Agence immobilière : monter la structure, obtenir l'agrément, encadrer l'équipe

Cette page s'adresse à ceux qui dirigent ou veulent fonder une agence immobilière en Afrique de l'Ouest : une société, avec un dirigeant, des collaborateurs et l'argent de clients qui transite par elle. Elle ne traite pas du parcours individuel de l'agent, qui a sa propre page, mais de ce que la loi exige de la structure : sa forme, son agrément, son représentant légal, ses comptes et son équipe. Chaque règle renvoie au texte officiel qui la porte, et ce que nous n'avons pas pu lire dans un texte officiel est signalé comme « pas encore vérifié ». Ce n'est pas une offre d'emploi : imonga n'embauche pas d'agences, il les invite à créer gratuitement un compte professionnel pour présenter leur activité.

Qu'est-ce qui distingue une agence d'un agent ?

Un agent immobilier est une personne. Une agence est une organisation qui porte des mandats, encaisse des fonds pour le compte de tiers et fait travailler plusieurs personnes sous un même nom. Les textes de la région ne tracent pas tous cette frontière de la même façon, et c'est la première chose à vérifier avant de choisir sa forme juridique.

La Côte d'Ivoire est le pays où la distinction est la plus nette. Le Code de la construction et de l'habitat de 2019 réserve la profession d'agence immobilière à une personne morale, et crée à côté la profession de courtier en immobilier, définie comme « une personne physique indépendante » [1]. Le courtier ne travaille pas seul : ses prestations sont réalisées « sous le couvert et la garantie financière d'une agence immobilière qui endosse la responsabilité des opérations » [1]. L'agence est donc le point d'ancrage de tout le système.

Au Bénin, la loi du 2 juillet 2018 sur le bail d'habitation parle de l'« agent immobilier » sans distinguer la personne physique de la société, mais elle punit expressément le représentant légal ou statutaire d'une personne morale qui exerce sans remplir les conditions [2]. Au Sénégal, la loi n° 1982-07 du 30 juin 1982 a été pensée dès son exposé des motifs pour des « personnes physiques ou morales » et vise des « cabinets » [3]. Au Togo, aucune loi propre à la profession n'était en vigueur en juin 2026, selon le gouvernement lui-même [4].

Trois rôles reviennent partout : la société qui signe les mandats et tient les comptes, la personne qui la représente et en répond, et les collaborateurs qui négocient en son nom. Les sections suivantes reprennent ces trois rôles.

Côte d'Ivoire : une société agréée, un administrateur de biens

L'article 464 du Code de la construction et de l'habitat (loi n° 2019-576 du 26 juin 2019) fixe sept conditions cumulatives pour exercer comme agence immobilière [1] :

• être une personne morale régulièrement constituée selon l'Acte uniforme OHADA sur les sociétés commerciales et le GIE ;
• avoir un capital social d'au moins deux millions de francs CFA, « détenu en totalité par une ou des personnes de nationalité ivoirienne » ;
• avoir un objet social qui porte sur les opérations immobilières visées par le Code ;
• détenir une attestation de régularité fiscale ;
• justifier d'une garantie financière, sous forme de caution bancaire ou d'assurance au profit du ministère chargé du logement, d'un montant fixé par arrêté ;
• être titulaire de l'agrément ;
• porter l'enseigne « Agence immobilière agréée », octroyée par la chambre professionnelle des agences immobilières agréées.

L'agrément est accordé par le ministre chargé du logement après examen des conditions « relatives à la société candidate et à son principal dirigeant » [1]. Ce dirigeant porte un nom précis : la personne physique qui représente légalement l'agence est l'« administrateur de biens » [1]. Il doit être ivoirien et justifier d'une aptitude : soit une licence des professions de l'immobilier ou un diplôme juridique, économique, financier ou commercial de même niveau, suivi d'au moins deux ans d'emploi ou de stage dans une agence, une étude de notaire, une société de promotion ou la gestion d'un patrimoine immobilier ; soit un BTS et au moins cinq ans dans ces mêmes milieux [1].

Le nom de cet administrateur n'est pas une formalité interne. L'agence doit faire figurer sur tous ses documents, contrats et courriers professionnels le numéro et la date de son agrément ainsi que le nom de son administrateur de biens, sous peine de sanction disciplinaire [1]. Une clause du Code vise aussi le numérique : les exploitants de sites internet qui proposent des locations de logements situés en Côte d'Ivoire doivent obtenir le même agrément, et le juge peut faire bloquer l'accès à un site contrevenant [1].

Le portail officiel servicepublic.gouv.ci décrit la démarche : une demande adressée au ministre de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme, déposée au Guichet unique du foncier et de l'habitat, avec notamment les statuts de la société, l'attestation fiscale, les certificats de travail en gestion immobilière et la justification d'une garantie financière de 2 000 000 FCFA ; le coût affiché est de 100 000 FCFA [5]. Le montant exact fixé par l'arrêté prévu à l'article 464 n'a pas été lu dans l'arrêté lui-même : il n'est donc « pas encore vérifié », et le chiffre du portail doit être confirmé au guichet. Le portail n'indique pas de délai de traitement.

Bénin : registre, carte professionnelle et responsabilité du représentant légal

La loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 portant régime juridique du bail à usage d'habitation domestique consacre son chapitre III à la profession [2]. Elle soumet l'exercice à deux conditions administratives : l'inscription au registre des agents immobiliers tenu par le ministre chargé de l'habitat, et l'obtention d'une carte professionnelle délivrée par la même autorité. Elle impose aussi une police d'assurance couvrant les risques professionnels [2]. Peuvent exercer les personnes de nationalité béninoise qui remplissent les conditions de la profession commerciale, et nul ne peut exercer après une condamnation définitive pour atteinte à la confiance, infraction contre les biens d'autrui ou faillite [2].

Pour une société, deux dispositions comptent particulièrement. La première : l'article 34 punit de 50 000 à 1 000 000 FCFA d'amende, et en cas de récidive de 500 000 à 2 000 000 FCFA et de dix jours à deux ans d'emprisonnement, la personne qui exerce les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale se livrant à ces opérations sans remplir les conditions [2]. Le gérant répond donc personnellement de la conformité de sa société. La seconde : les mêmes peines s'appliquent à toute personne qui, sans avoir été habilitée, négocie, s'entremet ou prend des engagements pour le compte du titulaire d'une carte [2]. Un collaborateur non habilité met en cause à la fois lui-même et la structure qui le laisse agir.

La loi prévoit que les modalités du registre, de la carte et de l'assurance sont fixées par voie réglementaire [2]. Le décret d'application n'a pas été lu pour cette page : la liste des pièces et le montant minimum d'assurance ne sont « pas encore vérifiés ».

Sénégal et Togo : ce que l'on sait, et ce qui reste à confirmer

Sénégal. La loi n° 1982-07 du 30 juin 1982 encadre les activités de promotion, de transaction et de gestion immobilières. Son exposé des motifs, lu dans le dossier législatif publié par l'administration, en donne la raison : « Certaines officines ne présentent pas toujours les garanties de compétence, de sérieux et d'honnêteté nécessaires » [3]. Le projet définissait les conditions d'accès, les garanties financières et l'assurance de responsabilité civile professionnelle. Il prévoyait aussi que, dans les deux ans suivant l'entrée en vigueur, 35 % au moins du capital des cabinets existants soient détenus par des personnes de nationalité sénégalaise, et que les acquéreurs de nouveaux cabinets soient sénégalais ou ressortissants d'un État lié au Sénégal par un accord de réciprocité [3]. Ces règles sont citées ici telles que le projet les présentait. Le texte final des articles, le décret d'application, l'autorité qui délivre l'autorisation et le montant de la garantie n'ont pas été lus : ils sont signalés « pas encore vérifiés ». Pour une agence qui compte des associés étrangers, c'est le premier point à faire confirmer par le ministère compétent.

Togo. Le site officiel du gouvernement constatait le 10 juin 2026 qu'« il n'existe pas de cadre légal clair régissant la profession d'agent immobilier » [4]. Une loi réglementant la profession était en préparation, annoncée le 1er juin 2026 par le ministre de l'Aménagement du territoire et de l'Urbanisme avec deux autres textes [6]. En attendant, une agence togolaise relève du droit commun des sociétés OHADA et de l'immatriculation au Centre de formalités des entreprises. Un plafonnement de la caution et de la garantie locatives dans le Grand Lomé a été rapporté par la presse en 2022 ; le décret lui-même n'a pas été lu, son contenu n'est donc « pas encore vérifié ».

Choisir la forme de société et l'immatriculer

Dans les quatre pays, la société relève de l'Acte uniforme OHADA relatif au droit des sociétés commerciales et du GIE, révisé le 30 janvier 2014 à Ouagadougou et entré en vigueur le 5 mai 2014 [7]. Il offre plusieurs formes, dont la SARL, la SA et la SAS. Le capital minimum légal de la SARL dépend des dispositions nationales ; la valeur de référence n'a été lue qu'en seconde main et n'est « pas encore vérifiée ».

Le guichet de l'APIEx au Bénin publie des conditions précises. Pour une SARL ou une SUARL, le capital est « librement fixé par les associés ou l'associé unique », un seul associé suffit, le gérant peut être associé ou non, et le notaire n'est pas obligatoire : la plateforme monentreprise.bj génère des statuts sous seing privé [8]. Le dossier comprend un extrait de casier judiciaire du ou des gérants de moins de trois mois, ou une déclaration sur l'honneur. Le coût affiché est de 22 000 FCFA pour une SARL et de 37 000 FCFA pour une SAS, avec un délai de trois heures ouvrables. La plateforme délivre l'extrait RCCM, l'attestation IFU, le numéro employeur CNSS et la déclaration d'établissement à la Direction générale du travail [8]. Ce dernier point compte pour une agence qui embauche : l'immatriculation à la sécurité sociale fait partie du même dossier.

Au Togo, le Centre de formalités des entreprises propose des modèles de statuts de SARL unipersonnelle et pluripersonnelle et annonce une création « en moins de 4H » [9]. Il tient aussi un accès payant aux informations des sociétés immatriculées, qui donne l'identité des dirigeants, des gérants, des associés et des bénéficiaires effectifs (10 000 FCFA la consultation ponctuelle, 500 000 FCFA l'abonnement annuel) [9]. Un client ou un partenaire peut donc vérifier qui se tient derrière une agence.

En Côte d'Ivoire, la forme est imposée par l'article 464 : une personne morale, avec un capital d'au moins deux millions de francs CFA détenu à 100 % par des Ivoiriens [1]. Une SARL au capital libre, utile ailleurs, ne suffit pas à Abidjan. L'objet social doit en outre viser les opérations immobilières définies par le Code : à rédiger avec soin dans les statuts, car le ministère en vérifie la conformité.

L'argent des clients : compte dédié, reçus et garantie

Une agence encaisse des loyers, des cautions et parfois des acomptes de vente qui ne lui appartiennent pas. C'est sur ce point que les textes sont les plus exigeants envers la structure.

En Côte d'Ivoire, l'agence doit ouvrir un compte bancaire à sa dénomination sociale, « exclusivement affecté à la réception des paiements qu'elle reçoit ou détient » au titre de ses opérations [1]. Tout paiement doit donner lieu immédiatement à un reçu, et les montants supérieurs à 500 000 francs se reçoivent par chèque ou par virement [1]. La garantie financière couvre toute créance d'un client contre l'agence née de ces opérations ; la banque ou l'assureur paie à la première réquisition du ministère, et si les demandes dépassent la garantie, elles sont réparties au marc le franc [1]. Le décompte d'entrée d'une location doit présenter séparément les loyers, le dépôt de garantie, les débours et les honoraires [1].

Au Bénin, c'est le mandat qui encadre l'argent. Il doit préciser les conditions dans lesquelles l'agent est habilité à recevoir des fonds et les conditions de la reddition des comptes [2]. L'agent ne peut recevoir aucune somme autre que celle pour laquelle les parties se sont engagées [2]. Le mandat est rédigé en autant d'originaux que de parties, enregistré, numéroté sur le registre des mandats tenu par l'agent, et limité dans le temps, chacune de ces formalités étant requise à peine de nullité [2]. Pour une agence, le registre des mandats est donc un outil de gestion central, à tenir à jour par une personne désignée.

Deux plafonds limitent ce que le bailleur peut exiger à l'entrée : au Bénin, le dépôt de garantie correspond à trois mois de loyer [2] ; en Côte d'Ivoire, il ne peut excéder deux mois de loyer, et pas plus de deux mois de loyer d'avance ne peuvent être exigés [1]. Une agence qui gère pour le compte de bailleurs doit paramétrer ses encaissements selon le pays.

Encadrer l'équipe : habilitations, attestations et courtiers

La plupart des risques d'une agence viennent de personnes qui parlent en son nom. Les textes y répondent par l'écrit.

En Côte d'Ivoire, toute personne habilitée par une agence à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte doit justifier de ses pouvoirs par une attestation délivrée par l'agence et signée de l'administrateur de biens [1]. Quand la collaboration s'arrête, la personne doit restituer l'attestation dans les 24 heures de la demande faite par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire ; à défaut, l'agence doit aviser le procureur de la République et le ministre chargé du logement [1]. Une procédure de départ écrite, avec la liste des attestations en circulation, n'est donc pas un luxe.

Le courtier en immobilier ivoirien est un indépendant titulaire d'une carte personnelle, mais il ne peut conclure seul : les actes et paiements des affaires qu'il apporte sont faits au nom de l'agence, qui signe, donne quittance et assume la responsabilité en cas de mauvaise exécution, quitte à se retourner contre lui [1]. Sa carte est retirée s'il encaisse des sommes et délivre des reçus en son nom propre [1]. L'agence rémunère le courtier selon les taux d'un arrêté conjoint, et sa rémunération devient exigible dans les trois jours qui suivent l'encaissement des honoraires [1]. Une agence qui travaille avec des courtiers doit donc vérifier leurs cartes, centraliser les encaissements et tenir une comptabilité des rétrocessions.

Au Bénin, l'agent exécute lui-même sa mission mais peut « s'adjoindre tout collègue ou coursier de son choix » [2]. La même loi punit toute personne non habilitée qui négocie ou s'engage pour le compte du titulaire d'une carte [2]. La frontière passe entre l'aide matérielle, permise, et la négociation, réservée.

Dans les deux pays, l'agence et ses collaborateurs ne peuvent pas se placer en conflit d'intérêts : la loi béninoise interdit à l'agent de devenir, directement ou par personne interposée, acquéreur ou locataire du bien qu'il est chargé de vendre ou de louer [2]. En Côte d'Ivoire, les activités sont incompatibles avec tout emploi rémunéré par une administration ou un établissement public [1], ce qui vaut pour le recrutement des collaborateurs.

Honoraires : ce que la loi fixe et ce qu'elle laisse libre

Au Bénin, la commission est librement fixée entre les parties, avec deux plafonds pour la location : quand l'agent se contente de mettre les parties en relation pour conclure un bail, sa commission ne peut excéder 50 % du loyer mensuel ; quand il gère le logement au nom et pour le compte du bailleur, sa commission mensuelle ne peut excéder 10 % du loyer mensuel [2]. Elle n'est due que si l'agent prouve que son intervention a été déterminante et que le contrat est définitif ; lorsque plusieurs agents sont intervenus, seul celui par qui l'opération a été conclue y a droit [2].

En Côte d'Ivoire, le Code pose le principe d'un tarif unique fixé par décret pour les agences et les courtiers [1]. Le Conseil des ministres du 19 décembre 2024 a adopté ce décret, qui détermine les prestations éligibles à rémunération, les modalités de calcul et le taux applicable selon la nature et l'importance de l'affaire, afin que les professionnels soient rémunérés « de manière homogène et cohérente » sur tout le territoire [10]. Le texte du décret n'a pas été lu : les taux exacts ne sont « pas encore vérifiés ». Le Code fixe déjà plusieurs règles utiles à une agence : quand deux agences interviennent sur la même affaire, les honoraires ne sont pas augmentés et se partagent par moitié entre celle qui a le propriétaire et celle qui a trouvé l'acquéreur ou le locataire [1] ; aucun honoraire n'est dû pour une affaire nulle ou inutile par la faute de l'agence [1] ; les frais de publicité restent à la charge de l'agence, sauf engagement exprès du mandant à les rembourser [1].

Pour le Sénégal et le Togo, aucun barème officiel n'a été lu pour cette page : « pas encore vérifié ».

Lutte contre le blanchiment : une obligation d'organisation

Dans les pays de l'UEMOA, les agents immobiliers figurent parmi les personnes assujetties à la lutte contre le blanchiment de capitaux depuis la directive de 2002 et la loi uniforme qui en est issue, telles que la BCEAO les a publiées [11]. Le projet de loi béninois transmis à l'Assemblée nationale le 15 novembre 2017, qui reprend la loi uniforme, range parmi les entreprises et professions non financières désignées « les agents immobiliers et les courtiers en biens immeubles », et vise aussi « les sociétés immobilières et les agents immobiliers, y compris les agents de location » [12].

Pour une agence, ces textes demandent une organisation, pas seulement de la vigilance individuelle. Les assujettis doivent identifier et évaluer leurs risques, documenter cette évaluation et la tenir à la disposition des autorités, en proportion de leur taille [12]. Ils doivent avoir des politiques et des procédures portant sur la vigilance envers les clients, la déclaration, la conservation des documents, le contrôle interne et les vérifications sur le personnel, y compris, si la taille le justifie, la nomination d'un responsable de la conformité au niveau de l'encadrement ; ces politiques doivent être approuvées à un niveau élevé de la hiérarchie [12]. Lors d'un achat ou d'une vente, l'agence identifie les parties [12], et au-delà d'un seuil fixé par l'autorité, le prix d'un bien ne peut être payé que par virement ou chèque [12]. Ce seuil n'a pas été lu dans un texte officiel : il n'est « pas encore vérifié ».

Les déclarations de soupçon vont à la cellule nationale de traitement des informations financières (CENTIF) de chaque pays [11]. La version de la loi uniforme en vigueur aujourd'hui dans chaque État n'a pas été relue pour cette page.

Contrôles, discipline et sanctions

Côte d'Ivoire. Exercer de manière habituelle, même à titre accessoire, sans agrément est puni de quinze jours à douze mois d'emprisonnement et de 200 000 à 2 000 000 de francs d'amende, ou de l'une de ces peines [1]. En cas d'infraction, le ministre chargé du logement peut retirer l'autorisation par arrêté [1]. Aucune agence, aucun administrateur de biens ni aucun courtier ne peut être sanctionné sans avoir été entendu par une commission de discipline où siègent des représentants des agences et du ministère. Les sanctions vont de l'avertissement et la réprimande à la suspension pour un an au plus, puis à l'exclusion avec retrait de la carte [1]. Certains actes restent hors de portée de l'agence : la constitution ou la cession de droits réels, les baux de plus de dix ans et les actes soumis à la publicité foncière doivent être passés devant notaire [1].

Bénin. Refuser de communiquer aux agents de l'État les documents, registres, attestations, affiches, pièces bancaires ou comptables et mandats écrits, ou faire obstacle à leur contrôle, est puni de six mois à deux ans d'emprisonnement et de 100 000 à 1 000 000 FCFA d'amende [2]. Une agence doit donc pouvoir produire rapidement son registre des mandats et ses relevés : l'archivage fait partie de la conformité.

Sénégal. Le dossier législatif annonçait des sanctions en cas de méconnaissance de la loi [3] ; leur montant actuel n'est « pas encore vérifié ». Togo. Faute de loi propre en vigueur au 1er juin 2026 [6], les sanctions relèvent du droit commun.

Inscrire son agence sur imonga

Ce n'est pas une offre d'emploi. imonga n'embauche pas d'agences immobilières : la plateforme invite les professionnels à s'inscrire pour présenter leur activité, publier leurs biens ou leurs services et recevoir des demandes de particuliers, en Afrique et dans la diaspora. La création du compte et du profil est gratuite ; les conditions de publication sont détaillées sur la page Tarifs. Vous restez indépendant, vous fixez vos honoraires, et vous restez soumis aux règles de votre pays décrites plus haut.

Pour une agence, le profil peut présenter la société elle-même, avec sa raison sociale et, là où la loi l'exige, son numéro d'agrément et le nom de son représentant légal. Pour commencer : créer votre compte professionnel.

Questions fréquentes

Faut-il une société pour ouvrir une agence immobilière en Côte d'Ivoire ?

Oui. Le Code de la construction et de l'habitat de 2019 réserve la profession d'agence immobilière à une personne morale constituée selon le droit OHADA, avec un capital d'au moins deux millions de francs CFA détenu entièrement par des Ivoiriens, une garantie financière et un agrément du ministre chargé du logement [1]. Une personne seule peut exercer comme courtier, mais seulement sous le couvert d'une agence agréée [1].

Qui est responsable si l'agence exerce sans carte au Bénin ?

Le représentant légal ou statutaire de la société. La loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 le punit d'une amende de 50 000 à 1 000 000 FCFA, portée en cas de récidive à 500 000 à 2 000 000 FCFA avec une peine de prison possible de dix jours à deux ans [2].

Un collaborateur peut-il encaisser un loyer en son nom ?

Non en Côte d'Ivoire : les paiements se font au nom de l'agence, sur un compte bancaire à sa dénomination exclusivement affecté à ces fonds, avec un reçu immédiat ; un courtier qui délivre des reçus en son nom perd sa carte [1]. Au Bénin, c'est le mandat qui doit dire qui est habilité à recevoir les fonds [2].

Des associés étrangers peuvent-ils détenir une agence ?

En Côte d'Ivoire, non : le capital doit être détenu en totalité par des personnes de nationalité ivoirienne [1]. Au Sénégal, le projet de loi de 1982 prévoyait au moins 35 % de capital sénégalais pour les cabinets existants [3] ; la règle en vigueur aujourd'hui n'est « pas encore vérifiée ». Au Bénin, la loi de 2018 vise les personnes de nationalité béninoise [2].

Une agence est-elle concernée par la lutte contre le blanchiment ?

Oui. Dans l'UEMOA, les agents immobiliers sont des assujettis [11]. Le texte de la loi uniforme repris au Bénin leur demande d'évaluer leurs risques, d'avoir des procédures écrites et, si leur taille le justifie, un responsable de la conformité [12].

Y a-t-il une loi pour les agences immobilières au Togo ?

Pas encore à notre connaissance : le gouvernement indiquait en juin 2026 qu'il n'existe pas de cadre légal clair et qu'une loi réglementant la profession était en préparation [4] [6]. L'agence se crée en attendant comme toute société, au Centre de formalités des entreprises [9].

Est-ce qu'imonga recrute des agences ?

Non. imonga n'emploie ni ne rémunère les agences : il les invite à créer gratuitement un compte professionnel pour présenter leur activité et recevoir des demandes. Chaque agence reste soumise à la loi de son pays, décrite sur cette page.