Bailleur professionnel : louer plusieurs biens en direct, dans les règles

Cette page s'adresse au propriétaire qui loue lui-même plusieurs logements, boutiques ou bureaux, sans passer par une agence : celui qui signe les baux, encaisse les loyers et répond devant le fisc. Ce n'est pas une offre d'emploi. imonga n'embauche pas de bailleurs : la plateforme invite les propriétaires à s'inscrire gratuitement pour publier leurs biens à louer. Nous résumons d'abord les textes qui encadrent le bail d'habitation au Togo, au Sénégal, au Bénin et en Côte d'Ivoire, puis le bail professionnel commun aux pays de l'OHADA, l'impôt sur les revenus fonciers et le calendrier des déclarations. Chaque règle renvoie au texte officiel lu pour cette page. Quand un point n'a pas pu être lu dans une source officielle, nous l'écrivons : pas encore vérifié. La gestion pour le compte d'autrui, avec mandat et honoraires, relève d'une autre page de la série, consacrée au gestionnaire locatif.

Qu'est-ce qu'un bailleur professionnel ?

Le mot ne désigne pas un titre protégé. Dans les textes lus pour cette page, le bailleur est simplement la partie qui donne un local en location, et le propriétaire qui loue ses propres biens n'a pas besoin d'une carte professionnelle pour le faire. Ce qui le distingue de l'agent immobilier, c'est qu'il agit pour lui-même, et non pour le compte d'autrui.

La Côte d'Ivoire l'écrit clairement : « Le recours à une agence immobilière, en vue de la conclusion d'un contrat de bail à usage d'habitation, est facultatif » [1]. L'agrément n'y est exigé que de celui qui exerce la profession d'agence ou de courtier [1]. Au Bénin, la carte professionnelle et l'inscription au registre visent l'agent immobilier qui mène des opérations, dont la gestion immobilière, et non le propriétaire [2].

Être « professionnel » tient donc à la taille du patrimoine et à la régularité de l'activité : plusieurs baux en cours, des loyers chaque mois, des locataires qui changent. À cette échelle, trois sujets prennent le dessus : un bail conforme au texte du pays, un encaissement traçable (quittances, dépôt de garantie, révisions) et une fiscalité déclarée à temps. La directive de l'UEMOA sur la lutte contre le blanchiment vise « les agents immobiliers, y compris les agents de location » ; sa liste d'assujettis ne cite pas le propriétaire qui loue ses propres biens [3]. Si vous confiez vos biens à une agence, celle-ci reste soumise à ces obligations.

Le bail écrit, devenu la règle dans les quatre pays

Le premier changement des dix dernières années tient en une phrase, répétée par chaque texte : le bail d'habitation est écrit.

• Au Togo, le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 pose que « le bail d'habitation est écrit » et que tout contrat est conclu conformément au modèle de contrat type établi par le ministère chargé de l'habitat [4].
• Au Sénégal, le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 s'applique aux baux à usage d'habitation régis par le Code des obligations civiles et commerciales [5].
• Au Bénin, la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 dispose que « le contrat de bail est écrit » et qu'il est signé par le bailleur et le preneur, ou par leurs représentants dûment mandatés [2].
• En Côte d'Ivoire, la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat pose la même règle et ajoute l'enregistrement obligatoire du bail auprès de l'administration fiscale [1].

Trois pièces accompagnent ce contrat partout où le texte a été lu. L'état des lieux, d'abord, contradictoire à l'entrée et à la sortie : il est joint au contrat au Togo [4], annexé au bail au Bénin [2] et signé au plus tard le jour de l'entrée en jouissance en Côte d'Ivoire [1]. La quittance, ensuite : le loyer se paie contre quittance au Togo [4] et au Bénin [2], et le bailleur ivoirien « est tenu de délivrer une quittance au locataire » [1]. Le reçu du dépôt de garantie, enfin, puisque ce dépôt doit être rendu dans un délai fixé.

Pour un propriétaire qui gère dix ou vingt baux, ces pièces sont aussi sa meilleure défense : sans état des lieux, le texte togolais présume que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui empêche de lui imputer ensuite des dégradations [4].

Au Togo : caution, garantie de loyer et modèle de bail

Le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 est d'ordre public, et il s'applique « dans une première phase dans le Grand Lomé » [4]. Il distingue deux sommes que le locataire peut avoir à verser à l'entrée.

La caution couvre les dégradations ; son montant « ne peut excéder une somme correspondant à trois (3) mois de loyer », elle ne produit pas d'intérêt, et elle est rendue « dans un délai maximum d'un (1) mois à compter de la date de restitution des clés ». Au-delà, le solde dû porte intérêt au taux légal [4]. La garantie de loyer couvre les arriérés et le préavis ; elle est elle aussi plafonnée à trois mois de loyer [4]. L'une et l'autre peuvent être remplacées par une assurance ou une caution bancaire souscrite par le locataire [4].

Le loyer est révisable tous les trois ans, « dans une fourchette ne dépassant pas 10% du loyer en cours » [4]. Le bailleur qui exige plus que ce que le texte permet encourt une amende égale au double de la majoration illicite, et doit restituer les sommes perçues [4]. Le décret répute non écrites certaines clauses, comme celle qui interdirait au locataire d'héberger ses proches [4].

Le modèle de contrat type est disponible auprès de chaque mairie, selon le ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Réforme foncière, qui annonçait en mars 2022 la fin des baux verbaux [6]. Pour reprendre son logement, le bailleur doit donner congé deux mois à l'avance, par écrit avec accusé de réception [4]. En cas d'impayé, la procédure de résiliation se déclenche un mois après la cessation de paiement si le locataire ne reconstitue pas sa garantie de loyer [4].

Au Sénégal : loyers baissés, caution étalée, loyer à terme échu

Le Sénégal encadre le montant des loyers depuis longtemps, par la méthode de la surface corrigée. Le décret n° 2023-382 du 24 février 2023, publié au Journal officiel du 28 février 2023, a imposé une baisse des loyers d'habitation qui n'avaient pas été calculés suivant cette méthode, à compter du 1er mars 2023 : 15 % pour les loyers inférieurs ou égaux à 300 000 francs CFA, 10 % entre 300 001 et 500 000 francs CFA, 5 % au-delà [5]. Les bailleurs qui avaient déjà appliqué les baisses de la loi n° 2014-03 en sont dispensés, à condition d'en apporter la preuve [5].

Le même décret change l'entrée dans les lieux pour les baux de 500 000 francs CFA par mois au plus. La caution ne peut dépasser deux mois de loyer, et seul l'équivalent d'un mois est payable à l'entrée en jouissance ; le reste est étalé sur douze mois, à raison d'un douzième par mois [5]. Le loyer « ne peut être payé à l'avance » : il est payable à la fin du mois de jouissance [5]. Si une agence ou un courtier intervient, sa commission est ramenée à la moitié d'un mois de loyer pour ces baux [5].

Pour un propriétaire de plusieurs logements, la conséquence pratique est double. Il faut garder la preuve du calcul du loyer (ou de la baisse appliquée) pour chaque bail. Et la trésorerie change : le premier mois n'est plus payé d'avance, et la caution arrive par fractions pendant un an.

Au Bénin : un plafond lié à la valeur du logement

La loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d'habitation domestique fixe un plafond que peu de pays retiennent : « le prix maximum du loyer annuel est fixé à 8% de la valeur réelle du logement, de l'appartement, ou de l'immeuble » [2]. Le loyer mensuel ne peut dépasser le douzième du loyer annuel. La valeur réelle additionne le terrain, évalué selon le barème de la commission des évaluations, et la construction [2]. Pour les immeubles achevés avant l'entrée en vigueur de la loi, la valeur de la construction subit un abattement de 2 % par an à partir de la sixième année, sans dépasser 30 % [2].

Le dépôt de garantie correspond à trois mois de loyer, versés à la remise des clés et remboursés en fin de bail ; il ne peut pas être révisé en cours de bail [2]. Avant le premier terme, le bailleur remet au locataire un décompte daté et signé des éléments du loyer, révisé au 1er janvier de chaque année [2]. Le loyer se paie chaque mois, contre quittance, et une clause de révision ne peut faire monter le loyer de plus de 2 % du montant annuel initial [2].

La fin du bail est encadrée de près. La clause résolutoire ne joue que dans des cas que la loi énumère, après mise en demeure, et « seul un huissier de justice est habilité à procéder à l'expulsion du locataire » [2]. En cas de vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption [2].

En Côte d'Ivoire : avance, dépôt et révision tous les trois ans

Le Code de la construction et de l'habitat, institué par la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019, consacre un sous-titre entier au bail d'habitation [7]. Ses règles d'argent sont courtes : le bailleur ne peut exiger plus de deux mois de loyer d'avance, et le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer [1]. Ce dépôt n'est pas productif d'intérêt et se rembourse dans un délai d'un mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées [1]. Toute clause prévoyant un loyer d'avance ou une autre somme que le dépôt est réputée non écrite [1].

Le loyer se paie chaque mois et se révise « à la hausse ou à la baisse, tous les trois ans » [1]. La partie qui veut le réviser notifie son intention au moins trois mois avant la date d'effet [1]. Toute augmentation intervenue moins de trois ans après la conclusion ou le renouvellement du bail est réputée n'être jamais intervenue [1]. Le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire que les charges que le texte énumère : énergie, eau, gaz, entretien courant, menues réparations, taxes liées à l'usage [1].

Le bail est enregistré auprès de l'administration fiscale, et le bailleur remet au locataire un exemplaire de l'acte d'enregistrement dans les trente jours [1]. À l'échéance, le bail se renouvelle par tacite reconduction au profit du locataire de bonne foi ; la vente de l'immeuble n'est pas un motif de reprise [1]. Le congé pour reprise se donne trois mois à l'avance, et le bailleur doit ensuite occuper les lieux au moins un an [1]. Selon le gouvernement, la sanction du non-respect de ces règles a été portée à 300 % du trop-perçu par l'annexe fiscale 2020, et une ligne verte, le 1378, reçoit les signalements [7]. Le contrat type est vendu en librairie et disponible dans les mairies du district d'Abidjan et à la poste [7].

Boutiques, bureaux, entrepôts : le bail à usage professionnel OHADA

Les textes nationaux cités plus haut ne visent que le logement. Quand vous louez une boutique, un bureau ou un entrepôt, c'est l'Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général du 15 décembre 2010 qui s'applique, dans les quatre pays et dans les autres États membres de l'OHADA.

La logique y est plus libre : « Les parties fixent librement la durée du bail » et elles fixent aussi librement le montant du loyer, sous réserve des textes nationaux [8]. Le locataire acquiert en revanche une protection forte avec le temps. Le droit au renouvellement est acquis au preneur qui a exploité son activité « pendant une durée minimale de deux ans », et aucune clause ne peut y faire échec [8]. Pour un bail à durée indéterminée, le congé se donne au moins six mois à l'avance, par huissier ou par tout moyen qui prouve la réception [8].

Un patrimoine mixte, avec des logements au rez-de-chaussée et des commerces en façade, demande donc deux modèles de bail et deux calendriers de congé. Au Bénin, la loi de 2018 le dit expressément : elle ne s'applique pas aux baux professionnels, régis par l'Acte uniforme [2].

L'impôt sur les revenus fonciers, pays par pays

Les loyers sont imposables dans les quatre pays, mais la base et le taux changent beaucoup. Les montants ci-dessous viennent des codes publiés par les administrations fiscales ; une loi de finances plus récente peut les avoir modifiés.

Togo. Les loyers entrent dans l'impôt sur le revenu des personnes physiques, catégorie revenus fonciers. Le revenu net s'obtient après « une déduction forfaitaire exclusive de toute justification égale à 50 % des revenus bruts », puis la déduction des taxes foncières ; une option pour les frais réels est possible avant le 30 novembre, pour trois ans au moins [9]. Le barème progressif s'applique, de l'exonération jusqu'à 900 000 francs CFA à 35 % au-delà de 20 000 000 [9]. La taxe foncière sur les propriétés bâties est de 7,5 % du revenu net cadastral [9]. Quand le locataire est une entreprise, une administration ou une organisation internationale, il retient 8,75 % du loyer brut, imputés pour 3,75 % sur la taxe foncière et pour 5 % sur l'impôt sur le revenu ; sinon, le propriétaire verse lui-même des acomptes au même taux, au plus tard le 15 du mois suivant [9].

Sénégal. Le revenu net foncier est le revenu brut encaissé moins les charges, dont « une déduction forfaitaire fixée à 30 % des revenus bruts » et les intérêts d'emprunt ; un déficit se reporte sur trois ans [10]. Le barème de l'impôt sur le revenu va de 0 % à 43 % [10]. Une personne physique dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 30 millions de francs CFA peut opter pour la contribution globale foncière, qui remplace l'impôt sur les revenus fonciers et la contribution foncière : un mois de loyer jusqu'à 12 millions, un mois et demi jusqu'à 18 millions, deux mois au-delà, avec un minimum de 30 000 francs [10]. Une retenue à la source de 5 % s'applique aux loyers versés par certains locataires, sauf si le loyer mensuel du local est inférieur à 150 000 francs CFA [10].

Bénin. L'impôt sur les revenus fonciers est assis sur le montant brut des loyers, au taux de 12 %, majoré d'une redevance de 4 000 francs CFA [11]. Les locataires retiennent 12 % à la source, sauf les particuliers qui louent en direct ; la retenue est libératoire mais ne dispense pas de la déclaration annuelle [11]. La taxe foncière unique s'ajoute, à 6 % pour les propriétés bâties dans les zones dotées du registre foncier urbain [11].

Côte d'Ivoire. L'impôt foncier comprend l'impôt sur le revenu foncier et l'impôt sur le patrimoine foncier, tous deux calculés sur la valeur locative de l'année précédente. L'édition 2018 du dépliant de la Direction générale des impôts donne 3 % et 9 % pour les personnes physiques sur un immeuble loué [12]. Le taux en vigueur en 2026 n'est pas encore vérifié. Les agences, syndics et gérants qui encaissent pour le propriétaire prélèvent un acompte de 12 % du loyer brut [12].

Déclarer, enregistrer et payer : le calendrier

Un bailleur de plusieurs biens a des échéances fixes, qu'il vaut mieux inscrire une fois pour toutes dans un agenda.

| Pays | Déclaration annuelle | Paiement courant | Bail | |---|---|---|---| | Togo | revenus avant le 31 mars [9] | acomptes de 8,75 % le 15 du mois suivant [9] | droit de 2 % sur le cumul des loyers [9] | | Sénégal | revenus fonciers au plus tard le 30 avril, ou CGF avant le 1er février [10] | CGF fin février, avril et juin [10] | droit de 2 % pour un bail à durée limitée [10] | | Bénin | état des locataires et loyers au plus tard le 10 février [11] | quatre acomptes, retenues imputées [11] | droit de 1 % sur le cumul des loyers [11] | | Côte d'Ivoire | déclaration foncière du 1er octobre au 15 novembre, puis à chaque changement [12] | quatre fractions, 15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre [12] | enregistrement obligatoire [1] |

Au Togo, un bail resté verbal n'échappe pas au fisc : le propriétaire dépose chaque année, dans les trois premiers mois, une déclaration par immeuble qui liste les locataires et les loyers [9]. Au Bénin, l'administration peut fixer elle-même la base imposable à partir des contrats de bail et des enquêtes foncières [11]. Au Sénégal, le calendrier officiel de la DGID rappelle l'échéance de la contribution globale foncière [13].

En Côte d'Ivoire, l'imprimé de déclaration foncière, pris en application de l'article 177 du Code général des impôts, se remplit parcelle par parcelle, avec le nom de chaque occupant et le loyer annuel ramené à l'année entière [14]. Les locataires institutionnels doivent subordonner le paiement des loyers à la production de l'attestation d'immatriculation et de la copie de cette déclaration [12]. Un propriétaire qui loue à une entreprise doit donc avoir ses papiers fiscaux à jour avant la signature.

Les risques du bailleur : sanctions, impayés et litiges

Les sanctions frappent d'abord l'argent perçu en trop. Au Togo, l'amende est égale au double de la majoration illicite [4]. En Côte d'Ivoire, le gouvernement indique un taux de 300 % du trop-perçu [7], et le Code punit d'une amende de 5 000 à 500 000 francs l'éviction d'un locataire de bonne foi par des manœuvres en vue de relouer, avec une indemnité au moins égale au loyer annuel [1].

Le fisc a ses propres outils. En Côte d'Ivoire, un retard de paiement coûte 10 %, une insuffisance de déclaration 15 %, 30 % ou 100 % selon sa gravité, et l'administration peut recouvrer par « opposition à loyer », c'est-à-dire en se faisant payer directement par le locataire [12]. Au Sénégal, l'absence de déclaration de la contribution globale foncière entraîne une taxation d'office [10]. Au Togo, le locataire et le propriétaire restent solidaires du paiement de la retenue sur loyers [9].

Pour l'impayé, aucun texte lu ne permet au bailleur de se faire justice lui-même. Au Bénin, seul un huissier peut expulser [2]. En Côte d'Ivoire, l'expulsion passe par le juge des référés, qui peut accorder au locataire un délai de grâce de trois mois au plus [1]. Avant de vendre un bien occupé, il faut aussi compter avec le droit de préemption du locataire, prévu au Bénin [2] et en Côte d'Ivoire, où le locataire dispose de sept jours pour faire une contre-proposition [1]. En cas de vente, c'est le nouveau bailleur qui rend la caution au Togo [4] et le dépôt en Côte d'Ivoire [1].

Et dans les autres pays ?

Les règles de l'UEMOA sur le blanchiment s'appliquent dans tous ses États membres, dont le Burkina Faso, le Mali et le Niger [3], et le bail professionnel OHADA vaut dans tous les États de l'OHADA, dont le Cameroun, le Gabon et la Guinée [8].

Pour le bail d'habitation et la fiscalité des loyers de ces pays, nous n'avons pas encore ouvert les textes officiels. Le Burkina Faso a une loi sur le bail d'habitation privée, et le Maroc la loi n° 67-12 sur les rapports entre bailleurs et locataires, mais nous ne les avons lues que dans la presse : leur contenu n'est pas encore vérifié, et nous n'en citons aucun chiffre. Pour le Mali, le Niger, le Cameroun, le Gabon, la Guinée et le Kenya, les règles propres au bail d'habitation ne sont pas encore vérifiées.

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Questions fréquentes

Faut-il une carte professionnelle pour louer ses propres biens ?

Non, d'après les textes lus pour cette page : la carte ou l'agrément vise l'agent ou l'agence qui agit pour autrui. En Côte d'Ivoire, le recours à une agence pour conclure un bail d'habitation est facultatif [1].

Quel dépôt de garantie puis-je demander ?

Trois mois de loyer au plus pour la caution au Togo, plus une garantie de loyer de trois mois au plus [4] ; trois mois au Bénin [2] ; deux mois en Côte d'Ivoire [1] ; deux mois au Sénégal pour les baux de 500 000 francs CFA au plus, dont un seul payable à l'entrée [5].

Puis-je demander plusieurs mois de loyer d'avance ?

En Côte d'Ivoire, deux mois au plus, et toute autre clause d'avance est réputée non écrite [1]. Au Sénégal, le loyer ne peut pas être payé d'avance : il est dû à la fin du mois de jouissance [5].

Tous les combien puis-je augmenter le loyer ?

Au Togo, tous les trois ans et de 10 % au plus [4]. En Côte d'Ivoire, tous les trois ans, avec un préavis de trois mois [1]. Au Bénin, une clause de révision ne peut dépasser 2 % du loyer annuel initial [2].

Comment sont imposés mes loyers ?

Au Togo, au barème de l'impôt sur le revenu après un abattement de 50 % [9] ; au Sénégal, après un abattement de 30 %, ou par la contribution globale foncière jusqu'à 30 millions de loyers bruts [10] ; au Bénin, à 12 % du loyer brut [11] ; en Côte d'Ivoire, sur la valeur locative, à un taux 2026 pas encore vérifié [12].

Mon bail doit-il être enregistré ?

Oui en Côte d'Ivoire, où l'enregistrement est obligatoire et où le locataire reçoit une copie dans les trente jours [1]. Au Togo, le décret renvoie au Code général des impôts, qui prévoit un droit de 2 % [4] [9]. Le droit est de 2 % au Sénégal [10] et de 1 % au Bénin [11].