lutte contre le blanchiment, relevait en 2024 que la profession d'agent immobilier « n'est même pas réglementée » au Togo et que beaucoup de transactions s'y règlent en espèces [9].

Sénégal. Une loi du 30 juin 1982 (n° 1982-07) encadre les activités de promotion, de transaction et de gestion immobilières. Son exposé des motifs annonçait des conditions d'accès, des garanties financières et une assurance de responsabilité civile, pour écarter les « officines » qui n'offraient pas les garanties de sérieux nécessaires [10]. Les articles de la loi promulguée n'ont pas pu être lus sur le portail officiel (document scanné) : l'âge, la carte et le montant de la garantie exigés d'un intermédiaire en transaction ne sont pas encore vérifiés ici. La loi sénégalaise sur le blanchiment, elle, nomme expressément « les agents immobiliers et les courtiers en biens immeubles » parmi les professions assujetties [11].

Blanchiment d'argent : les obligations qui pèsent aussi sur le courtier

Dans l'UEMOA, la lutte contre le blanchiment repose sur un texte commun transposé par chaque État. Le Conseil des ministres a adopté le 31 mars 2023 une nouvelle directive et un projet de loi uniforme sur le blanchiment, le financement du terrorisme et de la prolifération ; chaque État a été invité à l'intégrer dans son droit [12]. Les personnes assujetties y sont classées en trois catégories, dont les « Entreprises et Professions Non Financières Désignées » [12].

Au Sénégal, la loi n° 2018-03 du 28 février 2018 cite parmi ces professions « les agents immobiliers et les courtiers en biens immeubles » [11]. Elle impose, entre autres :

• de connaître son client avant d'entrer en relation d'affaires (article 19) ;
• d'identifier les parties dès qu'on « réalise, contrôle ou conseille » une vente immobilière (article 45) ;
• de régler par virement ou chèque le prix d'une vente au-dessus d'un seuil fixé par l'autorité (article 14) ;
• de déclarer à la CENTIF les opérations dont on soupçonne l'origine illicite (article 79) [11].

Le Sénégal a depuis adopté une nouvelle loi sur le même sujet, la loi n° 2024-08 du 14 février 2024, publiée au Journal officiel n° 7716 du 20 mars 2024 [13]. Ce texte de 2024 n'a pas pu être lu (document scanné) : le détail des obligations actuelles des courtiers n'est pas encore vérifié.

Au Togo, l'Assemblée nationale a adopté fin décembre 2025 une nouvelle loi fondée sur une approche par les risques, qui renforce l'identification des bénéficiaires effectifs [14]. La liste des professions assujetties n'est pas encore vérifiée ici. Le GIABA a organisé à Lomé, du 21 au 24 octobre 2024, un atelier national consacré aux agents immobiliers, jugés le secteur le plus exposé au risque [9].

Les seuils chiffrés (espèces, déclaration automatique) sont fixés par instruction de la BCEAO ou par l'autorité nationale et ne sont pas repris ici, faute de texte lu. Pour un courtier, la règle utile est simple : noter l'identité des parties, refuser de manier de grosses sommes en espèces, et ne jamais servir de prête-nom.

Les autres pays

Burkina Faso, Mali, Niger, Cameroun, Gabon. Ces États font partie des États parties de l'OHADA [2]. Le statut d'intermédiaire de commerce, le courtage et la commission décrits plus haut s'y appliquent directement [1]. Au Burkina Faso, l'exposé des motifs du projet de loi de transposition de la directive UEMOA de 2023 a été publié par l'Assemblée nationale [12]. Une règle nationale propre aux courtiers en immobilier n'a été trouvée dans aucun de ces pays : pas encore vérifié.

Guinée. Pas encore vérifié.

Maroc. Le Maroc n'applique pas le droit OHADA ; aucun texte primaire sur les intermédiaires immobiliers n'a été lu pour cette page : pas encore vérifié.

Kenya. Le métier y est réservé aux personnes inscrites : seuls les agents enregistrés auprès de l'Estate Agents Registration Board et titulaires d'un certificat annuel d'exercice peuvent faire de l'intermédiation immobilière, et l'inscription coûte 1 000 shillings kényans selon l'organisme [15].

Démarrer en règle : les étapes dans l'ordre

1. Vérifier que rien ne vous l'interdit. Pas d'emploi public, pas de profession incompatible, pas de condamnation qui ferme l'accès au commerce [1].
2. Choisir la forme. Entreprise individuelle immatriculée au RCCM, ou déclaration d'entreprenant si votre activité reste petite et que votre pays n'exige pas de carte [1].
3. Faire la formalité au guichet de votre pays. - Togo : au Centre de formalités des entreprises, une personne physique fournit le questionnaire de déclaration, une pièce d'identité, une déclaration sur l'honneur de non-condamnation, une photo et un plan de situation ; les frais affichés sont de 25 400 FCFA pour les nationaux et ressortissants de la CEDEAO et de 30 400 FCFA pour les autres, pour un délai moyen de quatre heures [16]. - Bénin : la plateforme monentreprise.bj de l'APIEx indique 10 000 FCFA et trois heures ouvrables pour un établissement individuel, et délivre l'extrait RCCM, l'attestation IFU et l'annonce légale [17]. Il faut ensuite l'inscription au registre des agents immobiliers et la carte du ministère chargé de l'habitat pour pratiquer l'intermédiation [3]. - Côte d'Ivoire : l'autorisation du ministre chargé du logement et la carte de courtier en immobilier sont exigées, puis une convention avec une agence agréée qui vous couvre [4]. Les frais d'immatriculation au guichet unique ne sont pas encore vérifiés. - Sénégal : coût et délai d'immatriculation pas encore vérifiés sur une source officielle.
4. Écrire vos mandats. Même si l'OHADA admet le mandat verbal, un écrit qui dit qui paie la commission, combien et quand vous protège [1].
5. Tenir vos comptes. Livre de recettes pour l'entreprenant, comptabilité pour le commerçant [1].
6. Vous rendre visible. Une fois en règle, présentez votre activité là où les clients cherchent, avec votre numéro de carte ou de RCCM.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Encaisser à la place du propriétaire. En Côte d'Ivoire, recevoir de l'argent et délivrer un reçu en son nom fait perdre la carte de plein droit [4]. Ailleurs, c'est la porte ouverte aux litiges et aux soupçons de blanchiment.
• Rédiger l'acte de vente. En Côte d'Ivoire, les actes qui transmettent un droit réel immobilier, les baux de plus de dix ans et les actes soumis à la publicité foncière doivent être passés devant notaire (article 460) [4]. Un courtier prépare la rencontre ; il ne remplace pas le notaire.
• Promettre ce que le client n'a pas autorisé. Agir sans pouvoir rend l'acte inopposable et vous oblige à indemniser le tiers [1].
• Se faire payer des deux côtés en secret. C'est la cause légale de perte de la commission [1].
• Négocier pour un agent sans habilitation. Au Bénin, c'est puni comme l'exercice sans carte [3].
• Réclamer une commission sans preuve. Sans mandat écrit ni trace de votre intervention, vous aurez du mal à prouver que c'est vous qui avez rapproché les parties, alors que la loi béninoise exige de prouver le caractère déterminant de cette intervention [3].

Ce que vous propose imonga

Ce n'est pas une offre d'emploi. imonga n'embauche pas de courtiers ni d'apporteurs d'affaires : la plateforme invite les professionnels à s'inscrire pour présenter leur activité, publier leurs biens ou leurs services et recevoir des demandes de particuliers, en Afrique et dans la diaspora. La création du compte et du profil est gratuite ; les conditions de publication sont détaillées sur la page Tarifs. Vous restez indépendant, vous fixez vos honoraires, et vous restez soumis aux règles de votre pays décrites plus haut.

Pour un intermédiaire, le profil est l'endroit où afficher votre numéro de RCCM ou de carte et l'agence qui vous couvre, s'il y en a une : c'est ce qui vous distingue du démarcheur sans titre. Créer mon compte professionnel.

Questions fréquentes

Un apporteur d'affaires doit-il s'immatriculer ?

S'il met en relation des parties de façon habituelle et contre rémunération, oui : le droit OHADA fait de l'intermédiaire de commerce un commerçant, tenu de s'immatriculer au RCCM dans le premier mois d'activité, ou de se déclarer comme entreprenant si son activité reste sous les seuils [1]. Un apport isolé, sans habitude, ne fait pas de vous un commerçant.

Qui paie la commission du courtier ?

Celui qui a donné l'ordre. Si seul le vendeur vous a mandaté, l'acheteur ne peut rien payer, même en partie ; si seul l'acheteur vous a mandaté, il paie en plus du prix ; si les deux l'ont fait, ils se répartissent la commission d'un commun accord avec vous (article 212 de l'Acte uniforme) [1].

Faut-il une carte pour être courtier en immobilier en Côte d'Ivoire ?

Oui. Le courtier en immobilier exerce en vertu d'une autorisation du ministre chargé du logement et reçoit une carte professionnelle personnelle. Il travaille sous le couvert et la garantie financière d'une agence agréée. Exercer sans autorisation est puni de 15 jours à 12 mois de prison et de 200 000 à 2 000 000 de francs d'amende [4].

Au Bénin, puis-je travailler avec un agent immobilier sans avoir de carte ?

Vous pouvez être le collègue ou le coursier d'un agent titulaire de la carte, que la loi l'autorise à s'adjoindre. Mais négocier, vous entremettre ou prendre des engagements pour son compte sans être habilité expose aux mêmes amendes que l'exercice sans carte, de 50 000 à 1 000 000 de francs CFA [3].

Existe-t-il une loi sur les courtiers immobiliers au Togo ?

Pas de loi propre adoptée à ce jour : le gouvernement constatait en juin 2026 l'absence de cadre légal clair et annonçait une loi sur la profession d'agent immobilier [7] [8]. Le statut d'intermédiaire de commerce et les règles du courtage de l'Acte uniforme OHADA s'appliquent déjà [1].

Quand ma commission est-elle due si la vente dépend d'un prêt ?

Seulement quand la condition est remplie. En droit OHADA, la commission est due dès que votre intervention aboutit à la conclusion du contrat, mais si le contrat est conclu sous condition suspensive, elle n'est due qu'après l'accomplissement de cette condition [1].

S'inscrire sur imonga, est-ce être recruté ?

Non. imonga ne signe aucun contrat de travail et ne verse ni salaire ni commission. Vous créez gratuitement un compte professionnel pour présenter votre activité et recevoir des demandes ; vous restez indépendant et soumis aux règles de votre pays, comme celles de l'Acte uniforme OHADA sur le courtage [1].